取消毛坯房裝修成焦點

　　近年來隨著商品房的熱銷，家庭裝修也隨之成為焦點，在家庭裝修中出現了諸如擅自改變房屋結構、拆除承重牆等眾多問題，據相關部門統計，房屋裝修的投訴已經成為消費者高投訴案例之一，因此取消毛坯房政策的出臺備受關注，北京市根據家庭裝修出現的各種問題制定了《關於加強新建商品住宅家庭居室裝飾裝修管理若乾規定》，此規定已於11月1日生效。在這樣的背景下本文試探索開發商如何執行此規定纔能適應市場。《關於加強新建商品住宅家庭居室裝飾裝修管理若乾規定》明確了購房人、房地產開發企業、物業管理單位和裝修公司的權利和義務，主要包括三方面：一是規范和提高了住宅工程裝修部位的設計、施工和驗收標准。

二是明確規定北京要逐步取消毛坯房，提出了4種一次裝修到位的方法：第一，提倡商品住宅精裝修，連家具也一次到位，購房人買了能直接入住。第二，房地產開發企業在預售中向購房人提供裝修菜單和樣板間展示，購房人按菜單選擇後，連同住宅主體結構一體施工到位後交付使用。第三，買了已成現房的毛坯房的，提倡房地產開發企業或物業管理公司向購房人推薦裝修公司，購房人與這些公司簽訂裝修合同，開發商或物業管理公司與裝修公司承擔裝修質量保修連帶責任。第四，買了已成現房的毛坯房，購房人沒有選用開發商或物業公司推薦的裝修公司，而是自己選定裝修公司的，應在裝修前將裝修方案報物業管理公司備案，並與它簽訂裝修物業管理合同，交納一定數額的裝修保證金，裝修完工後視其違約情況退還。三是明確了家居裝修施工的時間、相關責任等。

針對毛坯房『退休』，精裝修『上崗』。這種政府強制商品房必須粉墨登場的政策，開發商將如何面對這一政策的改變，在未來又該如何針對這樣的規定去精心打扮自己的樓盤，適應房地產市場這個舞臺呢？已經習慣了購買毛坯房，入住裝修的購房者又該如何選擇？對比市場的現狀，從供給的角度看，市場上的商品房基本上以毛坯房為主，根據偉業顧問公司市場研究中心長期對北京房地產市場的監測，去年全年推出的項目中有58％為毛坯房，而今年1月至10月年所推出的項目中有69％為毛坯房，今年毛坯房比例有所上昇的主要原因是推出的樓盤所佔比例中部分原來粗裝修房屋，取消了粗裝修，改為毛坯房，之所以這樣做，是因為客戶在購房後，對房屋原有的粗裝修基本上都進行了二次裝修，這樣即給客戶帶來麻煩，又造成了不必要的浪費。對做過不同程度裝修的項目進行對比，可以很明顯的看出，只有粗裝修所佔比例有很大變化，精裝修和廚衛精裝所佔比例變化不是很大，去年作粗裝修的項目佔的比例為17％，今年下降了10個點，而去年與今年精裝修項目所佔的比例分別為18％和16％，下降了2個百分點，廚衛精裝所佔比例沒有任何變化。從需求的角度看，根據偉業顧問市場研究中心的購買意向調查，購房者希望所購商品房帶有不同程度裝修的，在2000年佔48％的比例，而在2001年則佔有52％的比例，可以看出帶裝修的商品房受歡迎的比例一年內就提高了4個百分點，但同時希望購買全面室內裝修的比例下降了4個百分點，在2000年此項佔15％，而在2001年則下降為11％，對不同裝修方式，只有提供廚衛裝修的比例上昇的最多，上昇了10個百分點，通過對比可以看出隨著人們生活水平的提高，開始逐步注重家居環境的品位了，這種改變首先從廚房衛生間開始。在市場供應上，69％的商品房是毛坯房，而在市場需求上，只有48％的購房人要求房屋為毛坯房，通過供求兩方面的對比分析可以看出市場的毛坯房是供大於求的，提供相應裝修的房屋還是能夠被市場接受的。但是比較而言，現在仍然還有48％的購房者希望購買毛坯房，究其原因筆者認為主要有以下幾方面，第一購房者對開發商的裝修質量不放心；第二表現在價格方面，目前精裝修每平方米要增加600－700元的造價，對於普通的住宅項目，購房者多數是依靠銀行貸款來購房，無形中增加了貸款額度，增加購房者的還款壓力；第三購房者希望能夠通過裝修來體現自己的獨特的個性與品位，現在的裝修方案還不能滿足其要求；第四目前購房者還不是很成熟對於毛坯房這種半成品還可以接受。因此建議商品房精裝修應該從廚房衛生間做起，逐步推行。

　　什麼人喜歡精裝修

　　室內精裝修的實施應該根據不同項目定位采取不同的方式，根據偉業顧問公司的意向客戶的調查，下面通過購房目的、購房者家庭收入和可承受的總價三方面對裝修的不同選擇做深入的分析，通過這樣的對比能夠找到合適的裝修方案。為他人購房和投資購房更容易接受精裝修按照不同的目的，我們的調查共分為首次置業、二次購房、投資意向為他人購房和商住五類，通過這樣的調查可以看出首次購房客戶由於對價格的敏感度更大一些，因此更希望購買毛坯房，這就要求對於低價房應該按照新規定提供第四種裝修方案更合適，以二次購房為目的的客戶比較容易接受應該采取新規定的第二種裝修方案；而為他人購房和投資意向為目的的客戶最能接受精裝修政策的出臺了，對於以商住為目的的客戶，提供裝修最好的方式應該是全面精裝，對於菜單式裝修卻沒有市場，因此根據項目的不同定位，要制定相應的裝修方式。家庭月收入在20000－30000元的客戶最希望提供裝修，而家庭收入在30000－40000元的客戶最希望能夠提供全面的家庭裝修精裝修一步到位的做法更適合於家庭月收入在30000－40000元的客戶，這些客戶一般都有著較高的收入，但是生活節奏很快很緊張，沒有時間和精力做家庭裝修。而對於家庭收入較低和較高的客戶應該采取開發商、物業管理公司和裝修公司的責任連帶的方式，經濟基礎雄厚的客戶裝修是為了體現自己的居住品位體現自己的個性，因此希望隨心所欲裝修，開發商很難滿足這樣的要求；對於經濟基礎薄弱的客戶則希望能夠通過自己作裝修節省開支，如果能夠提供即便宜又合適的裝修菜單也會成為這些客戶的選擇。購買總價在100－200萬的高價房的客戶更容易接受精裝修通過對客戶能夠承受的總價與選擇裝修情況的交叉分析可以看出，盡管毛坯房還是受到各種層次客戶的不同歡迎，但是相對而言總價在100－200萬元的客戶更喜歡帶有裝修的房子，其中預購總價在100－150萬元的客戶更希望能夠選擇完全裝修，而預購總價在200萬元以上的客戶更希望能夠提供多種的裝修方案進行裝修。 (孟茹）