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房屋都被冠以『房產』的稱謂,房產的這種雙重屬性就使得其佔有者在使用它的同時,也有意無意地關注著它的資本增值度,即『昇值』。
房產的昇值從某種意義上講實質上是土地價值的昇值,即原有及周邊土地開發的速度、規模和質量所產生的土地開發差——地租所帶來的效應。周邊土地開發建設得速度快、規模大、質量高,這塊土地昇值幅度就大,其附著建築物也就相應昇值幅度大,反之則亦然。同樣的一塊磚用在僻壤其價值就是一塊土磚,用在黃金地段,其價值就可能會成為一塊『金磚』,因此人們有時也將房產擴展稱之為『房地產』。
房產的增值度從宏觀上講要受到社會大環境及經濟因素的影響。試想,在一個社會不穩定、戰亂不斷、民不聊生的環境條件下,其所處地區的房產是不會昇值的。從經濟因素角度講,通貨膨脹(緊縮)率和銀行利率的變化都會直接影響到房產的增值度。
土地不可再生,但房屋卻可以再(增)生,並且隨著科學技術的提高,房屋在空間上向立體多層發展。相對地講,房屋的市場供給量並不受土地不可再生的絕對限制,因此房產能否昇值還要看它是否有一個健康良好、供求基本平衡的市場。如若整體上是一個供大於求、商品大量過剩的買方市場,除非具有特殊的可比優勢外,一般情況下是很難昇值或很難大幅度昇值的。
房產在一級市場上呈一種自然的靜態價值,進入二級市場後房產的價值(價格)影響因素則大大多於一級市場。除地點、房型、結構、材料、質量、功能、設施、樓層、朝向、采光、綠化、道路等原有的硬件外,大的方面,諸如人文環境、生活設施、衛生狀況、交通狀況、教育水平、醫療環境、治安狀況、物業管理水平及收費標准等都會影響到該房產的昇值度。小的方面,前後左右的環境乃至具體到鄰裡狀況都會影響到房產的昇值度。(徐庭之)
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