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2001年,北京比較突出的一個現象就是北京地區的房地產公司驟然增加。據不完全統計,北京市最近一年半新成立的內資房地產企業達800多家,這個數字比此前20年批復成立的房地產企業總和還多。與之相呼應,北京地區的房地產上市公司也從1999年以前沒有一家發展到2001年11月份的近20家。
天鴻寶業:解禁後率先上市
天鴻寶業(600376)雖然是房地產公司解禁後上市的兩家公司之一(另一家為深圳的金帝股份)。在北京市四大建築、房地產開發企業中,北京城建(600266)已經上市;華遠在香港上市;住總入主了中關村(0931),只剩下天鴻一家,出於平衡的角度,天鴻上市是必然的。公司第一大控股股東北京天鴻集團公司直接持有33.26%的股權,通過其全資或控股公司間接持有28.57%的股權,共計持有公司61.83%的股權。發行新股募集資金投向曙光花園和回龍觀文化居住區。天鴻集團作為北京市最大的房地產公司之一,又是上市公司寶華實業(600175)的第一大控股股東,實力比較強。天鴻寶業的上市,標志著房地產公司塵封七年之久的上市之門一朝開禁。同時,也向股票市場發出了至少這樣一個信號:國家鼓勵房地產商借助於股票市場實現規模化發展。因此,2001年天鴻寶業的上市無疑對北京房地產市場和北京板塊的昇溫起了推波助瀾的作用,並引發了2001年北京市房地產企業的借『殼』上市及其它上市的轉型和外埠房地產企業搶攤北京市場等熱潮。
北京城建:轉型變為房地產公司
北京城建(600266)原是北京市的大型建築企業,主營業務為建築業。公司於1999年在滬市上市。上市後公司的經營狀況比較平穩,經營業績也沒有出現多少起伏變化,1999年、2000年每股收益都保持在0.30元以上,淨資產收益率兩年分別為8.84%和10.23%。各方面的信息都反映出,該公司在深滬兩市1000多家上市公司中,經營狀況、業績水平都處於中等偏上的狀況。但是,在2001年3月24日公司公布了一項重大的資產重組議案:北京城建欲與其第一大股東北京城建集團進行巨額資產置換,北京城建約置出建築業相關資產23億元,集團公司將其房地產相關資產10億元置入該公司。2001年5月完成了與母公司大規模的資產置換。置換以後的北京城建,產業定位是『以房地產業為主,以高科技和金融為兩翼』。置換後的北京城建擁有北京城建工程承發包有限責任公司(全資)、北京城建房地產開發有限公司(31.5%的股權)、北京城建東華房地產開發有限公司(控股)等公司的股權,並擁有北苑家園、大柳樹等在建項目和西三旗、電子城、京華商務、化石營、小紅門、平房鄉等30個項目。當然,北京城建與其集團公司巨額資產置換的目的有兩個原因:一是北京城建的負債率很高,到2001年年初,資產負債率高達73.7%,公司近年來的利潤增長率低於負債的增長率。也就是說,公司城市建設業務的盈利水平已經很低了;二是公司認為北京的房地產市場還有很大的潛力,受天鴻寶業年初上市熱潮的影響,北京城建也自認為有政府背景及資金實力與其它房地產公司較量。
『買殼、借殼』上市
與上市、轉型相比,很多非上市的房地產公司也想在國內股票市場上市,但是,由於房地產公司上市難度依然較大,所以,很多京城房地產公司便在2001年紛紛借殼上市。
華頓國際入主遼房天。華頓國際注冊地在北京,主營投資管理、房地產開發、商品房銷售等業務。華頓國際投資有限公司以3879萬元,受讓了遼房天(0558)2674.76萬股法人股,佔公司總股本的22.83%,成為第一大股東。遼房天擬更名為『華頓時代投資股份有限公司』,公司簡稱變更為『華頓投資』。華頓國際與朝陽區政府共同在使館區開發的三裡屯服裝市場,規劃建築面積5萬平方米,分兩期開發完成,這將作為華頓國際注入遼房天的重點項目之一。另外華頓國際在與北京奧運村接壤的地方擁有1.3萬畝的土地儲備,目標是建設成國際綠色體育休閑基地,這一規劃也列入了遼房天發展的整體戰略。公告顯示,在遼房天未來的發展中,將更多地體現大股東華頓國際的戰略意圖,遼房天未來發展的重點放在北京。
北京嘉利恆德房地產開發公司入主湖北車橋(0760)。湖北車橋的第一大股東湖北華通車橋集團有限公司2001年9月30日分別與受讓方北京嘉利恆德房地產開發有限公司和坦博風險投資有限公司轉讓股權。此次轉讓完成後,北京嘉利恆德房地產開發有限公司成為湖北車橋第一大股東。北京嘉利恆德房地產開發有限公司由北京金集浩投資有限公司(佔80%)、北京世紀唯博科技文化發展有限公司(佔16.68%)和北京先歌廣告有限公司(佔3.32%)共同出資組建,於1998年1月成立,系在北京市工商行政管理局注冊登記的有限責任公司,注冊資本為5000萬元。該公司主要從事房地產項目開發。目前來看,該公司與香港上市公司中國置地聯手成立北京嘉利置地合資企業,投資約33億元共同發展北京東三環九龍花園第三期的房地產項目,整個項目建築面積150萬平方米。
北京科技園置業入主萬裡電池。2001年7月1日,萬裡電池(600847)原第一大股東北京新富投資有限公司與北京科技園置業簽署協議,將所持有的萬裡電池2600萬股法人股(佔萬裡電池總股本的29.33%),以每股1.5元的價格轉讓給後者。轉讓後,北京科技置業成為萬裡電池的第一大股東。北京科技園置業股份公司成立於1999年12月15日,注冊資本2億元。注冊地為北京市海淀區,經營范圍為房地產開發、基礎設施建設、技術開發、技術轉讓、投資管理等。就其2億元的注冊資本來看,家底還是頗為殷實的。該公司目前仍然以房地產為主業,該項業務利潤佔據了公司總利潤的一半以上,現在正在從事的最大項目是中關村西區的開發。
北京泰躍房地產開發公司的子公司———湖北泰躍集團對湖北金環進行重組,將成為其第一大股東。2001年8月,湖北金環的第一大股東湖北化纖集團有限公司與湖北泰躍集團簽訂了《股權轉讓協議》。該公司將29%的股份以協議方式轉讓給湖北泰躍。轉讓完成後,湖北泰躍將為公司第一大股東,湖北化纖仍持有14.26%的股份,為第二股東。湖北泰躍集團是北京泰躍集團的分公司,但湖北泰躍集團的注冊資本卻有4億多元,比北京泰躍注冊資本的1.6億元還要多。據悉,北京泰躍集團主要經營房地產項目開發、商品房銷售和房地產信息諮詢。目前經營狀況良好,但實力似乎一般。新的第一大股東湖北泰躍是北京泰躍房地產開發有限責任公司的一個子公司,兩公司資產規模龐大,效益良好。北京泰躍目前擁有大量北京房地產項目,其中『太陽城』正成為熱銷地盤。
北京天創房地產開發公司借貴華旅業的殼上市。2001年6月底,貴州華聯旅業(集團)股份有限公司(600791)決定以其9家控股公司和4家參股公司的股權資產,與公司第一大股東北京市天創房地產開發公司持有的北京天創世緣房地產開發有限公司85%的股權進行等值交換。置換後,公司名稱也將由『貴華旅業』更名為『天創置業』。北京市天創房地產開發公司是北京市綜合投資公司的全資子公司,注冊資本5000萬元發展至今總資產已達122億元,淨資產2.8億元,是一個集知識化、專業化、年輕化為一體的實力雄厚的房地產開發和多元化經營企業。在入主後,貴華旅業已經投資收購了『北京天湖旅游康樂有限公司』45%的股權,並購買了『北京天創』的房地產項目,投資與天創科技發展有限公司共同組建貴州貴華科技發展有限公司,擁有其40%的股權。
以上借殼上市的5家公司,都是在2001年運作成功的。如果把前幾年通過股票市場運作上市的房地產公司都算在內的話,到目前為止,有十餘家上市公司的控制權落入了北京房地產企業之手。如在國家對房地產企業上市未解禁之前,陽光股份、光彩建設、珠江控股等公司就已被北京房地產企業成功『買殼』。在2000年房地產業開始全面回暖之時,又有北京金融街房地產公司成功入主重慶華亞(股票代碼0402,股票簡稱改為『金融街』)。北京名流投資公司、北京宣福房地產公司買殼幸福實業(現為ST幸福)上市等。
盈利難度加大
2001年上半年,以住宅為主角的本輪北京樓市的走勢正在出現『鈍化』。1—9月北京市的房地產銷售量為430.64萬平方米,銷售額為207.4億元。與去年同期相比,增長率分別僅為18.7%和38.6%,與前幾年的遞增率相比,增長勢頭明顯衰減。
房地產公司驟然增多,容易產生結構性失衡。
北京市最近一年半新成立的內資房地產企業達800多家,這個數字比此前20年批復成立的房地產企業總和還多。房地產上市公司在相同時間段匯集於一地,容易出現結構性失衡,表現為時間和地域分布上的非均衡性,從而可能導致同業競爭異常激烈的局面。事實上,天鴻寶業上半年的經營狀況也說明了一些問題。天鴻集團作為北京市最大的房地產公司之一,又是上市公司寶華實業(600175)的第一大控股股東,實力理應是較強的。但就在天鴻寶業上市後3個月,其經營業績就出現大幅滑坡,每股收益於2000年中期高達0.9元,到2001年中期下降到0.07元,淨資產收益率也由2000年的29.23%下降到2001年的1.28%。主營業務萎縮是公司利潤大幅下滑的主要原因。作為公司利潤主要來源的曙光花園一期工程,由於其部分樓盤未能按計劃開盤銷售,加之在銷房屋戶型偏大,周邊項目增多,市場競爭加劇等原因,銷售狀況不甚理想。看來,京城房地產市場激烈的較量和競爭在所難免。
房地產政策出現新變化,游戲規則重新制定。
2001年以來,房地產部分政策正在調整,特別是實行土地招標和拍賣制度,以及提高商品房預售標准,將改變房地產企業的競爭格局,對京城房地產公司經營產生深刻的影響。
京城房地產不外有三類公司有競爭優勢:一是有政府劃撥或協議取得歷史用地的公司,這類企業的優勢在於有低廉的成本。在北京土地儲備最多的首創集團,大約有500萬平方米的土地儲備,天鴻集團排在第二位,有300多萬平方米,城建集團排在第三,有200多萬平方米,很多土地都是政府直接劃撥,成本很低。因此,低廉的土地資源使這類企業可以獲得較高的利潤率。但不容忽視的是,一旦歷史儲備土地開發完畢,這些企業將同樣要通過競拍的方式獲得土地,其現有的土地資源優勢將不復存在。二是資金實力強大的企業具有競爭優勢。與以往行政劃撥和協議出讓土地相比,土地招標和拍賣對房地產企業資金實力要求較高。如深圳市在土地使用權招標和拍賣中規定,中標人應在五日內一次性付清地價款。因此,資金實力將成為企業競拍成功的首要因素。在房地產上市公司中,參加土地競拍的多數是實力雄厚的績優公司。三是開發和銷售能力強的公司具有優勢。當房地產企業資金實力相近,能夠通過招標、拍賣的方式獲得土地時,開發和銷售能力成為企業成功的關鍵因素。目前京城的房地產上市公司紛紛擴大土地儲備,一些異地房地產公司也在京城進行異地開發。如上海開發商世茂股份已准備開發總建築面積118.5萬平方米的北京呼家樓商務居住綜合區。因此,在有土地儲備、有資金實力的情況下,品牌形象較好、市場認同程度高的公司比新進入房地產業的公司在開發、銷售和對市場的把握方面有更大的優勢,抗風險能力也更強。
總之,土地招標和拍賣方式對房地產開發企業的綜合實力要求大為提高。土地市場的競爭將加速房地產企業優勝劣汰的過程,大批資質低下的項目公司或『空殼』公司將逐步被淘汰出局,房地產行業的市場集中度將逐步提高。商品房預期有新規,房地產公司的再融資甚為重要。
房地產業是資金密集的行業,對金融政策的變化十分敏感。
2001年6月,中國人民銀行發布了《關於規范住房金融業務的通知》,對房地產開發企業的資金需求驟然加大。《通知》對開發商貸款提高了門檻,並嚴禁對借款人發放『零首付』個人住房貸款,同時提高了商業銀行發放個人住房抵押貸款的條件。借款人申請個人住房貸款購買期房的,所購期房必須是多層住宅主體結構封頂、高層住宅完成總投資的2/3。這一政策出臺無疑對開發商的資金實力和融資提出了更高的要求。按照以前的規定,多數城市的開發商只要投入房地產項目總投資的25%,就可以取得預售許可證,而現在需要完成總投資的2/3。同樣的項目,按現有規定,開發商投入的資金必須是以前的一倍以上,開發商的資金壓力加大。目前北京的近20家房地產上市公司中,具有再融資條件的公司僅是少數。目前來看,遼房天(更名為華頓投資)、北京城建、陽光股份等上市公司還有通過配股和增發再融資的可能。但很多房地產公司的負債率偏高,多數公司還只能依靠巨額銀行貸款實現。目前房地產上市公司資產負債率偏高,如借貴華旅業(600791)上市的北京天創房地產開發公司,目前總資產已達122億元,但淨資產只有2.8億元,資產負債率高達97.7%。因此,巨額的銀行貸款造成很多房地產公司償還風險的壓力逐漸加大,影響企業的長遠發展。
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