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對於北京房地產界來說,魏建軍是一個極富傳奇色彩的——辭職到北京打天下,從紡織行業轉到房地產行業卻又重新成就了一番事業。由他開發的『華澳中心』形成『東有國貿、西有華澳』的格局,『紫竹花園』被評為1999年北京外銷樓盤第一名,加上近年成功開發國展家園,魏建軍的行動證明了他是房地產業內一個不可小視的人物。在即將過去的2001年,我們特意對魏建軍做一個專訪,請他談談北京的房價和一些有興趣的話題。
今年北京房子不會打價格戰
所謂打價格戰,是指商家為了佔有更多的市場份額以低於成本的價格銷售產品,目的是為了把競爭對手打垮。但是房子不會打價格戰,因為就中國房地產市場而言,沒有哪家公司能佔有市場很大的份額,有的公司年銷量不過40億元,不到全國年銷量的1%,根本談不上有什麼分量,更談不上什麼壟斷。
蔬菜水果這些東西不能放,為了不耽誤時間商家只有以低於成本的價格銷售出去,這纔是打價格戰。房子能放很長時間,它不會壞也不會過期。房子的價格有一定的剛性,其漲幅和跌幅有一定的度,跌到成本就跌不動了,開發商不會以低於成本的價格去銷售房子。
目前北京沒有打價格戰的條件。房地產業利潤高一些,價格的波動只是在利潤水平上的調整,這只是開發商為了促銷采取的一種策略,而不是價格戰。像海南由於房子供過於求產生惡性競爭從而產生房地產泡沫纔能出現價格戰,大家不計成本地拋銷房子。
現在北京有些項目雖然說宣傳很大,有的說100萬平方米,但它不是一年內開發完,而是分幾年來開發,因為憑這些公司幾億元的資產來開發需投資幾十億元的項目,他們必須分數年開發,這樣一來,所謂『今年開發多少萬平方米』,可能是未來幾年的開發量,而不是今年的實際開發量。實際開發量還不會導致開發商惡性競爭而大量拋銷房子,因而不會打價格戰。
房地產業是永遠不會飽和的朝陽產業
房地產業不是工業企業,它是介於股票和工業之間的產業。房地產業不直接從事生產,在有項目時房地產企業纔開始運作。房地產業雖然是傳統產業,但卻是永遠不會過時的產業,因為房子是人們的必需品,像人們要吃飯穿衣一樣,人們必須要住房,不可能去睡馬路。房地產業是永遠都不會飽和的朝陽產業,這主要有幾點理由:
第一,北京目前人均住房面積為16—17平方米,將來要達到發達國家的30—40平方米,北京還要蓋很多房子纔能滿足人們的需求。
第二,北京人口增長迅速,北京本地人口的淨增長和每年增加數十萬的外來人口,這些人對房子都有強烈的需求。
第三,城市化是中國未來發展的總趨勢。目前中國12億人口有8億人在農村、4億人在城市。但是在發達國家,這一數字是倒過來的,未來中國可能有近4億—5億人口遷居城市,他們對城區的房子當然有需求。
目前房地產市場並不是很好,整個市場非常不規范,這其中有一些原因。北京的房地產市場還是期房市場,這表明房子仍是緊缺的產品,房地產市場仍是賣方市場。現在去買國展家園的房子還有,但是已經沒有什麼好戶型和好朝向了,這些已經被別人選走了。從期房到現房有一些變化,就像相親時從照片到人還是有很多不同,有的業主不能接受因而導致了今年被稱為『糾紛年』。從期房市場向現房市場過渡,纔能淨化市場,這是房地產業發展的大方向,這樣,房地產業纔會逐步走向成熟和規范。
浪費土地資源的事件時有發生,以國展家園為例,其賣到10000元/平方米,然而在它旁邊有的舊房價格纔4000—5000元/平方米。同樣是一個地段,但是價格卻有很大的差異,這是資源的極大的浪費,為此,我們有一個想法,只要政府肯出面做一些工作由我們把附近的舊樓買下來,在不改變住宅樓主體結構的前提下,從外面到內部的各種管道布線和空調熱水等一系列進行重新改造,完全有可能使這種舊樓的價格翻倍,從而使資源得到充分的利用。
房子是老婆而不是情人
我們不能把房子作為一種藝術,更不是一種概念,房子是一種供人們居住的產品。買房子就像找對象一樣,房子是老婆而不是情人,情人只要有一點喜歡就可能在一起了,但是老婆不行,老婆是要一起生活一輩子的,必須慎重。國展家園有的一套房三個衛生間,次臥室衛生間開兩個門,一個朝客廳,一個朝臥室,如果把朝客廳的門反鎖上就是主臥,這是一種人性化的體現。
北京市場上有一種不好的現象,盲目地去追求很大的庭院,把無數的精力和時間放在這上面。我們經過調查發現,如果把一個人從進社區大門算起的時間當作100,一般的人有95%的時間在屋內度過,只有不到5%的時間在庭院活動。一些老人可能有多點時間在庭院活動,但是也只佔15%的時間,大部分的時間還是在室內度過。試想一下,一個老人有30%的時間(即近8個小時)在庭院活動嗎?所以我們蓋房子就一定要把室內環境搞好,利用現代技術讓人們生活得方便、愉快和舒適。
對於現在很流行的TOWNHOUSE項目,我們認為這是房子裡面的時裝,是住宅以外的住宅,而不是我們可以經常穿的西裝非常的普遍。這類產品真正的總裁級人士不會居住,因為他們不會與自己的經理人住在一個社區裡。某個TOWNHOUSE項目的主臥室在四樓,我太太看到後說:要我一天到晚二十次上下爬四層樓那可受不了。(穆文斌)
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