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自從有了1993年的『樓盤大積壓』,我們發現房地產商背負了很多罵名。
近一二年來,情況變化了。房地產商一躍成為新生活的創造者、居住品質的追求者、文化的創新者和『風雲人物』。形象突變到了這個份上,筆者心裡一直替開發商們捏著一把汗。
作為消費者的買方和作為開發商的賣方相互之間的『妖魔化』和『神聖化』,使得房地產的買賣過程更像一出話劇——悲喜交加,確實增加了很多娛樂成分,但對當事人而言並非愉快。形象與實際的落差,往往使一些簡單的買賣問題變成正義——非正義、文化——不文化、高尚——不高尚的是非問題,事情就嚴重了。
想說清楚買方和賣方的關系,還得回到一些根本的問題上來。
消費者:不明白的事太多
如果問一句,你想把房子賣給誰?或者,你想從誰那裡買房子?然後分別把答案整理一下,我們大致可以列出下面的一張表:
開發商心目中的理想消費者
完全認同開發商理念與品牌
認同房子的價值(不講價)
有實力(最好一次性付款)
口碑傳播者
對產品不挑剔
體諒開發、建設和物管的失誤
消費者心目中的理想開發商
廣告好,但產品更好
誠實,而且兌現超過承諾
價格實惠(房子昇值)
服務認真周到,價格便宜
總是有求必應(顧客是上帝)
仔細對比一下,我們不難發現買賣雙方都想佔點對方便宜的,因此他們的理想絕對是不一樣的。事實上,如果不是我們房地產目前的預售樓花制度帶來的資訊嚴重不平衡和房地產本身的資訊復雜到非專業人員講不清楚,消費者也不必要買一件東西非要仔細研究一下是誰在賣。
問題的核心在於消費者面對的是一份期貨合同,而且這個貨物我們不能從表面上直觀了解,而且這份期貨合同因政府規定的內容太過簡單和粗糙,不知道交貨之後會有什麼問題。怎麼辦?消費者當然要找一個可靠的賣主做生意。
房地產商:喜歡濃濃地化個妝
對開發商而言,要提高資金利潤率幾乎唯一辦法就是要預售樓花。為了賣好,開發商必須要做承諾和展示。
問題在於展示的價值和貨物的價格在合約規定的交貨期之前,從簽約到履約有一段不短的時間,而這段時間會使得買家發生對展示價值和貨物價格的認知變化,也就是說買方不認帳了。所以開發商特別希望買方是一個信守合同且不挑剔的人。
既然買賣雙方都害怕的是期貨合同履約問題,可見他們心裡有個交易的底線,如果問他們對合約方起碼的要求是什麼?相信將是驚人的一致:誠實、守約,兌現承諾。
因為買方在暗處,賣方在明處,想找到理想的買家談何容易,為了節省這個交易成本,乾脆把自己裝扮一下,成為消費者心中的理想賣家,讓買家找吧。乾起這『王婆』的勾當也確實有競爭的逼迫,卻也是不得已而為之。問題不在於是否『自賣自誇』,而在開發商不是在賣瓜,而是在賣樓,況且是期樓,這樣所有的誇張就成為了『合約』的一部分(政府已出臺有關政策)?一切悲劇由此產生。
我們的合同為什麼這麼薄?
買賣雙方發生一系列矛盾和衝突,我們可以肯定這一定不會發生在買賣行為(簽合約)之前,而一定是在買賣行為(交貨)之後。如果把房地產的『買』與『賣』拆細,我們可以分為以下三步曲:尋找交易對象——談判簽約——合約履行。
觀察這三步中的每一步,可以發現都存在著豐富多彩的故事,涉及到不同的人(參與者)、材料和費用。
首先發生的是『尋找交易對象』,這對房地產來講簡直就是『生與死』的第一步,因此『費用』上是絕不含糊的,比如廣告、售樓處、樣板房和媒體的炒作。吹喇叭,敲大鼓的唯一目的是要人來,最好來的人都是買樓的人,因此包裝自己就非常必要。
這歡天喜地的鼎盛人氣,為第二步的談判簽約節省了很多的『討價還價』成本,以致於在簽訂合約這個最重要的步驟中,買方只得遵循賣方預先設定的程序,面對著規定好的價格表、付款方式,乃至政府制定的標准合同文本,幾乎就是無可奈何地就范。
有明晰的規則纔能順利地交易
深大一位教授在經歷了一個標准的『乙方』全過程後,寫下了『買房的五個不明白』短文,其中之一就是『乙方』在做完了規定的一系列程序(含按揭)之後,手頭竟然沒有一份正式的『合同』!他打電話問我為什麼,本人只能以『政府規定如此』應付。可見在這個至關重要的環節中,目前有以下的假定:1.政府制定的標准合同已經把『甲乙』雙方的權利、義務合理地規定了;2.合同補充條款中,雙方的利益是平衡的;3.有關各方——政府、銀行和發展商會自發地照顧『乙方』。
而事實上上面的三個『假定』可能都是『假定』。全世界的樓宇買賣合約沒有我們這麼『薄』的;全世界的『乙方』都不會自動相信甲方會照顧他們,除非有中介律師見證。而在現實的買賣中,我們的『乙方』之所以滿不在乎,是因為他們相信政府,而且相信『運動』和『鬧事』!
顯然在談判簽約過程中節省的交易費用,為合約履行時的衝突埋下了伏筆。關鍵是,一旦發生衝突,雙方可以按照正常的、規定的、有效率的途徑來解決。比如『違約』界定這樣的簡單問題,由於合約的不詳盡和不可執行性就變成『非鬧大不可』了。
經濟學界曾有『騙出一套新體制』的說法,針對房地產界的甲方和乙方來說,大可不必『鬧』出一套新合約、『打』出一套新規則,我們只須要向人家多學一點?心平氣和地搞好交易過程中的每一步權利界定,然後纔能『詩意的棲居』。(陳勁松)
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