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2000年至2001年前大半年,中國的住宅市場上一派景氣。這段時間被業界謂之為中國住宅市場的『第二個春天』。進入2001年第四季度後,『國房景氣指數』開始回落。時近年底,清華大學知名教授魏傑先生提出『2002年是房地產的冬天』的言論,引得業界風聲鶴唳,紛紛對2002年的房地產市道產生了懷疑。
美國『9.11』事件之後,全世界的經濟倍顯脆弱。此時,『國房景氣指數』的波動自然令人敏感,而魏傑先生的言論也就更加令人有些惶恐了。
中國住宅市場的大勢究竟應當唱好抑或唱衰?怎樣正確認識當前的市場波動?發展商如何應對新一輪的競爭?已成為如今業界最為關注的熱門話題。
一、當前市場波動的主要跡象和悲觀論者的主要言論
近期中國住宅市場波動的主要跡象有:
1、國房景氣指數止昇下挫;2、一些城市的住宅銷售量開始下降;3、滯銷積壓房總量繼續攀昇;4、一些知名企業的樓盤出現滯銷狀態;5、一部分發展商感到生存和發展困難;6、部分房地產商開始轉行;7、策劃公司『治病救盤』,生意火爆;8、不少媒體上普遍出現低調悲觀言論(『過熱』、『泡沫』、『崩盤』、『入冬』等)。
悲觀論者的主要言論和表現有:
1、全球經濟衰退必將影響中國的房地產經濟;2、『9.11』事件導致普遍的悲觀情緒;3、國外許多國家的經濟衰退都與房地產的泡沫直接有關;4、中國房地產存在泡沫;5、發展商都是暴利獲得者;6、房價過高,多數百姓短期內仍無力購房;7、住宅將大幅跌價,出現類似家電產品的價格戰;8、滯銷積壓房會拉垮價格;9、一些官員和媒體的某些輿論誤導。
二、中國住宅市場持續發展前景的25個特殊背景因素
筆者以為,中國住宅市場仍將會長期持續發展,其特殊的政治、經濟、社會背景因素如下:
(一)政治因素
政策改變——自1997年後半年開始,中國政府從根本上改變了若乾與住房相關的重大政策,諸如貨幣分房、公房上市、銀行按揭、允許私產等。這些政策是啟動市場的關鍵因素;
服務改變——入世之後,政府的職能將發生變化,壟斷性的銀行及保險等業務也將發生變化,優良的財務支持和社會分工服務有助於房地產的開發;
學習上海——2001年,北京市的住房交易量僅為上海市的60%。2000年,北京市的存量房交易僅為上海市的1.3%。巨大的差異將導致城市間的學習交流,促進行業的整體進步。
(二)經濟因素
GDP成長——據聯合國機構的統計分析,當每個國家的人均GDP從800美元到13000美元的成長區間,住房消費將持續發展。中國目前的人均GDP剛過800美元,要達到13000美元還需30年以上;
恩格爾系數——恩格爾系數指家庭收入中用於飲食的費用比例,低於40%則表示從溫飽到小康,中國目前剛剛進入小康階段,此階段正是住房消費明顯增大的階段;
國力導引——中國在2001年顯現出國運當頭之跡象,GDP增長7.3%、外匯儲備突破2000億美元,進出口超過5000億美元,稅收突破12000億元人民幣。中國經濟總體實力已入全球六強,僅次於美、日、德、英、法。國力的進步,是引發民間消費投資的重要原因;
國策之需——在世界經濟不景氣的時候,中國政府正努力以擴大內需和固定資產投資作為拉動經濟的主要手段,住宅產業對GDP增長的貢獻日漸明顯,正越來越多地成為各地經濟的支柱產業;
基礎設施——由於積極的財政政策,近年中國的基礎設施發生了重大的變化。例如,十年前中國還幾乎沒有高速公路,而十年後高速公路裡程已躍居世界第二(近2萬公裡)。基礎設施的改變,使許多地區的住宅建設從不可能變為可能;
民間存款——到2001年底,中國的民間存款已近8萬億元人民幣。假設用其中1/3作為住宅消費的首付金,借助銀行按揭可啟動10萬億元以上的市場,此數字是目前城市住宅每年銷售額的近30倍;
車房組合——由於收入增加和入世降稅等因素,中國已進入購置私家車的高速成長時期,住房與汽車已成為新一代的『領航消費品』,家庭擁有汽車將自然地引動住宅的郊區化發展,引動更好、更便宜的住宅區發展;
投資者眾——越來越多的投資者進入中國城市住房的投資領域,投資房產(『炒房』)在一定程度上也促進著城市住房的開發和銷售;
入世帶來的新市場——入世之後,除了外籍人口將增加之外,中產階層和白領階層人士的增加,也將成為商品房市場發展的重要因素;
工廠化建房——入世之後,中國住宅的工廠化、標准化和產業化會因為國外成熟技術的引進而加快,住宅的工廠化建造將促進新一輪的住宅開發建設熱和消費熱;
地產周期——據專家分析,中國房地產的正常周期應當是7至8年。目前中國的房地產行業和市場應當還在較正常的周期中;
創新風暴——進入新世紀的知識經濟時代後,與其它產業一樣,中國住宅產業的進步加快,理念創新和技術創新將促進市場的日新月異。
(三)文化因素
從無到有——有一個十分重要而被人忽略的因素,就是中國的商品住宅市場是幾乎從無到有產生的,1980年,我國城鎮人均住房(幾乎沒有商品房)建築面積只有7.8平方米,到2000年已經達到20.5平方米;
人口大國——中國的總人口已超過13億,每年新增人口1000萬以上,相當於每年新增300餘萬個家庭,以每戶平均50平方米住房計,僅新增人口就需建房1.5億平方米;
人居文化——在中國人的傳統文化中,住房絕對是首要的、第一位的大宗投資物及消費品。任何家庭在有經濟條件後,都會首先考慮購置房屋;
觀念改變——人們的住宅消費觀念出現了重大改變,例如:私人置業、買商品房、投資買房、郊外居住、一戶多房、按揭付款、各代分居、數年遷房等。舉例說,目前已經有近半數的消費者習於、樂於按揭消費,『用未來的錢圓今天的夢』,這一觀念的改變正明顯地影響著樓盤的開發與銷售;
城市化進程——據聯合國機構分析,每個國家的人口城市化率在30%至50%區間,人口的城市化進程將加快。當前中國的人口城市化率約為36%,世界平均水平是47%,中國計劃在2010年內達到45%。屆時城鎮人口將達到6.3億左右,比2000年淨增1.7億。扣除城市地域范圍擴大因素,按1.2億新增人口需解決住房問題,人均建築面積25平方米計算,要新建住宅30億平方米;
舊城改造——自國慶50周年前夕開始的中國城市舊城改造工程正在廣泛而持續地進行,每年增量為1億平方米的大規模舊城拆遷和新造,也以住宅建設為主;
住房消費比重——個人收入中住房消費比重的國際平均水平是15%?20%,而中國目前尚在10%,成長空間大;
人均面積——目前中國城市的人均住房面積纔20.5平方米,計劃2010年達到25平方米。以4.6億城市人口計,到2010年,需新增住宅20.7億平方米(相當於目前每年的城市住房開發量的5倍);
現房滿意率——據調查,當前全國城市居民對現有住房的滿意率不到20%,有48%的居民表示有意在未來三年內換房遷居。
上述眾多因素,都直接影響著中國住宅市場向前發展,其中大多數的因素是當前中國特有的。可以說,中國的住宅市場尚處開始發育階段,而不能言之『過熱』。
在美國,房地產與汽車、醫藥同為三大支柱產業,房地產對GDP的影響達14%,中國目前還沒有進入這一階段,但從大城市到小城市、從東到西很快會進入。目前上海市的住宅產業已佔GDP的10%,並已成為當地的支柱產業,在第三產業中僅次於金融業和商業。
三、住宅市場『並未入冬』的若乾現象
1、中國的宏觀經濟形勢2002年仍顯積極樂觀(GDP將增長7%?8%);2、上海市的住宅市場依然持續景氣;3、北京市的住宅銷售年底出現明顯反彈;4、大多數城市中仍有某些優良樓盤十分暢銷;5、部分中型城市出現了供不應求、無房可售的局面;6、針對魏傑先
生的言論,中國房地產協會的調查結論是『防范風險,看好2002年』; 7、積壓房的比率(全國城市每年新開發4億平方米,而只增加1000萬平方米積壓房,即2.5%)是可以承受的;8、權威部門預測,新世紀的前五年,中國將新建住宅57億平方米,城市人均住房面積將達到22平方米。
當前(2001年底/2002年初)市場波動的客觀因素
認真加以分析後,我們可以發現2001年第四季度出現的市場波動後面有以下一些客觀原因:
1、已進入冬淡季節。一般開發商每年的上半年和三季度以前交樓多。首季的上市量過猛,往往帶來末季的相對疲軟;2、開發量增速過快而優秀的住宅商品不多;3、競爭加劇,新品迭出和顧客對優質住宅的觀望和期待;4、門檻提高(十大門檻);5、消費者進步,更加理性;6、入世後,消費者以為住房也會普遍降價,故而持幣待購;7、樓市過熱之後的冷思考;8、經濟適用房政策對中高檔商品房銷售的影響;9、入世後的購車熱,短期內衝淡購房熱;10、全球經濟放緩帶來的悲觀情緒和心理壓力。
值得關注的『上海樓市現象』
上海市的樓市一直產銷兩旺,政策素質、產業素質和企業素質均稱優良。故而在上海:
1、銷售量等於或大於開發量;2、住房政策全國最好;3、市政府設有專門的住房發展局;4、市政府將住宅產業定為支柱產業,對GDP的影響已達10%;5、2001年產銷近1800萬平方米,遙遙領先於全國其它城市;6、公房及二手房暢銷,百姓換房容易;7、人
均收入比北京高50%,而房價卻比北京低30%?40%;8、自然人口增長是負數,而非自然人口增長迅速;9、外來人士多,僅常駐上海的臺灣人士已超過30萬人;10、金融保險等專業服務良好。
上海市的住房發展經驗和實效應受到中央和各地的關注。
四、『調整分化期』的形成及現象
可以認為,當前中國的住宅市場正進入一個『調整分化期』。事實上,伴隨著政策、開發商和消費者的日漸成熟,中國的住宅市場早就應該有一個適當的『調整分化期』,其理由如下:
1、開發商太多,達兩萬多家,今後大多數將陸續被淘汰出局;
2、大量外行企業進入房地產業,誤認為房地產好賺錢,其實這一行最復雜;
3、各地政策不公平、不透明、不統一,存在著黑金交易;
4、目前確實存在一定的地產泡沫:行業中存在大量宣傳和統計方面的假象;
5、部分不明真情的媒體的誤導;
6、入世對於房地產市場的正負影響;
——行業的階段性進步和市場的發育都要求進行必要的調整和分化。
『調整分化期』的一些現象有:
1、產品的調整與分化——住宅產品向完整的和優良的商品成長,更加注重綜合性能價格比這一核心競爭因素;
2、價格的調整與分化——一方面住宅精品價格還會上揚,而政府主導的經濟適用房價格將趨平下;
3、企業的調整與分化——優勝劣汰中勝出的企業——大企業規模化、集約化;小企業專業化、精品化;
4、市場的調整與分化——大眾市場與小眾市場在各自的領域內競爭成長;
5、政策的調整與分化——各地行業政策繼續成熟化、趨同化、穩定化;
6、『門檻』的調整與分化——政府用新的技術性門檻適度地限制發展商和引導規模化;
7、文化的調整與分化——企業文化和產品文化逐步地成為競爭的重要因素;
8、結構的調整與分化——在國際競爭對手的參與下,行業結構會出現加速調整和分化。
五、『調整分化期』中的競爭環境
1、『門檻』增高——政府引導高水平的競爭;
2、對手改變——競爭中幸存的對手實力普遍提高;
3、產品進化迅速——住宅產品不斷推陳出新;
4、顧客觀望——顧客期待更新更好的住宅成為許多住宅滯銷的重要因素;
5、悲觀導向——部分媒體、學者和發展商的悲觀言論導致一些地方的行業市場低迷。
六、『調整分化期』中的企業對策
在『調整分化期』中,發展商應當根據各自所處的環境,制訂相應的對策,例如:
1、認清大形勢,把握機遇,調整心態,進行戰略研究,建立專業自信;
2、學習和運用好WTO的游戲規則,增強適應國際競爭的企業實力;
3、提高企業的綜合競爭力和核心競爭力;
4、注重產品的綜合性價比;
5、塑造優秀的企業文化和建立文化競爭能力;
6、建立與完善人纔的激勵與約束機制,培養經理人團隊;
7、變革管理,完善經營模式,降低內耗,提高經營管理效益;
8、實施品牌戰略,塑造全國性品牌,增加產品附加值和形成企業競爭優勢;
9、調整產業結構,致力於房產專業化發展;
10、結盟(外包、聯盟等)合作,做強做大;
11、擴大融資渠道,積極推進企業上市、基金工作;
12、開展並購或者被購等資本運營工作。
中國的住宅市場產生於一個十分特殊的時間背景和空間背景,是一個必將長期發展的巨大市場。它充滿了誘惑力,也充滿了競爭和挑戰,目前正進入必要的『調整分化期』。從某種意義上說,許多發展商會面對『嚴冬』的考驗。市場將垂青於那些潛心研究企業發展戰略、提高企業管理水平和培養住宅產品素質的企業。
春天畢竟是春天,春天裡有風也有雨,春天不會因為有一陣風或者一陣雨就不是春天。日益成熟的政策、消費者和發展商將帶來一個持久的、美麗的春天。我們相信,在『調整分化期』之後,必將迎來新一輪的發展期。(新華國際集團總裁 盧鏗)
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