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商品住宅空置問題是目前困擾我國房地產業特別是住宅產業可持續發展的一個突出問題。國家於1998年提出大力發展住宅產業,加快經濟適用房建設,使住宅產業成為帶動國民經濟的『新經濟增長點』的政策後,如何認識和解決商品住宅空置問題更成為社會各界關注的焦點問題。 目前,大多數發達國家在判斷商品住宅空置率時,通常計算當前商品住宅空置量與近3年商品住宅可供數量之比,國外有關機構研究表明:商品住宅空置率的合理區間一般為3%?10%。如果商品住宅空置率小於3%,則可供購房者選擇的商品住宅較少,購房者不能買到滿意的商品住宅,不利於住宅市場的發展:如果商品住宅空置率大於10%,則商品住宅空置嚴重,住宅市場將會出現一系列的問題,乃至影響國民經濟的正常運行。
在市場經濟條件下,存在空置商品住宅現象是正常的,也是必需的。不同國家或地區存在著程度不同的住宅空置問題,如美國1997年出租住宅空置率為7.5%,自有住宅空置率為1.25%;香港地區1979年?1994年期間整體住宅樓宇平均空置率為4.2%;臺灣地區1980年和1990年兩次住宅普查中,總的住宅空置率分別為13.09%和13.29%。但並不是房地產市場中的空置商品住宅多多益善,也不是越少越好,而必須是適度。因此,我們必須從我國的市場經濟的實際出發,參考國際判斷商品住宅空置率的方法,科學地確定我國的商品住宅空置率。正確判斷我國商品住宅空置率,具體說來,應考慮以下幾方面的因素:
一是近年來我國城市化水平處在加速階段,城市化進程日益加快,對商品住宅的需求處於不穩定增長階段。據統計,1980年我國城鎮人口佔總人口的比率為19.4%,1990年為25.4%,1995年為29%,目前城市化水平已達到35%。因此,這就需要我們必須從我國的實際出發,確定商品住宅空置率與適度區間。
二是一定數量的空置商品住宅對於調節市場需求、抑制房地產價格的不正常上漲、降低房地產擁有者的機會成本等具有重要意義,對國民經濟的良性循環也是十分有意義的。
三是我國房地產業起步較晚,市場體系尚不完善,市場運行機制對房地產開發和流通的自我調節功能還沒有充分顯現出來,這必將引起商品住宅空置率偏高。
四是隨著我國住房制度改革的深入,城鎮居民對商品住宅的潛在需求越來越大,據測算,今後我國城鎮住宅年需求量將保持在6億平方米左右(洪亞敏,1999),因此在目前情況下,商品住宅空置率應適當偏高。
一般認為,在發展中國家,為維持住宅市場的有效運作,住宅市場中存在4%?5%的空置率被視為是必須的。遵循上述判斷我國商品住宅空置率的原則和判斷我國商品住宅空置率必須考慮的因素,國家統計局有關人士認為,我國目前比較合適的商品住宅空置率應在5%?14%之間,商品住宅空置率在14%?20%之間為空置危險區。
從1995年開始,全國商品住宅空置面積每年以1000多萬平方米的速度在遞增。1999年末,全國商品房空置面積累計為9124萬平方米,其中商品住宅6787萬平方米,增長22.5%;辦公樓895萬平方米,增長13.7%;商業營業用房1442萬平方米,增長25.7%。如果按三年竣工商品住宅總量(1997年?1999年3年的商品住宅竣工量即可供住宅數量為3.46億sa平方米)來衡量,1999年的商品住宅空置率達到19.6%。因此,我國目前商品住宅空置率水平較高,已處於空置危險期之間。(王家庭)
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