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我國的住房制度改革自1998年以來,經過幾年的努力,在人們的消費觀念和住房分配貨幣化執行模式上,目前已經取得了顯著的成效。這一利國利民的好政策,在新的世紀裡,如何進一步促進與推動我國房地產業的發展?
一些專家、學者和業內人士均不同程度地談出了自己的看法,他們認為,當前房地產業的發展中有一些現實的問題亟須得到解決。這些問題歸納起來,主要有以下6個方面:
一是企業的房改由於普遍存在住房補貼資金的困難,在現實上影響了這些企業實施住房分配貨幣化的改革進程。從1998年全國停止住房實物分配以來,截止到2001年底,有關住房分配貨幣化改革,即使在創造了『武漢模式』並受到建設部肯定的武漢市,也只有100個單位核定了職工住房補貼,3萬人享受了職工住房補貼,補貼金額3億元。而其他城市的進展,則更是難如人意。2002年,住房制度的改革、深化,需要政府在這方面出臺一些強制性政策,以切實解決企業職工住房補貼發放難的問題。
二是城市普通家庭的住房難問題由於家庭收入不高仍然較為突出。這裡仍以武漢市為例,該市到2000年底的城區住宅總量(建築面積)是6587萬平方米,人均建築面積只有18平方米,人均可支配收入是6763元,恩格爾系數為38.5%。從中可以看出,提高城市普通家庭的經濟收入以解決他們的住房難問題,將是政府在今後一段時期中難以回避的現實問題。無論是產業的發展,還是我國的城市化進程,今後城市的住宅建設,政府對這方面的低收入者應該給予更多的關注。
三是當前較低的房地產開發集約化程度,在一定程度上制約了產業經濟的快速發展。進入『十五』,我國的房地產業幾乎進入了一個全新的鼎盛時期,各種住宅概念的提出,使得當今住宅的本質都趨向於滿足人性的需求。但同時也應該看到,我國房地產業總體上的科技含量與國外一些先進國家相比仍有相當的差距,住宅建設中新工藝、新材料、新科技的運用力度仍有待於加大,住宅建設的工業化、標准化體系都需要盡快建立,以切實提高我國住宅產品的生產效率,促使房地產業經濟的快速發展。
四是住房消費的金融服務依然在某些環節上『為難』客戶,間接影響了房地產業市場的基礎群體——購房者的參與數量。房地產業的發展離不開金融部門特別是有住房信貸業務的銀行支持,這裡不僅開發商造房要貸款,消費者買房同樣都渴望貸款。但當前銀行在辦理住房貸款時,往往給人特別是給購房者的印象是時間太長、貸款手續繁瑣、要件過多、服務品種偏缺。另外,住房貸款保險權利和義務的錯位,使得一些購房者對此頗多異議。
五是一些城市的危房改造任務重、資金籌措存在實際困難。城市危房改造可以說是解決城市貧民窟問題的主要途徑,城市形象的提昇、功能的完善與環境創新都離不開危房改造。從黨和政府角度而言,危房改造實際上就是對民生、民權的充分尊重與關懷。2001年,我國進行了一次全國范圍內的危房大檢查,從檢查出的情況看,我國一些城市的危房改造並不輕松,特別是危房改造所需要的資金難以得到有效的保障,且在實際的籌措上也存在著一定的困難。
六是城市物業管理的覆蓋面還有待於進一步提高。當前,我國一些城市新建的住宅小區基本上都有了物業管理,但城市老城區中一些舊住宅區的物業管理,卻大多還仍處在無序的狀態中。實行住房制度改革之後,這方面尤其渴望得到政府的政策甚至是資金的支持,城市物業管理的健康發展需要政府為此創造前提條件。(傅漢強)
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