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近期房價又成為市場的一大焦點,『降價』呼聲甚高。那麼,現在的房子究竟貴不貴?大城市房價高,是不是由於開發商賺了很多錢?我們該———
房價高反映了產品結構上有問題
當前的房價相對於大部分人來說是高的。目前,我國的商品房價格大致上分三個類型。在中小城市,房價大多在500—1000元/平方米;在35個大中城市,房價一般都在2000元/平方米左右;而在深圳、廣州、上海和北京,都是4000元/平方米以上,其中北京最高,去年6月的統計顯示,平均每平方米售價為4771元。對住房價格合理不合理的最重要的評價指標是住房價格與絕大多數家庭的收入比。90年代初,世界銀行曾經對各國50多個城市作了一個調查,認為一套房價相當於一個家庭年收入的3—6倍時是合適的。實際上,從日本上世紀90年代初的情況看,房價達到家庭年收入6倍時就會有很多人買不起房。聯合國人居中心1996年出版的世界人居報告中,也有類似的對50多個城市的調查,這些城市幾乎全是各國的首都。報告認為,一套住房價格在居民收入的2—3倍時是比較合理的,到5倍時,就說明市場有問題了,因為這時大多數人都買不起房子了。
在北京,如果按每平方米4771元的平均價格算,買一套80平方米的房子就需要38萬元。去年北京居民的平均年家庭收入在3.5萬元左右。算一下就會發現收入比是11比1,就是說一個家庭要用11年的收入纔能買上房。去年,北京市還出臺了限制高收入家庭購買經濟適用房的政策,規定家庭年收入超過6萬元的家庭不能購買經濟適用房。其實,對於北京的6萬元高收入家庭來說,買38萬元一套的房也需要6.3年的收入(收入比為6.3:1)。
商品房價格高的問題,實際上反映了我們的住房市場在產品結構上存在問題,就是說,市場上適合各種收入家庭需要的住房品種單一。
停止實物分房,實行住房分配貨幣化後,除了少量工礦城市仍在以合作建房形式建經濟適用房外,大部分城市的單位企業都不再自己建房,建設經濟適用房的任務由市場承擔了。國家規定,建經濟適用房需要地方政府給予政策優惠,最主要的是建房的土地可以免交土地出讓金。現在土地收入都是地方政府的主要收入來源,免交就等於減少了政府收入,他自然對建經濟適用房的積極性不高,寧願把土地出讓給能來錢的開發商。國家對建設經濟適用房的利潤也有限制,與開發商品房能獲得高利潤相比,開發商對開發經濟適用房也同樣缺乏積極性。因此,大多數城市就出現了高價商品房多,低價經濟適用房少的現象。人們認為房價高的原因,就是這樣造成的。
房地產市場在我國復蘇、快速發展已有10年時間,但由於從舊的實物分房轉向貨幣分房僅有4年時間,無論從市場培育和產業的發展來說,要真正形成一個品種齊全,各種收入的家庭都能買到自己住房的市場,還需要一段時間。盡管這樣,如果各級政府住房管理部門思想解放一點,轉變觀念,盡快解決這個問題也是有條件的。像上海那樣,從1998年起正式放開住房二級市場,加上政府降低住房交易契稅,從3%降到0.75%,而且是交易雙方各交一半,結果二手房年交易量逐年上昇,從只有幾百萬平方米上昇到去年的1400多萬平方米,比北京一年新竣工的商品房還多。二手房市場的活躍也帶動了商品房市場的活躍。前幾年上海還有相當部分的積壓商品房,現在大多已被消化,住宅的年竣工量也連續幾年保持在1500萬至1600萬平方米水平上。
房地產業的高利潤是暫時現象
說到建房成本,大家都說,土地佔三分之一(包括拆遷),各種稅費佔三分之一,建築安裝成本佔三分之一。實際上,目前每平方米的建築安裝成本,從南到北,最多不會超過1500元,低的不到400元,大中城市一般700至800元,高的也就是1200元。稅費也沒有那麼高。前幾天記者遇到一個開發商,他說,他要在北京的郊區建一片40萬平方米的住宅小區。按照上海在同樣地段的造價最多每平方米2000多元估算,我問他一平方米是否賣2500元左右?他說,小區外市政配套成本很高,下不來。
這說明目前土地出讓方的行為不規范。我對那位開發商說,包括市政配套成本,每平方米3000元行不行。他仍說下不來,至少要3500元。我說能賺1個億就行了,還下不來?他說,至少想賺它個七八億元。您想,與他投入幾千萬的資本金相比,他能賺1個億,利潤就是100%甚至百分之幾百了;賺七八個億,利潤該是多少?就算加上借銀行貸款所需要的本息,利潤再少也在50%以上。從目前我國商品供應從普遍緊缺轉到供過於求、大多數行業都已進入平均利潤的情況來看,不能不承認,房地產業目前的利潤是很高的。不過,目前商品房價格雖然高,並不主要是因為開發商利潤率高造成的。開發商利潤高,只要他不是搶來、偷來的,只要是『君子愛財,取之有道』,他該得多少,就應該是多少,過多非議沒有必要。但是,從大多數中低收入者認為房價高、商品房存在結構問題看,這個市場還是有問題的。就是說,市場的各種資源還沒有達到應有的合理配置。從發展、培育房地產市場的角度來說,政府有責任、有義務通過加強市場調控來解決問題。降低房價、加大經濟適用房供應是不錯的,但也不應僅僅通過行政方式來解決,而應該通過競爭,通過開放搞活二級市場來解決。
總之,一個市場或一個產業在興起時,肯定是價格高、利潤高的,這樣纔會吸引資金進入;資金進入多了,或者說,企業多了,纔會進入競爭;競爭的結果,高利潤纔會走向平均利潤,產品的價格纔會降下來。 (謝然浩)
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