當整個行業的目光都投向物業管理辦法的修改和物業管理招投標辦法的出臺，這次沙龍談的話題卻是業主公約。我們認為，業主公約纔是住宅小區的『區法』，最集中最全面體現全體業主的意志和利益，但以前我們過多地把它看成是精神文明的形態，說起來重要，做起來就可有可無，現在該是恢復它的『基本法』地位的時候了。

　　這次沙龍因故改期在休息日舉行，但仍有近４０多名讀者參加，這證明了沙龍具有較強的生命力，其中不少是在校的學生和老師，他們放棄了放假的時間繼續求學，確實令人可敬。沙龍還第一次邀請了業委會成員參加，同時春蘭花園、惠城花園和珠島花園的業主也參加了旁聽，另外還有佛山的同行前來交流，這麼多業主的自動參與，至少說明了業主和業委會並不是通常所認為的『被動角色』，他們同樣有著與物業管理公司的困惑和無奈。

　　曾經有報紙來采訪，這次廣東電視臺全程報道，沙龍是越來越有名氣了。

　　物業管理的法理依據

　　鄧偉軍（新一方物業管理公司總經理）：業主公約是物業管理的基礎性文件，與《物業管理委托合同》和《業主委員會章程》共同構成物業管理的框架，這在《廣東省物業管理條例》和《廣州市物業管理辦法》有明確的指引，主要內容有：（１）業主公約是公共契約，屬於協議或合約的性質，是由全體業主承諾的，並對全體業主具有共同的約束力，有關業主在物業使用、維護和管理等方面權利義務的行為守則，是法規的補充和完善，只能約束因物權而產生的客觀行為。

　　祝東燕（金桂園物業管理公司總經理）：住宅小區的各類事務和關系錯綜復雜，客觀上需要有共同遵守的行為准則，訂立業主公約就是要清楚訂明各項規則，使物業管理公司和業主都明白自身的權力和義務，業主公約是物業管理的依據，同時也是物業管理公司與業主之間簽訂的公共契約，直接指導管理者的服務與管理，以及業主所應履行義務的准則。在香港，業主公約具有法律效力，在法律上對簽署各方都有約束力，各參與公約簽署者均須遵守。

　　廖克先（嘉華園物業發展公司總經理）：業主公約是物業管理中必不可少的公共契約，是物業管理不可或缺的管理手段。物業管理概括為『管物』和『管人』，『管物』容易，『管人』就難了，人由於性格、職業、愛好、修養和閱歷等的差異可以分為各種各樣的人，怎樣處理物業管理公司與業主、業主與業主之間的關系，是物業管理的難題。

　　徐中耀（長城物業管理公司管理部經理）：業主公約的法律依據主要是《民法通則》和建設部１９８９年第５號令《城市異產毗連房屋暫行規定》，之所以稱其為行為合同，是由於具有以下特性：（１）公約主體是全體業主；（２）公約客體是物業使用、維護和其他管理等方面的行為，是基於物權派生的客觀行為；（３）公約內容是有關物業使用、維護與管理等方面的權利、義務的規定；（４）公約經業主簽約或業主大會審議通過而生效，對全體業主都具有約束力。

　　戴榮（新一方物業管理公司行政經理）：業主公約一般包括的內容有：業主的權利和義務，業主大會和業主委員會的召集、選舉、罷免、執行程序和權利義務，違約責任等。業主買房子並不僅僅是特定的房子，還包括居住的環境，也包括居住的秩序，而業主公約則是構成居住秩序的第一個也是最重要的文件。沒有這個文件，任何居住秩序都無從建立，正如沒有憲法無從建立國家的法律秩序。

　　葉顯文（廣州市華僑物業發展公司管理處主任）：通過公約的制訂，可以使業主形成道德約束力，物業管理公司也通過對公約的履行，換取業主的理解和支持，如公約要求居民愛護綠化，保持清潔，那麼物業管理公司每天的綠化和清潔工作就是對公約履行。公約可以作為有力的依據對違反公約的業主進行譴責甚至追究法律責任，如破壞公共設施和擾亂公共秩序等，對業主之間的糾紛能起到仲裁的作用，違反一方必須無條件停止違約行為，而被侵害的業主也可依約追討損失，物業管理公司也必須以公約為准繩，首先服從業主的共同意願。

　　道德文化的集中體現

　　祝東燕：業主公約是結合政府制定的文明公約，以及社會對人類道德品質、倫理思想的衡量標准而制定的，詮釋著對社會文明的倡導，向每個業主傳遞著文明與公德的標准，在小區內經常開展社區文化活動，就是把文明的准則更清晰地滲透到每個業主的行為，使文明公約與業主公約進一步的發揚光大。

　　廖克先：《廣州市物業管理辦法》規定業主有義務遵守業主公約，然而許多物業管理公司還未意識到業主公約的重要性和有效性，這也與行業缺乏業主公約的研討、宣傳和推廣有關。今後主管部門和協會要在這方面加大力度，同時從業人員也要做到重視公約，落實公約和推廣公約，要在所管物業中開展業主公約的宣傳活動。

　　潘桂萍（佳地物業管理公司管理部經理）：社區文化隱含在業主的日常生活和物業管理工作之中，物業管理公司有怎樣的服務承諾，管理人員的服務態度和精神狀態，業主的行為規范，社區內的公共環境和充斥周圍的宣傳媒介，比如宣傳欄、指示牌、標識等，所有一切都向業主展示著這個小區的精神面貌，而不能僅僅將小區的活動當作文化。而業主公約明確規范了業主的權利和義務，也明確了物業管理公司的職責，業主公約是社區文化和道德建設的重要體現和基礎，只有打好了這個基礎，纔能真正的體現社區的文化精神，業主纔能真正的行使自己的權利和享受高品質的服務。

　　徐中耀：社區文化和道德建設首先要定位准確，必須充分考慮社區群體的構成、居民職業和文化層次等差異，同時還應注意地域經濟差異、宗教信仰、文化背景和需求等差異；要結合小區特點和實際，要充分注重群體主流特點，形式多樣化，如別墅小區可組織旅游觀光團，；解困住宅則注重各類就業培訓、勞務中介和家政服務等，而商業寫字樓則偏重聯誼會和信息交流等。制訂切實可行，既符合法律規范，又代表業主利益的公約，創造社區文化，樹立良好社區道德觀，是社會進步賦與的使命，良好的社區文化有利於業主的良好行為道德的形成，切實可行的業主公約對社區文化建設起著重要的指導作用。

　　戴榮：業主公約與社區文化、道德建設的關系是高度統一的，都是從社會安定團結和維護絕大多數消費者權益的角度出發的，其中社區文化建設是物業管理的重要組成部分，是精神文明建設的重要方式，是創造良好的人文環境和提高居民生活品味的重要手段；而道德建設中心思想概括為二十字，即愛國守法、明禮誠信、團結友善、勤儉自強、敬業奉獻。而業主公約把樓盤或者社區的公眾道德和公民權利義務細則化，更加明確了權利和義務，更具有操作性，也直接為精神文明建設和道德建設提供了保障。

　　制定規范和實施有力

　　鄧偉軍：單個業主的利益要服從公眾利益，這就是業主自律。它包括兩個關鍵環節，第一，全體業主共同制定並自覺遵守《業主公約》，第二，成立業主委員會，代表廣大業主選聘物業管理公司。單個業主的權利和全體業主的利益是由法律和《業主公約》及《物業管理委托合同》來保障和維護的，具體實現是通過業主大會和業主委員會來實施。

　　祝東燕：文明公約會遭遇無禮、共同利益與個人利益發生衝撞、各項物業的政策法規還未健全、公約精神的傳遞不到位等，都會令公約的實施，以至物業管理行業步履維艱。公約的制定必須以完善管理，配合社會發展為前提，以人為本，以保證小區可持續發展為本，它像一面律政明鏡，平衡著小區的管理准則、文明准則和道德准則。實施公約可從注重宣傳、注重修正和注重貫徹入手，可以選擇以正反案例作比較，制做成問卷發放到每戶，讓業戶去理論其中的是與非。

　　戴榮：物業管理公司實施業主公約應把握兩個原則：（１）不能拿著業主公約當令箭，一味地以罰代服務，或者過大地擴大物業管理公司的權利；（２）站在維護整體業主權益的角度訂立公約，要體現規范、科學和便於操作。物業管理公司有義務協助公約的制定，應該有權對違約的業主進行處罰並保留追究的權利。如業主公約約定了對不交管理費的可以停水停電，業主對此也沒有反對，物業管理公司對不交管理費的業主停水停電是合理的。業主公約要通過業主大會表決通過，纔可以對全體業主產生法律約束力，同時業主委員會是業主公約的維護者和執法者。

　　葉顯文：業主在以遵守國家法律為前提，在政府主管部門的指導和監督下，從本物業區域的實際情況出發，通過充分的民主討論，並由全體業主承諾制訂業主公約。在制定公約方面，政府主管部門必須發揮指導和監督的作用，能綜合平衡業主、物業管理公司和開發商的利益關系，並且在公約的實施過程中隨時予以評估。

　　王延韶（廣州地鐵物業管理公司管理部經理）：業主公約是約束業主和物業管理公司的規范性文件，但許多時候形同虛設，業主在收樓之前沒有看到公約，在入住時纔知道要簽定一份協議，但由於心情急切而沒有提出異議，這樣會對公約的公信力受到影響。公約應是業主和物業管理公司的法律武器，誰違反了公約，誰就依照公約受到責罰。

　　鄧世傑（荔灣大廈業主委員會主任）：業委會是物業管理的天平，業主只有盡義務交納了管理費，纔有權享受服務和監督物業管理公司。業主公約應該是心靈的契約，物業管理公司與業主的關系應是平等的，而且是皮肉相連的。

　　葉春生（春蘭花園業主委員會主任）：有了很好的業主公約，還必須有高素質的物業管理公司監督和輔助落實，當然加上有一個素質高的業委會充當業主與物業管理公司的橋梁，形成業主、業委會和物業管理公司齊抓共管就更好。然而，現時的業委會沒有發育成熟，重任自然地落到物業管理公司身上。物業管理公司要用自身的良好形象影響、規范和教育業主，同時做到獎罰分明。（羊城晚報 鞠國坤）