謝家瑾同志在2002年全國住宅與房地產工作會議上的工作報告－－與時俱進　開拓創新　推動住宅與房地產業健康持續快速發展

　　同志們：

　　全國住宅與房地產工作會議今天在上海市召開了。這次會議的中心任務是：貫徹落實黨的十五屆六中全會、中央經濟工作會議及全國建設工作會議精神，總結2001年工作，分析問題，研究對策，部署2002年工作。會上，劉志峰副部長要作重要講話，希望大家認真學習貫徹。下面我先就2001年工作情況和2002年工作安排談幾點意見，供大家參考。

　　一、2001年住宅與房地產工作的簡要回顧

2001年是『十五』計劃的開局之年，在住宅與房地產系統廣大乾部職工的不懈努力下，我國住宅與房地產業繼續保持持續快速健康發展。個人住房消費加快啟動，居民的居住條件、居住環境進一步改善，住宅建設和消費為拉動經濟增長作出了新的貢獻。

（一）房地產開發繼續保持較強勁的發展勢頭

據國家統計局統計快報顯示，2001年1-11月，全國房地產開發完成投資4857億元，比上年同期增長29.7%（東部、中部、西部地區的增幅分別為27%、34.1%、42%），高於同期固定資產投資增幅13.4個百分點，佔固定資產投資的23%。其中，商品住宅開發完成投資3400億元，增長30.5%,佔全部投資比重的70%。商品住宅施工面積5.1億平方米，增長24.4%，其中，新開工面積2.3億平方米，增長30.4%；竣工面積1.06億平方米，增長17.2%；銷售面積1.04億平方米，增長20.8%，個人購房比重達到93.9%。廣西、重慶、江西、四川、湖北、天津等省市商品住宅銷售面積增幅超過40％，遼寧、上海、浙江、山東、海南、黑龍江等省、市銷售面積大於同期竣工面積。商品房價格增長6.1％,其中,商品住宅價格增長6.6%。

（二）住房二級市場和租賃市場的發展，進一步活躍了房地產市場

一年來，各地以培育市場為核心，積極貫徹落實國家出臺的一系列政策措施，降低存量住房入市『門檻』，使二手房交易逐步活躍，豐富了市場供應，並有效地帶動了商品房銷售，房地產二、三級市場聯動的效果日益明顯。

2001年，上海市存量住房交易15.6萬套，1031.48萬平方米，成交金額274.78億元，分別比上年增長86％、59％、99％；商品房成交16萬套， 1767萬平方米，成交金額661.8億元；經登記備案的出租住房8.52萬套，1036萬平方米。到去年底，上海市已購公房累計上市14.4萬套，佔已出售公房總量的9.7%。初步形成了增量與存量聯動、銷售與租賃並舉、投資與消費並進的市場格局。沈陽市已購公有住房上市達2.3萬套，134萬平方米，分別比上年增長130％、78％；存量房交易面積與同期商品房銷售面積比達到1.2：1。南京市以立法形式明確已購公房憑房屋所有權證即可辦理交易過戶手續後，一年的成交量突破1萬套，成交套數、面積、金額分別比上年增長2.6倍、2.7倍和2.9倍。廣州、鄭州、青島、南昌、長沙、合肥、南寧、株州、岳陽等城市存量房交易量較上年均有較大幅度增長。

此外，隨著國家對住房租賃稅率的調整，各地租賃市場日趨活躍。南京市去年房屋出租登記備案面積145萬平方米，較上年增長77%，租賃稅收達1.1億元。上海、廣東、江蘇、浙江、貴州等省、市，越來越多的居民采取通過將自有住房出租，同時購置新房自住來改善家庭居住條件，以投資為目的購房出租也在部分城市逐步興起。租賃市場的發展，不僅促進了房地產市場體系的完善，還吸引了部分儲蓄和社會散資分流到住房市場，帶動住房投資的持續增長。

（三）住房分配貨幣化工作的推進，促進了居民住房消費

大部分城市已在出臺貨幣化方案的基礎上，制定了補貼資金籌集和管理、補貼標准、補貼方式、補貼申請、現住房認定、超標和未達標住房處理、補貼發放程序等相關配套政策，不少省市已陸續發放住房補貼。遼寧、浙江、安徽、四川等省累計發放住房補貼超過10億元。杭州市在充分落實住房補貼資金的基礎上，確定了三年內全部解決行政事業單位老職工住房補貼和按月給新職工發放住房補貼的目標，並制定了分步實施計劃。目前已向1萬多名離退休職工發放了住房補貼，離退休職工的補貼問題已基本解決，新職工的住房補貼也開始按月發放。重慶市向近2萬名職工發放住房補貼4.1億元，94％的補貼資金已用於購房,帶動購房面積50多萬平方米。福州市向3911名行政事業單位職工發放住房補貼7447萬元，調動個人投入資金2.68億元(為補貼資金的3.6倍)，購房15萬平方米。天津、沈陽、大連、長春、南京、武漢、廣州等城市住房補貼也陸續發到購房職工手中，帶動了大量個人存款和銀行貸款進入住房市場，促進了居民住房消費。

（四）廉租住房制度建設取得進展，政府住房保障職能得以體現

去年工作會上，上海市介紹了以租金補貼為主、實物配租為輔的廉租住房工作新思路，引起了與會代表的廣泛關注。之後，部裡專門在上海召開了現場會，向全國推廣上海經驗。一年來，上海市已將試點范圍擴大到19個區縣。到2001年底，全市共受理2221戶最低收入住房困難家庭的申請，經公告後確定符合條件的1610戶；市、區兩級財政共補貼1545萬元，解決了1307戶最低收入家庭的住房問題，佔符合條件家庭的81.2%；其中1256戶得到租金補貼後租到了合適的住房，51戶通過實物配租搬進新居。北京市制發了《北京市城鎮廉住房管理試行辦法》，並從住房資金增值收益中劃出1億元轉為城市住房基金用於廉租房補貼資金。去年已通過兩次公開搖號，確定了398戶廉租住房租金補貼對象。具體實施中，選取部分信譽良好的中介機構免費提供出租房源信息，鼓勵得到廉租房租金補貼的家庭通過市場租賃住房，目前已幫助50多個困難家庭租住到了合適的住房。廉租房制度的推行，充分體現了政府對最低收入家庭的住房保障職能，引起了良好的社會反響。

（五）住房金融進一步發展，住房公積金管理逐步規范

近年來，隨著住房消費的啟動，個人住房貸款迅速增長。截至2001年底，全國商業性和公積金個人住房貸款餘額合計已達6398億元，是1997年底的33倍，首次超過房地產開發貸款餘額，佔消費貸款餘額的86%，基本實現了房地產信貸結構的調整。2001年商業銀行新增自營性個人住房貸款2255億元，分別佔當年新增消費貸款、新增各項貸款總額的85%、21.54%；住房公積金新增個人住房貸款395億元，比上年增長71％。截至2001年底，全國公積金歸集總額為3326億元，歸集餘額為2405億元，職工買房、建房、退休累計提取921億元，累計向210萬戶家庭發放住房公積金個人貸款970億元，個貸餘額830億元。住房金融的發展，極大地提高了居民購房的支付能力，已經成為居民提前實現住房消費的重要手段。從統計數據看，商業性個人住房貸款的不良率不到0.5％，住房公積金個人住房貸款的不良率僅為0.24％，對於改善銀行信貸資產質量也起到了十分重要的作用。

去年3—8月，我部與財政部、中國人民銀行組成聯合檢查組，對全國25個省、自治區、直轄市貫徹《住房公積金管理條例》的情況進行了執法檢查。10月，兩部一行下發了執法檢查通報，部裡在深圳召開了全國住房公積金管理工作會議，針對執法檢查中的問題，對整改工作提出了明確要求。浙江、福建、青海、山西、湖北、廣東、黑龍江、內蒙、安徽、貴州等省開展了全省公積金執法檢查。各地對住房公積金管理中存在的突出問題給予高度重視，並進行了積極有效的整改。2001年全國累計收回項目貸款和單位貸款136億元，福建省已追回全部挪借住房公積金。整改工作初見成效。

住房公積金執法檢查中發現的問題引起國務院領導的高度重視，去年12月5日和今年1月23日兩次總理辦公會議對加強住房公積金監管問題進行了專題研究。去年12月，由我部牽頭，會同財政部、中國人民銀行、監察部等9部門組成聯合調研組，對全國16省、自治區、直轄市住房公積金管理情況進行了調研。通過調研，九部門對住房公積金制度予以充分肯定，對如何改革和完善住房公積金現行管理辦法、健全住房公積金監督管理體系取得了基本共識，形成了《關於改革和完善住房公積金現行管理辦法健全監督管理體系的匯報》，第121次總理辦公會原則同意了九部門所提的建議。

（六）市場環境逐步改善，居民買房的積極性得到進一步調動

讓老百姓買得起房、買放心房一直是政府制定住房政策、調控房地產市場的根本出發點，也是住房領域落實『三個代表』的重要舉措。去年，我們進一步加大了規范房地產市場的工作力度。

一是出臺了《商品房銷售管理辦法》，依法規范商品房銷售行為。在一些媒體的評比中，該辦法被評為2001年與老百姓最貼近的法規之一。各地加大了對銷售環節違法、違規行為的懲處力度，寧波市以實施《商品房銷售管理辦法》為契機，集中兩個月時間，對商品房銷售和中介服務市場進行了整頓。長春市針對商品房銷售中存在的突出問題，強化預售管理制度、項目資本金制度，並依法清理了169家房地產開發企業。山東省建設廳會同省監察廳、省工商行政管理局采取聯合行動，規范房地產市場秩序。廣東省建設廳會同省委宣傳部、省工商局聯合下發了《加強房地產廣告管理的通知》，明確虛假廣告、違法廣告范圍，並從源頭上明令禁止。

二是深入開展承諾活動，提高企業質量和信用意識。自2000年6月建設部牽頭發起『放心房』、『放心中介』承諾活動以來，遼寧、廣東、重慶、武漢、成都、長春等省市也相繼開展了承諾活動。去年，新華社、人民日報、經濟日報、中央電視臺、中央人民廣播電臺等媒體對上海、廣州、深圳、大連、南京、貴陽等10城市的承諾活動進展情況進行了跟蹤報道，引起社會的關注。根據地方推薦，我們表彰了參加承諾活動的163家開發企業和68家中介機構，分別授予『銷售放心房活動履行承諾企業』和『提供放心中介履行承諾單位』稱號。

（七）物業管理穩步推進，危舊房屋安全管理得到加強

各地加快了物業管理立法，河南、廣西等省頒布了物業管理條例。南京、包頭等城市在開展舊住宅區整治改造的基礎上，努力擴大實施物業管理的覆蓋面。杭州、大連等城市大力推行物業管理項目招投標，運用市場機制，推動物業的規范發展，促進物業管理整體服務水平的提高。

石家莊『3.16』爆炸案發生後，為落實江澤民總書記和溫家寶副總理關於加強物業管理、擴大物業管理范圍，加強住區安全防范的重要指示精神，經與公安部、民政部反復溝通、協調，三部聯合下發了《關於加強居民住宅區安全防范工作的協作配合切實保障居民居住安全的通知》，明晰了物業管理企業在小區治安防范中的協助職責，建立了公安派出所、居委會、物業管理企業在居住區安全防范中的分工協作、相互配合關系。與此同時，部裡加快了物業管理立法工作，《物業管理條例》已上報國務院法制辦，目前正配合國務院法制辦進行修改論證工作。

2001年，我們在全國范圍內開展了危舊房屋安全大檢查。對此項工作，各地高度重視，組織專門力量實施全面檢查，對查出的危房及時排險，消除了許多安全隱患，避免了惡性安全事故的發生。浙江省政府主要領導多次批示並專題聽取了房屋安全大檢查工作匯報；南京、濟南等市以市政府名義召開了全市危舊房屋安全大檢查動員大會；北京、重慶、長沙等城市借助媒體的廣泛宣傳，提高了廣大居民的房屋安全意識。湖北、陝西、江西、安徽、成都、南京等省、市通過限期搬遷住戶，拆除危房，及時防止了塌房安全事故，湖南、吉林等省抓緊房屋安全管理的立法工作。通過檢查，我們基本掌握了全國危舊房現狀，根據各地檢查結果，部裡就加快推進危改工作進行了認真研究，並向國務院作了專題報告。

（八）房屋拆遷管理制度得到了完善

為適應形勢的發展，加強和改善城市房屋拆遷管理，保護拆遷當事人的合法權益，去年國務院修訂了《城市房屋拆遷管理條例》,對原有的拆遷管理制度作了重大調整。一是將拆遷補償標准由被拆遷房屋的重置價結合成新結算，調整為根據被拆遷房屋區位、用途、建築面積等因素，以房地產市場評估價格確定貨幣補償金額;二是更加注重保護房屋所有人的合法權益，重點對房屋所有人進行補償，兼顧對使用人的安置;三是增加了被拆遷人對補償方式的選擇權;四是明確了管理程序，充實和完善了法律責任，加大了對違法行為的處罰力度。

新條例出臺後，部裡及時召開了全國城市房屋拆遷工作會議，對貫徹新條例作出了部署。浙江、黑龍江、上海、北京、大連、重慶、貴陽、成都等省市依據新條例及時對本地的地方性法規或政府規章進行了修訂，對房屋拆遷補償評估標准、住房特困群體的保障、拆遷資金的監管等作出具體規定，保證了新條例的貫徹落實。

（九）住宅產業現代化工作繼續推進

一是分南北片召開了住宅產業現代化工作調研會，認真分析了住宅產業現代化推進工作中存在的主要問題，確定部裡的工作重點：抓經濟政策的突破，抓關鍵技術的攻關、抓技術的集成和推廣應用；二是完成了小區試點、小康示范工程驗收和總結工作。有22個試點小區、29個小康示范工程通過驗收；三是出臺了《住宅建築模數協調標准》、《住宅裝修工程施工規范》等住宅技術標准；《混凝土大開間住宅建築體系技術要點》、《住宅設計和施工質量通病簡明提示》、《住宅部品體系框架目錄》等技術性、指導性文件也基本成熟，今年內可陸續發布；四是新型建築體系開發和推廣工作有了較大進展。鋼筋混凝土組合結構、無粘結預應力、短肢剪力牆等住宅建築體系得到推廣；五是新型維護結構、太陽能技術、建築節能、智能化等在康居示范工程建設中推廣使用；六是積極開展了住宅性能認定試評工作，第一批通過住宅性能認定的小區已由建設部對外公布。

各地在推進住宅產業現代化方面也開展了有成效的工作。上海市從體制、機制、政策、『四新』成果的推廣應用等方面進行了積極探索，初步形成了住宅產業現代化工作的推進機制、保障機制和市場運行機制。2001年先後在12個示范小區推行了箱式變壓器、垃圾生化處理、太陽能利用、智能化、中水回用、IC卡表自動計量等技術。組織15個項目，3000套住宅進行了菜單式全裝修試點。大連市牆改辦、住宅產業化促進中心和節能辦三辦合一，統籌規范，指導協調，整體有序地推進住宅產業現代化工作。

（十）住宅與房地產業信息化工作取得了實質性進展

隨著住宅與房地產業的快速發展，這些年我國住宅與房地產業各方面都不同程度地應用了信息技術，有的已達到相當水平。但由於體制等方面的原因，發展不平衡，標准不統一，分散、重復建設、各自為政現象十分突出，沒有形成有機整體，不能最大程度地發揮信息資源的作用。去年部裡以『中國住宅與房地產信息網』建設為突破口，立足於資源整合和信息共享，開展了一系列基礎性工作，並於10月在深圳專門召開了全國住宅與房地產信息工作座談會，推廣深圳規劃國土局的經驗,並對住宅與房地產信息化工作進行了全面部署。

目前，『中國住宅與房地產信息網』中心網站已正常運行，並逐步成為全國性房地產政務信息、市場信息的權威發布渠道；河南、河北、上海、重慶、南京等40多個省市也已建立政府房地產網站，其中有20個省市實現了與中心網站的聯接；50個聯網試點城市今年起將陸續通過網絡上報房地產政務信息及統計數據。數據標准化工作也已開始實質性啟動，一是完成了房地產統計指標體系的研究工作，並開始建立統一規范的房地產報表制度；二是已委托部信息中心著手制定『住宅與房地產行業應用軟件技術標准』。

回首2001年，在看到住宅與房地產工作取得成績的同時，也應看到發展中還存在著一些亟待解決的問題：一是市場監測機制尚未形成，宏觀調控手段有待改善。對部分地區出現的開發投資過熱傾向和開發結構失調等問題，應引起高度重視，及時采取措施加以解決；二是住房補貼總體上沒有及時轉換和到位，一定程度上制約了個人買房的支付能力；三是住房供應體制尚待健全，對經濟適用住房的認識有待進一步統一，政策尚待完善，最低收入家庭住房保障制度建設總體進展緩慢；四是二手房市場發展仍不平衡，租賃市場有待進一步培育；五是住房公積金的管理體制和監督機制亟待完善；六是推進住宅產業現代化的技術、經濟政策沒有大的突破；七是房屋產權制度不盡完善，公建設施、住房公用部位產權不明晰引起的糾紛不斷增多；八是商品房銷售、中介服務、物業管理有待進一步規范，房屋拆遷管理的各項制度有待抓緊落實，特別是房屋拆遷和商品房銷售已成為當前容易引起社會矛盾、影響社會穩定的重要方面，必須引起我們的高度重視。

　　二、2002年住宅與房地產工作重點

去年底召開的中央經濟工作會議把進一步擴大內需，拉動經濟增長，抵御國際市場需求不足的負面影響，努力保持國民經濟持續快速發展，作為當前經濟工作的重點；並提出要進一步推進經濟結構的戰略性調整，下大力氣培育新的經濟增長點，積極發展住房、旅游、社區服務等，為國民經濟的發展提供高效率的服務體系，滿足和擴大城鄉居民的消費需求。

全國建設工作會議明確把『繼續擴大面向中低收入居民的住房建設，促進住房消費』作為2002年建設工作主要任務，指出『住房發展目標和政策，應當定位於中低收入居民，體現最廣大人民群眾的根本利益』。

我們應當按照中央經濟工作會議和建設工作會議精神，圍繞擴大國內需求這一戰略方針的貫徹實施，認真做好2002年住宅與房地產各項工作。

2002年住宅與房地產工作的總體思路是：緊緊抓住促進住房消費這一中心工作，以滿足廣大中低收入居民家庭住房需求為出發點，以落實住房分配貨幣化、改善住房供應、擴大個人住房貸款、搞活和規范市場、發展物業管理、推進住宅產業現代化為重要方面，以建章立制、完善政策和加快信息化建設為手段，進一步優化市場環境，增強市場調控能力，加快建立住房新體制，提高住宅與房地產業運行質量，促進住宅與房地產業可持續發展。同時，要適應我國加入WTO後的新形勢，切實轉變政府職能，嚴格依法行政。

（一）加大住房分配貨幣化政策的落實力度，進一步推進住房制度改革的深化

住房分配貨幣化工作已經從政策研究制定階段轉入到加速推進階段，但目前各地落實情況差異很大，總體情況不夠理想。少數城市至今沒有出臺貨幣化實施方案，部分城市住房補貼發放工作還沒有啟動。客觀上，貨幣化工作政策性強、難度大，但這項工作的推進在很大程度上與我們自身工作的力度和方式有直接關系。杭州市之所以能取得明顯效果，與房改部門大量過細的工作分不開。他們在認真做好住房普查建檔、完善配套政策的基礎上，抓住補貼資金來源渠道的規范這一重點，積極爭取政府支持和財政全過程參與，保證了各項補貼資金按時到位。杭州市的做法對各地具有很好的借鑒作用。

當前貨幣化工作的重點是要加緊全面落實補貼資金。各地房改辦首先應立足財政、單位原有建房、購房資金轉換，會同同級財政部門按照財政部、建設部聯合下發的財綜[2001]18號文件關於『應以不低於1996—1998年3年住房建設資金平均支出為基數，盡快將其轉換為住房補貼資金，並在以後年份保證資金來源的穩定性』的要求，測算出應轉換的資金數，同時抓緊對售房款清理，提出轉換意見，報房委會和同級政府，使本地區可轉換為住房補貼的資金得以落實；其次應在住房普查的基礎上，認真測算老職工一次性住房補貼需求數及老職工和新職工按月補貼需求數，制定分年發放住房補貼的工作計劃，穩步推進住房補貼的發放，盡快按政策將補貼發放到職工手中。希望各地務必在3月底前提出推進落實貨幣化工作實施計劃並抓緊落實。二季度，建設部將會同有關部門對此進行檢查.

企業住房分配貨幣化是整個貨幣化工作的重點和難點，各地要做深入細致的工作，針對不同企業進行分類指導，因企制宜，推進企業貨幣化。對於效益好的企業，應當按照財政部的要求，將住房補貼列入企業成本，落實補貼資金來源。對於效益差，沒有能力發放住房補貼的企業，在符合城市總體規劃的前提下，在一定時期內仍可鼓勵其利用自用土地，組織職工進行集資合作建房。

（二）完善住房公積金制度，大力發展公積金個人住房貸款

住房公積金使用管理中出現的問題，主要是一些地方沒有落實《公積金管理條例》（以下簡稱《條例》）。因此，當前應從強化《條例》的貫徹入手，加大執法力度。一是加強城市住房委員會建設，落實房委會的決策和監督職能。二是進一步規范住房公積金管理中心的機構設置，按照《條例》的要求,真正成為不以營利為目的獨立事業單位。三是切實加強財政、審計、社會對住房公積金的監督。四是繼續按照兩部一行《關於檢查〈條例〉貫徹執行情況的通報》和去年深圳會議的要求抓緊進行整改工作。各地要在今年6月底前依法追回擠佔挪用的住房公積金，年底前依法收回違規使用的住房公積金、其他住房資金及其增值收益，收回用各類住房資金發放的逾期項目貸款和單位貸款；同時，對購買國債的資金進行清理。五是要加大住房公積金個人住房貸款發放力度，切實發揮公積金支持職工買房的互助作用。

（三）堅持結構調整和制度創新，進一步完善住房供應體系

經濟適用住房是新的住房供應體系的重點，各地要認真貫徹國家已經出臺的有關政策，加強與有關部門的協調，落實土地劃撥、稅費減免等政策，有效控制經濟適用住房價格，加大經濟適用住房供應總量，滿足廣大中低收入家庭住房需求。同時，要加強經濟適用住房市場需求調查，完善經濟適用住房統計制度，確保經濟適用住房總供給與總需求的平衡，防止出現積壓。

建立城鎮最低收入家庭廉租住房制度，應盡快提到各級房地產主管部門的重要工作議程上。各地要借鑒上海、北京的做法，結合本地實際，在充分發揮政府保障職能的同時，注重市場機制的作用，完善廉租住房制度，切實解決城鎮最低收入居民家庭的住房問題。部裡也將在總結經驗的基礎上，抓緊修訂廉租住房管理辦法，爭取年內出臺。

（四）加快搞活住房二級市場，積極培育住房租賃市場

從上海等城市的經驗看，搞活住房二級市場不僅有利於居民以舊換新、以小換大，改善居住條件，從而擴大住房消費，促進住宅建設；而且也可以增加低價位住房供應，起到改善住房供應結構、平抑房價的作用，使不同層次家庭購房時有更多的選擇。目前各地住房二級市場發展很不平衡，二級市場的作用遠遠沒有發揮出來。去年司裡連續召開了南北兩片搞活住房二級市場的座談會，分析了當前制約二級市場發展的主要問題。從各地反映的情況看，有些是已有政策的落實不到位的問題，有些是簡化程序、改進管理方式的問題，有些則是部門配合或需要全國統一研究解決的政策問題。屬於地方性的問題，各地要結合本地實際，有針對性地分別加以解決，特別是要盡快解決部分城市目前存在的房改房上市程序繁瑣問題，取消不必要的審批和原產權單位蓋章等程序；合理分配土地收益，進一步降低入市『門檻』；通過定期公布二手房成交價格等手段，引導市場，促進市場的活躍。為了進一步簡化程序，推進交易與權屬管理一體化，今年起部裡將開展交易與權屬規范化管理考核工作。規范和降低房地產交易手續費、房屋權屬登記費的文件近期即將出臺，文件下發後，房地產管理部門要從講政治的高度，嚴格貫徹執行。此外，部裡還在進一步爭取鼓勵住房消費的積極稅收政策；研究改進抵押登記、建立行政與司法的有效協作機制，以及明確租地建屋、集體土地上房屋產權登記程序等措施，為市場的規范發展進一步創造條件。

為適應房屋租賃市場的發展，更好地保護當事人的合法權益，部裡正在抓緊《房屋租賃管理辦法》的修訂工作，重點是明確租賃雙方的權利與義務，規范轉租、承租權轉讓、商品房預租等新的市場行為；同時改變管理方式，簡化管理程序。各地要積極推行指導租金制度，爭取將指導租金與租賃稅收征管有機結合；加強與公安、工商等部門的協作，形成協管機制。部裡也將積極與相關部門協調，爭取就上述問題出臺相關政策。

（五）落實措施，完善制度，大力改善住房消費服務

近幾年，住房消費環境逐步改善，但虛假廣告、中介不規范、面積短斤缺兩、收費不合理等問題尚不同程度地存在，群眾反響強烈。我們必須從鼓勵住房消費，保持社會穩定的高度，積極加以解決。今年重點：

一是加大行政執法監督力度。各地要認真貫徹《商品房銷售管理辦法》，結合《商品房買賣合同示范文本》的推行，通過行政執法，切實解決商品房銷售中的突出問題，嚴厲打擊違法、違規行為，依法淘汰一批信譽差、銷售不規范的企業。要繼續深入開展 『放心房』和『放心中介』承諾活動，提高企業的自律意識，使老百姓真正能夠放心地買房和放心地接受中介服務。

二是加快實施房地產經紀人職業資格制度。去年人事部、建設部聯合發布了《房地產經紀人職業資格制度暫行規定》，今年重點是做好第一次全國房地產經紀人執業資格統一考試、注冊工作，對部分業內資深人士通過考試認定辦法授予其執業資格；同時抓緊制定《房地產經紀行業管理規定》，規范房地產經紀人、經紀機構的行為。各省、自治區、直轄市也要按制度規定，落實房地產經紀人協理資格的管理。

三是繼續拓展住房消費服務，鼓勵房屋置換、房屋租賃代理、住房置業擔保、電子商務等方式，為房屋買賣、房屋租賃提供全方位的服務。

近兩年來，住房置業擔保發展較快，對於提高個人借款信用、降低銀行貸款風險、促進住房消費發揮了積極的作用，但也存在著不規范現象，隱含著一定風險。今年要著重從規范操作規程和加強監管入手，抓緊修訂《住房置業擔保試行辦法》，研究制定相應的配套政策，完善現行的個人住房貸款擔保體制，提高擔保公司的抗風險能力和資信水平。

（六）繼續推進物業管理

國民經濟和社會發展『十五』計劃綱要明確提出要『規范發展物業管理業』，這不僅是對過去20年物業管理發展的充分肯定，而且指出了當前物業管理發展面臨的主要問題，指明了我國物業管理的發展方向。今年，我們要緊緊圍繞物業管理的規范發展抓好以下幾方面工作：一是全力以赴配合國務院法制辦修改、論證《物業管理條例》，使《條例》成為物業管理發展的法律保障。二是抓緊起草《物業共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》、《物業管理招投標管理辦法》、《物業管理業主委員會規則》等與《條例》配套的部門規章，盡快建立和完善物業管理的法律體系。三是要致力於培育規范的物業管理市場，大力推行市場競爭機制，鼓勵通過招投標方式選擇物業管理企業，加快物業管理市場化進程；積極創造條件，穩步推進房地產開發、銷售和物業管理分業經營，從體制上解決建管不分產生的弊端；推動國有物業管理企業的產權制度和經營機制改革，推動房管所轉制改企工作。四是提高物業管理從業人員的業務素質和職業道德，加快建立物業管理專業人員職業資格制度。五是會同有關部門研究物業管理消費貨幣化政策，提高職工的物業管理消費支付能力，同時，要通過宣傳教育，進一步樹立廣大居民的物業管理消費意識。六是要繼續做好房屋安全管理工作，全面推進白蟻預防工作。

（七）切實推進住宅產業現代化工作

國辦72號文件下發後，住宅產業現代化工作有了一定的發展，但遠不能適應住宅建設發展的需要。今年的工作重點：一是調整住宅產業現代化化工作重心，把提高中低收入家庭住房質量，切實解決質量通病作為住宅產業現代化化推進的工作重點；二是落實國辦72號文件精神，爭取出臺產業化推進的經濟政策；三是加大技術攻關力度，重點突破混凝土砌塊和鋼結構在住宅中應用的技術難點，並研究與之配套的技術和部品體系；四是積極推進住宅性能認定制度，會同有關部門推進住宅部品認定工作；五是擴大示范工程的覆蓋面，重點引導西部地區進行產業化試點，帶動當地住宅建設的整體水平的提高。

推進住宅產業現代化工作，省、市是關鍵。這次部裡在上海召開工作會，希望大家認真學習上海市的經驗，從機制、體制入手，加強部門之間的協調，爭取出臺鼓勵當地住宅產業現代化的政策措施，調動開發、科研、部品部件生產等各方面的積極性，鼓勵技術創新和科技成果推廣。

（八）以落實新的《城市房屋拆遷管理條例》為重點，加強城市房屋拆遷管理

一是各地要依據新《條例》抓緊修訂本地的地方性法規和政府規章，特別是新《條例》明確應由地方做出規定的，要盡快制定具體的實施辦法。二是嚴把拆遷許可證審核發放關。對拆遷單位未合法取得拆遷許可證，擅自拆遷或者在拆遷安置過程中不按拆遷許可證要求執行的，要依法進行處罰。三是加快建立對拆遷補償安置資金的審核和監管制度。房屋拆遷管理部門在核發拆遷許可證前，應建立嚴格的資金審驗核實制度，對拆遷人提交的金融機構出具的資金證明予以核實，在確認拆遷補償安置資金到位後，纔能發放拆遷許可證。四是認真做好信訪工作，及時處理和化解社會矛盾，消除社會不穩定因素。

（九）積極探索城市危舊房屋改造之路

根據2001年全國危舊房屋安全大檢查的統計資料顯示，全國城鎮現有危房1.5億平方米,江蘇、湖北、北京、上海、重慶等省市的危房總量都超過1000萬平方米，加快危房改造是新形勢下發展住宅建設要研究的一個重要問題。近年來不少城市加大危房改造工作力度，取得了一定成效。但就全國而言，危舊房屋改造發展很不平衡，缺乏改造資金、拆遷安置成本過高、優惠政策不到位等問題還比較普遍，危舊房屋改造任務相當繁重。同時，我們也要充分認識到，從保護土地資源、促進社會經濟可持續發展的角度，也不允許我們的住宅建設、房地產開發長期通過新征土地進行擴張式發展，必須逐步將重點轉向城市現有資源的再開發利用。因此，通過機制創新，積極探索，加快城市危舊房屋改造是當前要重點抓好的一項工作。

北京市推行以房改帶危改、房地產開發帶危改、市政基礎設施帶危改的做法，建立多渠道的投資機制，充分調動了開發商和危改區居民的積極性；嚴格執行控制性詳細規劃，較好地解決了以往開發商爭高度、爭容積率等突破規劃的問題，取得了良好的社會、經濟效益。南京市經市政府批准，房管局從代收代交的非住宅房屋租賃稅收中，定額補貼用於房屋出新和改造，建立了危舊房改造穩定的政府資金渠道，並由此而調動了社會各方面參與危舊房改造的積極性。北京、南京等城市的做法值得各地學習和借鑒。部裡今年也將在總結各地經驗的基礎，對房屋租賃稅收返還、銀行信貸、降低市場門檻、危舊房屋改造建設標准等方面進行積極研究，爭取一些扶持政策，以更好地推動危舊房屋改造工作。

（十）加快推進住宅與房地產業信息化工作，建立房地產市場預警預報制度

按照去年信息化工作會議的精神，今年各地要結合行政審批制度的改革，加大計算機信息技術的運用，加快政府系統政務信息化（電子政務）建設步伐；50個聯網試點城市要加快『中國住宅與房地產信息網』地方節點的建設，爭取年內建立起中心節點與地方節點之間穩定、高效的信息傳輸渠道。部裡將抓緊住宅與房地產行業應用軟件技術標准編制、通用軟件的開發及測評工作，以此規范全行業信息化技術。

要抓緊建立房地產市場運行預警預報制度。部裡初步考慮從50個聯網試點城市的市場信息入手，通過信息的及時歸集、整理和分析，就市場運行情況作出評價和預測，定期發布市場分析報告。有條件的城市，也應當按照上述思路，加強區域性市場分析，通過實行定期的、權威的市場報告發布制度，合理引導市場，為政府宏觀決策作好參謀。上海、深圳、重慶、南京等城市在這方面已積累了經驗，其他城市可以借鑒。

同時，為了適應當前加強住房公積金管理、建立健全自上而下的住房公積金監管體系的需要，今年內部裡將開通全國住房公積金管理信息網。該信息網在各設區城市管理中心現有信息管理系統的基礎上，實行全國聯網，使部和省可以通過信息網，及時掌握和監控各地管理中心住房公積金歸集和使用情況，及時發現並處理問題。希望各地結合調整管理機構、理順管理體制，按照部裡統一要求，積極做好建網的各項工作，重點是調整規范現有管理系統，做好與省、部網絡節點的銜接，保證數據准確、及時傳輸。

（十一）加強住宅與房地產法制建設，堅持依法興業

一要配合國務院法制辦抓好《物業管理條例》出臺和貫徹工作，二要加快《住宅法》的立法步伐。在物權法律制度近期難以明確的情況下，《住宅法》的制定顯得尤其緊迫。今年要加快《住宅法》的起草論證工作。

與此同時，要繼續開展執法檢查工作，強化行政執法監督。重點對《房地產開發經營管理條例》、《城市房屋拆遷管理條例》、《商品房銷售管理辦法》的貫徹執行情況進行執法檢查。

（十二）加強重點理論問題的研究工作

隨著住宅與房地產業的發展，一些深層次的問題越來越突出，但相對而言，許多基礎性的研究明顯滯後。如權屬保障問題既有我國立法滯後的問題，更有對現代建築物區分所有權等現代物權理論研究不深，思路不清晰的問題；住宅發展對國民經濟發展的貢獻作用、住宅與房地產業可持續發展戰略、房地產市場預警體系，以及適合我國國情的住房保障制度、住房保險與擔保制度、房地產企業和專業人員的信用評價制度、住宅產業發展基金制度等重大課題研究，長期沒有得到突破，在一定程度上影響了相關政策的出臺和立法的質量。去年開始，部裡對重點理論研究予以了高度關注，有些課題已委托大專院校、科研機構進行專題研究。今年將進一步加大投入，爭取用較短的時間，在一些理論問題上取得突破，並運用於政策法規的制定和管理工作之中。

同志們，面對新的形勢和任務，我們要以『三個代表』的重要思想為指導，積極行動，開拓創新，為更好地滿足廣大中低收入家庭的住房需求、促進社會經濟發展作出積極貢獻，以優異的工作成績來迎接黨的十六大的勝利召開。