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2001年北京樓市在業界內外和社會各方面輿論的熱切關照之中,銷售走勢表現出先熱後冷的溫度變化和先疾後緩的走勢變化,最終以全年平穩增長的結果宣告收盤。同在2001年,上海市的房地產市場表現出的強勁勢頭令北京的業界同仁咋舌不已:全年實現銷售1820多萬平方米增量商品房,同時還實現了1422萬平方米二手房的交易量,兩項之和比北京兩項總和整整高出了2000多萬平方米,相當於北京的二到三倍。相比之下北京樓市的走勢顯得滯重而平淡。尤其是『二手房』市場,交易量為3000餘套,合計約為20萬平方米,僅相當於上海市的1.5%。不難發現,本市房地產市場存在著嚴重不足之處。但辯證地看,這也正是一個潛在的和重大的後續動力。
大力啟動『二手房』市場刻不容緩
本市房地產市場化運作已近20個年頭。雖然歷史並不算長,但這其中卻經歷了一個市場從啟蒙到發育、從發熱到漸冷,進而又經歷了觸底反彈且穩步發展的大輪回。然而,在這個輪回中,無論是從不同級別市場的縱向鏈狀環節看,還是從市場內部的交易品種橫向結構看,都一直潛伏存在著嚴重的缺損——二手房交易市場至今未能真正有效地啟動起來。這種狀況,目前已經顯現出拖累本市增量商品房市場銷售持續健康增長後腿的苗頭。
在『九五』時期的五年間,本市商品房的各年度銷售量持續較快增長,相比之下,2001年的年度增長率,從去年下半年的勢頭看,已明顯降了下來。雖然這種基於較大基數的增長放緩成因復雜,但聯系上海近年來的實際情況看,『二手房』市場對增量房市場的烘托和支橕作用沒有發揮出來,不能不算是一個重要原因。
資產的可交易性和可流通性,就使業主可能對房產不能『從一而終』。業主在獲得自有房產之後,隨著諸如個人身份、地位、財產、家庭結構或年齡的變化等等,也會產生對自有房產進行更替、增減等處置的需要。然而,在計劃經濟條件下,這一切,都被非經濟性和非市場化的行為模式所抑制了。從這個意義上看,北京的二手房市場幾年來都激而不活,深藏於人們觀念中的後遺癥不能不算是一個障礙。
上海的經驗證明了一個市場邏輯。既然壽命長、價值大、增值保值性強的二手房自身有再交易的需求,市場就應該有一個有利於它交易的機制。從而取得一加一大於二的效應。北京的二手房市場需要的是大力啟動,不論是把它當成亡羊補牢的措施,或是作為未雨綢繆的鋪墊,現在都顯得刻不容緩。
二手房市場啟動晚有其合理性
在我國城鎮住房制改革之前,一小部分中高收入群體就率先成為了房地產市場化改革初期首批購房主力,其時的商品房的檔次定位也自然就偏高。這種狀況在1997年以前尤為明顯。由於這一部分中高收入群體的財力很強,基本無需借助賣出原住房。因此說,新增商品房市場啟動的早期,既不必要也不可能由二手房交易市場來配合或支橕。
20世紀90年代末,本市的房改大面積推開,公有住房陸續賣給了廣大職工和居民,但只是享有部分產權,即『小產權』,必須在購買滿五年之後纔准有條件地上市交易,而且必須滿足原大產權單位審核同意並行使優先贖買權等等。各種稅費名目繁多,份額過重,使這類商品房的可流通性幾乎被閹割了。二手房市場啟動也形同虛設。
從供應量上看,前些年市場上中低檔商品房價位和經濟適用房的供應量相對偏緊,沒有足夠的可供大多數中低收入家庭任意選購的商品房源。對於大多數人來講為了減少中轉搬家的困難,如果不落實所要購買的新房,也很難先行出售原住房,這也正是二手房市場不能與增量房市場同步啟動的時間邏輯之所在。
二手房市場啟動的時機已成熟
北京市房地產市場從『九五』中期即1998年逐漸顯露出勃勃生機以來,一部分開發商也把市場目標的消費層次逐步從高端向下調整,適合中低收入家庭購買的商品房逐年增加,城郊周邊也陸續開發了大批中低價位的普通住宅,出現了因購買力不足引起的階段性的供大於求。如用北京公布的歷年竣工量和銷售量相比,商品房空置量是相當驚人的。據統計,近幾年北京的竣工量為:1997年682.3萬平方米,1998年842.8萬平方米,1999年1208.6萬平方米,2000年1365.6萬平方米,2001年達1804.9萬平方米,五年累計為近5904萬平方米。而同期的銷售量則分別為:290.9萬平方米、409.1萬平方米、544.4萬平方米、956.9萬平方米和1205萬平方米,五年累計為3300萬平方米左右。兩者之差淨積壓約2600萬平方米,相當於本市整個『九五』期間實際銷出總量2200萬平方米的一倍多。如果把已基本建成尚未報驗竣工的面積加上,將是一個更加大得驚人的數字。它提醒我們,一方面,增量房市場提供了充沛的房源,使原有住房條件不夠理想的廣大居民,有了昇級換代的物質前提,如果他們能借助二手房市場將原有的較小的、較舊的、較差的或位置不合適自己的已購公房或自有房賣出變現,再添上一部分資金,就可以較輕松地通過購新建商品房來解決、改善住房問題;另一方面,也能減輕空置房源的壓力,拉動投資和內需的增長。與此同時,還可以使收入更低的家庭和無住房者,能夠買到相對廉價的住房。這種不同級別市場間的銜接,必將使各界議論已久的社會性的住宅梯級消費結構變為現實,於社會各方均不失為多贏。
從資金流動的角度看,二手房市場是緩解總房價高與低收入之間矛盾的關鍵穴位,同時,也是一種紐帶,通過這個紐帶,可以把被長期離散在住宅市場之外的中低收入者逐步聯系進市場體系。我們也曾關注到北京市去年通過危舊和城市改造這條渠道。這當中變相地隱含著二手房交易的一部分市場功能,但結果倒不如說更多地表現於房地產開發的土地征購上。
二手房將引爆北京樓市二次釋放
北京市房地產市場的第一次能量集中釋放已在世紀交替的前後年份完成。市場銷量在持續五年多高速增長並累計銷售數千萬平方米房子後,2001年的銷量增勢趨緩和空置房及准空置房的巨量堆積現象有力支持著這一判斷。
從去年三季度以來的市場情況看,這種趨弱的勢頭不會在近兩年中發生有根本的扭轉。預計,在今明兩年中,市場本身需要進行技術性、結構性和適應性調整,同時,新一輪購買力也需要耐心涵養和重新聚積,市場將在這一過程中進行充分蓄勢。二手房市場的大力啟動,既是對潛在購買力的一種有效的調動,也是對包括購買力內部各個不同層次和不同部分及增量與存量房和資金等要素資源的再配置過程。只要在政策上加強引導、稅費上加大減讓、機制上更合理靈活、手續上更加簡化,經過兩年時間的努力,在其他必要條件的共同作用下,北京市房地產市場預計從2004年起至奧運會舉辦之前的幾年中,必將還有一次大規模數量型的購買力能量釋放過程。
激活北京市二手房市場需要全方位努力
北京市的二手房市場至今沒有被激活,原因是多方面的。比如說,消費者方面,北京人的理財觀念就不如上海人活。各種稅費份額過大、手續繁雜、費力耗時,令賣房人無不發怵。更為難辦的是,北京市的房產權屬關系復雜。中央在京單位和軍產的房屋佔了全市的一半左右,而房改進度和政策規定有一定的差距,北京市又很難統一協調,使這一塊的流動性更差,幾乎處於板結狀態。此外,北京的二手房大多處在老城區,地段相對較好,地價較高,導致二手房的要價較高,也抑制了成交量。
在這裡最值得一提的是,多年來各級管理部門對解決普通居民住房改善問題上過多地強調了建經濟適用房和遠近郊區低價位房這一思路,而忽略了普通居民遠離市區的居住成本提高,尤其是全家人的交通問題,使這些居民以舊換新和捨近求遠的決心難下。與本應引導相當部分中高收入者向城市外圍轉移的正確思路,剛好來了一個不大不小的錯位——據權威部門統計,2000年底,本市的空置商品房的分布是,遠近郊區佔總量的88%以上。
這些問題,用發展的眼光和改革的精神去重新審視,都不難得到合理解決。只要有關方面從大局著眼,該讓的讓,該減的減,該改的改,該放的放,從自身做起,假以時日,一定會有令人鼓舞的結果。( 李曉林 )
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