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馬年申城樓市奔向何處,近日上海的各大『住宅管家』齊聚國際會議中心,亮出了他們的權威數據與觀點。住房分配貨幣化、弱勢群體住房的社會援助制度、住宅產業化……一個個敏感話題都納入了議題。房產開發與經濟發展同步2001年,上海完成房地產開發投資620億元,比上年增長9.6%,高出全社會固定資產投資增幅3.5個百分點,拉動固定資產投資增長2.9個百分點,成為帶動全社會固定資產投資增長的重要推動力。其中,商品住宅投資472億元,佔76.1%,比上年增長15.5%。同時房地產開發投資量佔全社會固定資產投資的31.3%牞與『九五』期間相比,沒有出現大的波動。特別是2001年,雖然全年的新增經營性土地出讓面積較上年增加20%,但完成土地開發面積卻增長了近50%,說明房地產市場整體趨好,存量土地不斷進入市場。房地產的執法力度不斷加大,市場秩序進一步規范。2001年,進一步規范地產交易流通領域中的經營行為,加大對違規違法經營的處理力度。研究並提出了規范房地產開發企業預訂行為的管理辦法,在全市范圍內開展了房地產中介專項執法檢查,查處無證執業、弄虛作假等違法違規的房地產中介機構2441家。同時積極推進估價機構脫鉤改制,全市98家房地產估價機構全面完成脫鉤改制。
交易量大增市場結構合理
申城房地產交易量持續大幅度增長,市場交易結構趨向合理。2001年,新建商品房銷售面積1767萬平方米,比上年增長13.5%,創歷史新高。其中商品住宅銷售面積1648萬平方米,佔總量的93.3%;存量房交易過戶面積1422萬平方米,比上年增長82.7%,其中已購公房上市成交面積364萬平方米,佔25.6%;房屋租賃市場逐步規范並趨活躍。據測算,全市房屋市場化租賃面積達3000多萬平方米。房地產交易呈現出三個顯著特點:一是新建商品房供求關系基本平衡,預售批准面積與成交面積之比為1:1.1,銷售批准面積與成交面積之比為1:0.95;二是新建商品房與存量房市場的聯動效應明顯,存量房買賣增長幅度大於新建商品房增長幅度,存量房交易比重逐步提高,與新建商品房買賣面積之比由上年的0.5牶1上昇到0.7牶1;三是新建商品房銷售面積大於同期竣工面積。
三大利好支橕房產市場
目前,上海房地產市場在發展中日趨成熟,已初步形成了一個適合於產業成長的房地產市場體系,市場供需自我調節的能力逐步增強,奠定了向更高層次發展的基礎。
權威人士對市場發展的基本預測如下:上海房地產市場已進入新一輪發展周期,開發投資和新建商品房交易將會繼續保持在較高水平,投資和消費繼續同步增長;存量房交易將會大幅度提高,且在整個房地產交易中的比重不斷提高;房屋租賃市場將會進一步活躍和規范,成為住房投資和消費的重要領域。上海房地產市場新一輪發展有三方面的利好因素:一是逐步向好的宏觀經濟形勢為房地產市場的發展創造了良好的外部環境,大規模城市基礎設施建設、小城鎮建設、舊區改造、黃浦江兩岸綜合開發等將會進一步推動房地產的發展。二是城市綜合競爭力不斷增強,投資環境不斷改善,將吸引更多的海內外資金、企業和人纔進入上海,有利於房地產投資和消費的進一步擴張;三是中國加入世界貿易組織將為上海房地產市場的持續發展注入新的動力和活力。
調控土地市場改善消費環境今年政府首先會加強房地產市場宏觀調控,保持房地產市場健康穩定發展。其核心就是要調控好土地一級市場。土地供應,在總量上要確保固定資產投資和城市建設需要,要確保『一城九鎮』等重點建設項目的供地;在結構上要嚴格控制別墅和商辦樓項目的土地供應,改善房地產市場供求關系;在區域上要兼顧不同的發展要求、發展速度和發展重點。同時要研究制訂相關政策,鼓勵開發商盤活手中還沒有開發的土地,使這部分土地的建設項目盡快啟動。其次,繼續改善住房消費環境,提高住房消費服務專業水平,擴大住房需求。要通過發展房地產二三級市場,繼續大力推進存量房流轉,發揮存量住房市場對新建商品房市場的聯動效應。結合《上海房地產登記條例》的修改,改革本市房地產交易登記體制。第三,要在深化房地產市場機制建設中,完善住房分配貨幣化機制,加快形成市場化的住房消費機制,並進一步探索和完善住房社會保障機制,構建弱勢群體。
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