提防重演香港地產悲劇

　　亞洲金融危機過後，曾有過這樣的報道：香港著名歌星王菲在1997年以7成按揭，分20年供款的方式以4800萬港元購入了沙田寶松苑豪宅，每月供款額達29萬港元。然而由於受到亞洲金融風暴的打擊，香港樓市、股市均出現了大幅度的調整，樓市從過去的瘋狂高峰下跌多達5成。在這種形勢下王菲不惜半價出售，也無人問津。當時買樓的一般中產階級市民，也被深度套牢，欠下了深重的債務。

假若付30萬元買下了100萬元的住宅，貸款70萬，加上利息你要還銀行至少80萬元左右。可樓市一不景氣，100萬的住宅只值50萬元了，即使50萬元出手還可能賣不出去，這時，你等於花30萬元，加上借的80萬元，也就是110萬元買了50萬元的東西。為還月供，你還要省吃儉用。在經濟不景氣的情況下，要月月想法去創收，以還月供，因為銀行的利率是不斷調整的，搞不好因利息率的上調，月供還會有些提高，這時你的心理壓力便可想而知了。買房本是件開心大事，全家老小的夢想寄托在那片片工地之上，一座座期樓牽系著百姓的期望。如果真的有一天被告知，房價下跌了50％，豈不是一場惡夢來臨？香港人在亞洲金融風暴中所經歷的，是房地產泡沫被刺破的典型例子。

　　2001年7月13日，北京申奧成功以後，人們曾樂觀地認為，房地產業至少再火七八年。然而北京2001年1月?6月份房地產開發主要統計數據表明：房地產開發投資達到248.9億元，比上年同期增長53.1％，當年新開工商品房面積達961萬平方米，比上年同期增長72.1％，而住宅銷售面積達236萬平方米，只比上年同期增長7.1％。而上半年，全市城鎮居民人均可支配收入是5779.3元，比上年增長6.1％，從增長速度的比較看，人均收入的增長遠遠不如房地產投資的增長。另外北京去年一年就新增了1000多家房地產公司，今年還在繼續增長。這種增長是否意味失衡的發生，1995年房地產泡沫的破滅會不會重演，香港人的惡夢會不會在我們身上重演。

　　地產經濟周期低谷何時出現

　　經濟波動的周期會在何時把不幸的低谷送到面前，人們不無道理地擔心著。指望市場總處於穩步上昇，不驚不險是不可能的，因為市場經濟本身有著無法克服的周期性。市場經濟有著它自身發展的周期性，這是因為它的運行過程中有著形成這種周期性的機制。加上現代市場經濟中加入了越來越多的新經濟元素，使經濟活動虛擬化程度提高了。所以市場的底有多深，邊界有多寬，經濟波動的周期到底多長，波峰波底落差幾許就更難把握。

在金融領域裡，各種金融衍生資本的積累比實物資本積累大得多。在虛擬資本運行過程中，資金分布格局會因為資金流向的變化而迅速改變，使資金集中在少數莊家手裡或流往國外，在市場經濟自由選擇的原則下，在信息不完全的條件下，沒有一種力量能阻止投機者在有利的時機獲利回吐，從而刺穿泡沫，使虛擬資本形成的經濟鏈條斷裂，出現信用危機。可以說貸幣供應和信用制度在提高了市場經濟運行效率的同時，也放大了經濟運行的風險。當資金不足時，或當資金被大量轉移時，鏈條就會斷開鏈接，當多處鏈接同時斷開，就意味著經濟出現了危機。這種循環在現在的市場經濟中是不可回避的。

　　切斷傳遞經濟泡沫的機制

　　雖然我們無法准確斷定中國房地產市場是否已經產生了經濟泡沫，更無法預計房地產泡沫破滅來臨的時刻，但是有以下幾種生成和傳遞經濟泡沫的機制和隱患，我們不得不防：

1、有不少開發商沒有開發實力，開發空置房在所難免。

2、有不少需求是靠貸款支持，個人貸款監管不嚴，而還款能力到底多大不容樂觀。

3、地產股收入增加，會吸引人們炒作，使資金流向資本市場。投入到股票市場上的資金增加，在資本市場上重新洗牌，資金分布格局改變，或集中在大莊家手中，或流向國外，生產資料和消費資料市場資產則減少，購買力由此降低，這時的房地產市場一定會再次出現空置高峰。

4、地產增值使各種資產評估的場合對地產的估值有取高的傾向。各企業、個人的帳面資產價值虛增。再用這些資產抵押、轉讓，會使債務中信用的元素過大。

5、開發商的盲目樂觀會使他們盡可能多地開發價高、面積大的高檔樓盤，使供求結構失衡。小戶型低總價商品房買不到，而大戶型高總價的高檔房卻賣不出去。

6、政府大量批地使潛在供應量增加，好地賣不出好價線。可多次轉手，既抬高了市場價格，開發商也可通過買地，易如反掌地獲取暴利。反過來又使各渠道土地上市失去控制。（鄭華）