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隨著中國加入世貿組織,作為碩果僅存的暴利孤島,惟一躲過降價戰戰火的中國房地產業,雖然不是最受衝擊的產業,但也無法置身『世』外。在機遇與挑戰並存的大背景下,房地產暴利時代將不復存在;不規范的『圈地、圈錢和圈客戶?行為將受到制約,素質低、實力差和經營行為不規范的企業將被淘汰出局。而真正的競爭將來自房地產金融手段的創新和未來新型的房地產金融資本市場競爭』。
從入世對我國房地產業的衝擊看,入世後中國房地產業將會與世貿組織的規則接軌,更加開放,催化新的變局。一方面房地產市場需求會有較大增加,帶動供給相應上昇。特別是對高檔寫字樓、賓館、公寓、別墅以及廠房的需求增加;國外優質廉價的建材、電梯空調等設備、廚衛產品,好的規劃設計理念,先進的建築技術和經營管理技術等將進入中國,進而降低房地產開發成本,提高房地產開發質量;將逐步對外開放金融保險業,促使個人住房消費貸款和房地產開發資金的來源更多,有利於房地產業資金的融通。另一方面,早就對中國房地產垂涎三尺的海外房地產巨頭,將會更積極角逐這一巨大的商機。不僅同文同種的港臺、華人企業會繼續投資國內的房地產業,國外知名的大型房地產企業集團也會有較大增加。這些企業挾資金、技術、營銷、物業管理等優勢,在競爭中將取得主動地位。據估計5至10年後,現有2萬多家的房地產公司將有百分之九十在競爭中消亡,國內會逐步形成百家以上的、百億元收入的跨區域經營的房地產公司。此時房地產業的競爭將逐步進入融資手段競爭階段,中國房地產金融走向成熟的條件基本具備。
根據國外的經驗?
國際房地產業的發展和運作,實質上是房地產金融的操作。房地產業真正的競爭來自房地產金融手段的創新和未來新型的房地產金融資本市場競爭。房地產開發項目投資巨大、建設周期漫長。在我國目前除30餘家上市的房地產企業外,多數房地產公司開發項目還只能依靠巨額銀行貸款,導致其背上沈重的債務負擔,影響企業日後的發展。特別是在目前銀行約束不斷加強的情況下,房地產企業獲得銀行貸款更為困難。可以說我國房地產業的資金來源如何能走出困境,繼續有效發揮其『輸血』功能,已經成為制約中國房地產企業進一步發展壯大的關鍵因素。
改革開放以來,房地產金融伴隨房地產的復蘇有了一定發展,而且在房地產金融品種和體系上逐步得到培育和完善。商業性的房地產金融與政策性金融同時發展,以及金融機構的競爭機制的形成,都為房地產金融的發展,尤其是消費信貸的發展奠定了基礎。面對WTO,業界有識之士紛紛呼吁,房地產金融業應盡快與國際接軌,盡早發展房地產投資基金,大力推進房地產抵押貸款證券化,盡快成立購房擔保機構,推進保險業尤其是壽險業與住房產業的結合,同時借鑒海外經驗,加強研究與國外不斷創新的房地產金融手段和新型的房地產金融資本市場結合的方式方法和步驟。值得欣慰的是,上述提議已經不止停留在理論探討層面,管理部門及業界一些大型公司已經將其列入日程,有的甚至開始了運作。可以想像在不久的將來,一個開發信貸與消費信貸同時發展,健康繁榮的房地產金融市場(包括一級市場和二級市場)的燦爛圖景將展現在大家面前。(王風彬)
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