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力鑄品牌張揚個性
如果說2001年『地產品牌』僅僅是拉開了序幕,那麼2002年則是各大地產商在激烈的市場競爭中,把品牌戰略作為重頭戲了!雖然年末個別知名地產商與業主之間出現不和諧音符,但這並不影響該公司實施品牌戰略的決心,影響市場主旋律!同時可以預見,由於該公司的風向標性質,此次事件無疑向業界發出一個信號,一個警示!新的一年,會讓更多的地產商重視品牌建設,重視產品品質,強化管理服務,以利於市場的持續經營,提昇產品的競爭力。
所謂品牌,具體到樓盤上,則是個性張揚,對項目規劃開發上的思路超前,大膽突破。從羅湖老大、豪宅典范百仕達成功競投地王填海區,極其隨後的系列動作,可以想見,2002深圳樓市又是一番百花爭艷。而買家開始追求個性化樓盤,要領式銷售導向以及急功近利的『異化』行為,過分渲染了銷售賣點而不是關注業主未來70年的生活,其結果是進一步加劇競爭的同質化和白熱化,買家輕易不為所動。而真正以『家本位』為根本,人性化、個性化的樓盤纔能成為市場主流。
『西征』加快『回城』趨緩
『住宅郊居化』作為口號提了幾年,始終不能成為市場主流,作為龍華、布吉、橫崗等二線發展商努力造勢的由頭,大多仍定位於首次置業人士,而遠在前海的樓盤決不輕言『郊居化』。由於特區內地形的特殊性,東西長南北短,東拓因鹽田隧道的瓶頸抑制,西進便成為明智選擇。而隨著城市中心西移的標志———市政府即將遷入市民廣場,地產『西征』的步伐繼續加快,這除了與日漸明朗的新軌道交通規劃,西部跨海大橋等交通因素有關外,後海樓盤價位不斷攀昇,前海陽光棕櫚市場熱度,足以點燃西征戰火!預計2002年以僑城南(碧海雲天、陽光帶海濱城)僑城西(中海深圳灣畔)南山(前後海)乃至高新區、桃源村等地可能出現一波大行情。
而城中,尤其是羅湖、福田的一些傳統旺區,也許會出現停滯現象。人們『回城』的步伐將放緩,『城市空心化』趨勢不可回避。作為年輕化的深圳,要扭轉其主流人群潮流時尚的置業心態,仍需假以時日。有一位在羅湖老區居住的朋友酒後戲言,曲終人散,大家都西行,獨他東去委實有落伍感。
首次置業年輕化二次置業多元化
由於政府微利房大社區的羊群效應,加上國產車紛紛降價的利好,一些特區內相對偏遠地區今年將爆冷,如西麗,蓮塘,加上傳統旺區布吉、龍華,將一起做大首次置業者蛋糕。而地產微利化加上輕松的付款方式,將使置業人群更趨向年輕化。房屋租金居高不下,將使更多步入社會不久的年輕人把置業作為人生奮斗的起點,供樓成為絕大多數人的選擇,供樓壓力將轉換為生存動力。
由於市場新盤紛呈,加之政府規劃力度到位,二次、多次置業人士今年面臨『大換樓』,隨著人們對生活品質要求越來越高,一些地段好、設計新穎、環境優越的樓盤將成為換樓人士的重點考慮對象。就戶型講,除 T OWN HOUSE將持續走強外,海景湖景等稀缺性物業還會再火一把,另外 H+H住宅模式在一些大盤裡將受到傳統型家庭追捧。所謂 H+H,即在同一小區或同一棟樓,購置一大套與一小套住宅,這種住宅模式若即若離,子女與老人既可減少摩擦又便於照顧,符合我國家庭贍養為主的養老方式,又不乾擾年輕人的活動空間。
地產企業『大洗牌』
幾年的樓市風雨,將消費者梳理得越來越理性。進入買方市場的深圳樓市,殘酷的競爭迫使一大批實力、形象欠缺,運作機制落後的企業淘汰出局,優勝劣汰,樓市面臨重新洗牌,浮躁和泡沫上的舞者絕塵而去,而沈淀下來的大的發展商將佔據更多的市場份額。也許不久後將出現『10%的發展商做90%的市場』的格局,面對行業的不斷規范,政府監控力度的加強,消費者越來越成熟,一些中小企業當務之急是苦練內功,重塑形象。
據一家獵頭公司介紹,近期地產英纔的薪金籌碼越來越高,一些地產企業開始不惜重金挖人纔。而不少中小企業更是花巨資請國外知名諮詢顧問公司整合企業形象,提高企業的核心競爭力。
樓價大戰一觸即發
據深圳市統計資料表明,2001年深圳樓價比前年同期僅僅上昇0.4%,增長幅度遠遠小於全國水平。2001年底的媒體地產廣告主要訴求點大都為讓利降價或變相降低,如送裝修,送車位,送轎車等,佔70%以上。2002年地產商再舉『性能價格比』大旗。由於樓價和主流置業群體尚有一定距離,性價比只是美人在黑夜裡拋出的『媚眼』。二手樓市絕對價位的低廉,其火爆的市場,從另一方面抑制著發展商追求二級市場利潤最大化的野心。尤其是近幾年炒得火爆的中心區,後海片區價格一路高企,將面臨曲高和寡的尷尬局面,價格大戰只在朝夕。降價對百姓來說是好事,對良莠不齊的樓市是一場整肅行動,但對於發展商和置業投資者來說,這把雙刃劍無疑會造成不應有的誤傷,因為大多數降低行為極有可能演變成惡性的價格競爭。
當然我們固然謹慎樂觀地預測局部成長型片區樓價還有一定想象空間,這種情況大多是產品檔次提昇帶來的結果。如同股市,即便弱市中都有走強的個股。(孫海)
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