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根據上海市房地產交易中心的預售登記匯總資料計算,全市價格指數2001年第4季度比2001年第3季度末上昇了3.92%,為1127.31點,是全年昇幅最大的一期。
其中多層住宅指數為1103.83點,比上期上昇了37.6點,昇幅為3.53%。高層住宅指數1148.14點,比上期上昇了45.35點,昇幅為4.11%。
第4季度上海價格指數上昇了3.92%,是自指數計算以來昇幅最大的一期。影響該期指數的主要因素有以下幾個:
一是上海住宅市場的全面揚昇。上海房地產市場是一個大市場,它由十幾個區域性市場組成。各區的市場表現不同,指數也有漲有落,但是該期各區指數卻齊步同昇,而且昇幅不小。昇幅超過2%的有9個區,成交金額佔全市的85%左右;昇幅超過全市昇幅的(以超過4%計)有6個區,他們所佔的市場份額達37.9%。這是影響該期指數的最主要因素。
二是浦東新區房地產市場的量增價昇。浦東新區房地產市場再次顯露其王者風范。該期浦東新區住宅預售市場價昇、量增、份額大。價格指數上昇了3.76%,接近全市水平;成交金額比上期增加了66%,佔全市成交金額的比重超過了26%。所有這一切充分表明了浦東新區住宅市場是上海住宅市場的風向標。浦東新區房地產還有很大潛力,其對上海房地產市場的作用也是巨大的。因此,浦東新區房地產市場如何更健康穩定地發展,必須予以足夠重視。
三是高位房市場持續穩步走高。上海是全國經濟最發達、開發度最大的地區,高位房有廣闊市場。目前,上海高價住宅主要分布在盧灣、黃浦、靜安等中心城區和徐匯、長寧等傳統的高檔住宅區。由於這些區域的土地日漸減少,加上規劃、設計、建設和材料的提高,房價上昇是必然的,也是合理的。自價格指數計算以來,超過6000元以上的住宅預售價格指數一直保持著持續的穩定的上昇。該期6000元以上價格段指數的昇幅超過全市指數昇幅的一半以上,它是影響該期指數的重要因素。
該期納入指數計算范圍的13個區中,除嘉定區以外,共有12個區進行了分區指數計算。與上期相比,該期12個區的指數全面上昇,依次為靜安區、盧灣區、閔行區、徐匯區、黃浦區、楊浦區、浦東新區、普陀區。
該期價格段指數也全面上揚,與上期相比,7000元以上價格段的指數上昇最快,昇幅為6.75%,昇幅較小的是3000元以下的價格段,為1.76%。
業內專家根據這一指數的走勢和經驗判斷,預計2002年一季度上海住宅預售價格指數將繼續上揚,但幅度會有相當的減緩,各區齊步同昇的局面也不一定會再現。
據分析,影響2002年上海住宅市場的主要因素有:(1)收入預期:除了工資收入以外,主要是投資收益,股市是熊是牛將影響樓市的繁榮與價格指數的漲落;(2)市場供求:2002年如果出現地區性供求(包括供給結構)不平衡現象,將直接影響該地區指數的變動,但只要不出現全局性的供求失衡,那麼上海樓市仍將平衡發展;(3)政策預期:以貨幣化分房為主,如果受益面大,將有利於樓市繼續保持良好的發展態勢;(4)開放度:如果內外資金、技術和人纔加快上海發展的速度和頻率,也會促進樓市發展。(馨 寧)
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