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2001年北京房地產市場總體沒2000年火熱,沒出現大紅大紫的項目,也沒聽說哪家開發商遭淘汰出局,但是業主與發展商的糾紛昇級卻給房地產市場敲響了警鍾,孰是孰非自有公論。刮風不一定下雨,下雨不一定打雷,得到的不一定是福,失去的不一定是虧。
再回首2001 多元格局 利好不斷
據不完全統計,2001年北京市共計推出新盤224個,平均1.5天推出一個新樓盤。其中塔樓、板樓各佔約50%,多層板樓與高層板樓各佔約50%。客觀形成塔中有板,板中有塔的多元化趨勢,這表明各種物業類型有著各自的市場需求,並不存在絕對的優劣與貴賤。2001年京城樓市利好不斷,熱鬧非凡,從8月份起地產市場進入了良性盤整期,供應量明顯減少。前兩個季度包括分期發售和內部認購項目,約佔全年上市量的三分之二,後兩個季度約佔三分之一。2001年全年與上一年同期相比減少2%到3%。
區位 新樓盤仍眷顧東、西部
2001年東部約70個項目進入市場,是京城推出樓盤最多的地區。西部次之,然後是南部、北部。預計2002年東部、西部仍是新樓盤上市的熱點區域,東壩地區、京通快速路沿線、朝陽路兩側、?頭周邊;西四環沿線、學院路與學清路周邊、上地科技園區等區域均有大項目上市。而一度不曾被人們看好的南城,由於去年華潤置地大牌實力公司的介入,造鎮計劃已初現端倪,南城2002年初上市的中低價格項目應該不下5個。隨著市場主流需求趨向的轉移,南城憑借發達便捷的交通路網及市政配套不斷改造的優勢,將成為低密度、中低價格樓盤的熱銷地區毋庸置疑。
價格 買房主體偏向中低收入者
從表面看,2001年北京總體房價穩中有昇,其實是由於經濟適用房項目上市量的減少,導致房價指數昇高。去年京城樓市推出的224個新項目中,經濟適用住房項目僅有2到3個,均價每平方米在5500元以下的中低價項目有110個,佔全年新開項目總數的48%左右,更確切地說,總體房價穩中有降,這其中有節假日打折的明降,也有送設備送裝修的暗降。
2000年229個新樓盤中,每平方米6000元至7000元的項目佔到五成以上,而2001年,每平方米4000元到5500元的項目佔到五成以上。2002年市場將是專業的房地產開發商之間在價格、品質、服務上的爭奪戰,有效需求有望繼續放大,中低收入者將成為市場消費主體,真實的市場需求必然導致中低價樓盤的市場進入。
需求 中低消費主流群只求好用
據精品家園對購房會員的調查資料顯示,60%以上的人計劃一年內購房,近40%的人計劃2到3年內購房。
中低主流消費的特征為:購房區域沒有明顯界定,距離城中心稍遠些沒關系,但交通要便利,居住區距主乾道不超過500米,有公交汽車能到住區門口最好,能夠得上輕軌、地鐵等經濟型交通工具更理想,上下班路程不超過1小時。由此可以預測:東部京通快速路兩側的朝陽外城區至通州地區,京沈快速路至通州、順義交匯處;東南部京津塘高速路至亦莊,通州地區與大興交匯處,京開快速路沿線,黃村,豐臺周邊;西南部京石高速路至豐臺、石景山、海淀交匯處;北部八達嶺高速路至海淀、昌平區及朝陽外城區域極有可能成為2002年中低價格樓盤開發的熱點,同時也是吸引消費者眼球的目標區域。
調查資料顯示,中低收入購房者所能承受的房價水平在每平方米3000元到4500元,總房價款不宜超過45萬。戶型面積80至110平方米之間的兩居或三居、物業管理費每平方米2元左右,戶型設計簡約合理、功能全、不浪費、不講高檔、但求好用,對於絕大多數為首次置業的購房者來說,由於缺乏專業的建築知識,廚衛最好帶裝修,既縮短裝修工期,又節省了裝修費用,更重要的是不至於破壞技術性很強的防水設施等。
望今朝2002 理智樓市 低價得寵
雖然2001年樓盤銷售價格較2000年市場項目有較大幅度的走低,但供應與消費需求仍是不相匹配,仍有許多高檔項目蜂擁上市,使京城樓價仍然居高不下,部分開發商一味追求利潤率,戶型面積做得過大,總價款過高,好地塊做不出好項目,購房者只能望樓興嘆。
調查資料表明,2002年市場消費行為以居住型為主,投資回報型為輔,所佔比例分別為85%和15%。由於購房者的消費觀念較前幾年有所轉變,一方面在經歷了2001年各種入住糾紛的困擾後,意識到房地產開發市場初期不可能盡善盡美,並從客觀上接受了這一事實,另一方面,在買房時會更加理智和謹慎。
調查需求顯示:每平方米3000元至4500元之間的普通住宅和經濟適用房所佔比例為60%;每平方米8000元左右的高檔住宅、TOWNHOUSE項目佔15%;每平方米10000元左右的高檔公寓、別墅佔25%;每平方米3000美金的豪宅官邸、別墅佔3%;每平方米6000元至7000元的項目僅佔2%。由此可見,兩年前每平方米6000元至7000元的主流市場已經開始萎縮。因為一次、二次置業的消費群體已經基本飽和,而新一輪的首次置業者經濟基礎比較薄弱,加之消費心理日趨成熟,他們寧願購置每平方米4500元左右的房屋,也不願節衣縮食、負債累累地購買地段不錯、品質一般的所謂中高檔住宅。因此,新一年隨著竣工樓盤的不斷增加,現房將不再是項目絕對的賣點和優勢,而地段好、品質優、開發商背景可靠、專業化水平高纔是耀眼的金色招牌。正如業內人士和專家們所稱,2002年是品質年、服務年,應該說是發展商的心態年更為確切。
話外音 車價降是好事 房價降不能買
新年伊始,愛車一族盼望已久的汽車降價終於成為現實,捷達由12萬元降為9.8萬元,夏利兩廂降價幅度突破4萬元。京城各汽車銷售中心不斷傳來喜訊,一天銷量突破數百輛,創下汽車銷售歷史新高。中低檔轎車進入尋常百姓家再也不是可望而不可及的夢想。十年前能買得起轎車的是少數大款,就像1997年那陣兒能買得起商品房的也都是大款,而十年過去了,買私家轎車已經不再是富有的象征,車子成為人們工作生活的必需品之一。
住房貨幣化五年以來,蘊藏了幾十年的購買能量已被一輪又一輪的購房熱潮所衝淡,平均每年上千萬平方米的市場供應量基本滿足了那些一次置業、二次置業甚至三次置業者心理和實際的需求。2001年人們驚喜地發現,新型住宅越來越多,房價非但沒有上漲,反而越來越貼近普通百姓。不過在這裡需要提醒您的是,如今一提起房價要降,許多老百姓就認為以前價格貴的房子可能會降價打折。其實,這完全是兩碼事兒。
說『北京房價要降』是指城市總體的平均房價會有所下降。2002年北京市將加大經濟適用房開發力度,新開發經濟適用房200萬平方米。從目前危改居民購買力看,外遷居民購房首選經濟適用住房。回龍觀後期、天通苑後期、西紅門、右安門開陽裡、青年路小區二期等重點項目有望年內開工,部分房屋年底便可交付使用。2002年幾百萬平方米的經濟適用房供應量的釋放必定拉動普通住宅價格下調,中低價樓盤會越來越多。這樣就多少可以緩解一部分中低收入人群對住房的需求。
說『房價降』並不是說現在售的商品房會普遍降價處理。縱觀各地市場來看,市場上『甩貨』的房子並不是沒有出現過,但往往『甩貨』的房子都是一些『問題房』。真正好的房子,由於有市場,一般幾乎沒有什麼降價處理的可能性。(楊國明)
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