一業主因張貼告示召集業主委員會被判敗訴引出的話題???

　　日前有報道說一住戶因張貼告示召集業主大會，被判敗訴。我即將要住進新買的房屋成為業主，請問如果物業公司有問題，我該如何正確行使業主的權利？王女士

　　您所說的報道我也看見了，感到十分遺憾。如果那位白女士用適當的方式正確地運用 自己作為業主的權利，其結果肯定不是這樣的。根據《北京市居住管理小區物業管理辦法(修正)》第八條規定：居住小區已交付使用並且入住率達到50%以上時，應當在該居住小區開發建設單位、居住小區所在地的區、縣房屋土地管理機關指導下建立業主委員會。日前出臺的《關於規范和加強本市居住區物業管理的若乾意見》增加了首戶入住滿二年，也可組建業主委員會。這就是說，業主要想成立業委會是有條件的，並不是一個或幾個業主想成立就能成立的，而召集業主大會，應由業委會來組織，也不是由業主單個來召集的。

　　業委會的職責主要是維護業主的合法權益，制定委員會章程，選擇或解聘物業公司，監督物業公司的工作，並有權檢查物業公司的工作。

　　實踐中，很多居住小區都是分幾期來開發的，要想達到50%的入住率一般都需要相當長的時間。按照新規定，首戶入住滿兩年，也能組建業委會。在此之前，沒有業委會，業主就需要用其他合法的方式來保護自身的利益。

　　根據《北京市居住管理小區物業管理辦法(修正)》的規定，在業主委員會成立前，由該居住小區的開發建設單位負責物業管理，並可選擇有資質的物業管理企業進行前期管理。業主委員會成立後，由其決定物業管理企業的續聘或解聘。因此在沒有成立業委會以前，出現物業服務的問題，業主可依據購房合同和《商品房房屋使用、管理、維修公約》與開發商協商解決。因為《公約》是經國土房管局審核批准的，其中對物業管理的服務內容、服務標准、收費標准等都有具體規定。如果不能得到合理解決，業主可向房管機關投訴。如果是開發商選用的物業公司服務質量有問題，或者和物業公司發生爭執，業主可先和物業公司協商解決，如果解決不了，可向開發商書面提出申請要求解決物業公司存在的問題。如果對結果不滿意，業主還可以向房屋管理機關投訴物業公司，由政府機關來規范物業公司的服務質量問題。因為物業公司的成立都必須要經過房管機關進行資質審查，如果不合格，將會被取消物業管理資格。

　　由此可見，業主在居住期間如果認為開發商或者物業公司的管理有問題，最好是通過業委會來解決。如果沒有成立業委會，不妨用上述方法來解決問題，而不要自己擅自采取一些過激的行為。因為這樣往往解決不了問題，還可能會給自己帶來麻煩。（新起點律師事務所王震）