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近日,在北京召開的『中國房地產資本市場與投融資論壇』上,房地產融資『行路難』成為與會專家的主流意見。
以住宅開發為主的房地產業是典型的資金密集型產業,金融業的支持必不可少。在當今國際商業銀行領域有兩個所謂『三七開』,一個是給房地產業的貸款佔全部貸款餘額的30%,其餘行業佔70%;二是發放給開發商的開發性貸款佔給房地產業貸款總餘額的30%,住房抵押貸款及其他業務佔70%。在房地產業快速發展、貢獻很大之際,金融業卻對開發商收緊了錢袋,這似乎令人費解,但金融界也確有苦衷。
中國建設銀行房地產信貸部總經理劉鐵民分析,銀行放貸極為注重穩定的信用關系,而相當多的開發商搞『打一槍換一個地方』式的項目開發,規模化、集團化、有品牌的開發商很少。
金融業去年對30多個行業的信用狀況進行了內部排序,房地產業排名倒數第四,僅居冶金行業、外經貿行業和酒店業之前。房地產業雖然在1998年之後發展很快,但信用狀況與其他行業相比並不理想。
中國誠信證券評估有限公司副總經理於力傑強調:信用低是開發商籌資難的真正原因,信用低即意味著信貸風險。該公司受銀行界委托近期對上海、福建兩地的部分開發商開展了銀行貸款信用評級,結果表明:在信用較好的上海,受評的238家開發商中,信用等級在3B(有貸款價值)及以上企業僅佔37%,2B(有風險但可以貸款)佔59%;福建受評的122家開發商,2B及以上企業佔68%。核心問題是:規模太小,自有資本金太少,實際源於銀行的資金普遍高出50%。結論是:信用狀況普遍較低。
投資銀行界專家坦言,資本市場也並不過於看好房地產業。西南證券房地產研究員王德勇說,房地產開發項目本身具有的投資回收期長、現金流不均勻、業績變化大等特征,在股市上往往表現為劣勢。從這幾年的實際情況看,房地產板塊的利潤水平一直接近最下游。新的公司上市規則似乎放寬了上市限制,但券商等中介機構將承擔完全責任,暗箱操作已無必要。在新規則面前,真正有實力、守規矩的開發商可以順利上市,而在目前開發商數量過多、信用水平普遍低下的情況下,欲通過大規模上市解決行業性的資金短缺,似乎並不現實。
從商業銀行間接融資和資本市場直接融資兩個方面的比較上看,國際上把房地產業的資本化程度作為衡量該產業成熟與否的主要標准,而去年我國房地產開發企業資金來源的統計結果顯示,企業自籌資金不足28%,銀行融資佔21.7%,建築公司的工程墊款和購房者的預付款佔38%(後者的80%也源於銀行貸款),在資本市場的直接融資僅佔總量的十分之一。(新華網)
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