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1月15日,建設部與中國工商銀行在京簽署了推進住宅產業現代化方面的合作協議。這是建設部首次把商品住宅性能認定工作與工商銀行的住房信貸業務相結合的一次創新與嘗試。業內專家認為該協議將對房地產市場的健康發展產生重大影響。為此,本報記者專訪了建設部住宅產業化促進中心副主任童悅仲和工行住房信貸部總經理劉子剛。
實力開發商受益
建設部住宅產業化促進中心童悅仲在接受本報記者采訪時說,在日本,住宅項目進行性能認定是強制性的,日本稱之為『住宅性能表示制度』。但在我國,自1999年建設部開展住宅性能認定工作以來,一直采用由開發商自行申請的方式,而不是由建設部強制性要求所有項目參加認定。至於今後我國會不會強制性要求項目進行性能認定,還要看將來的發展情況。他透露1999年出臺的住宅性能認定標准,今年建設部將開始進行調整,但具體出臺時間未定,在調整標准沒有出臺前還是按原定制度進行性能認定。今後將逐步在更多的省市建立地方商品住宅性能認定委員會,將性能認定工作進一步展開。
目前,我國商品住宅性能認定主要分三個步驟進行:一般由開發商自發提出參加商品住宅性能認定申請,建設部在對住宅項目開工前進行預審,指出項目的不足之處並讓開發商改進,減少了前期的不合理性設計。他強調指出項目通過預審並不等於通過認定,僅僅是把該項目列入計劃;在施工過程中建設部還要組織有關人員進行檢查;項目完工之後建設部還要進行檢測、評審,並對項目質量進行最後的認定。在開工前進行預審,是因為住宅性能認定注重的是過程而不是結果。如果僅僅是建成後,在木已成舟的情況下再進行評定是沒有多大意義的,建設部希望通過認定工作來引導開發商進行理性開發,以提高整體項目質量。
童悅仲指出,商品住宅一旦通過性能認定,其益處是很明顯的。一方面,通過性能認定是項目本身高品質的表現,能夠達到比開發公司自行宣傳更好的效果,在很大程度上可獲得消費者的信任;另一方面是建設部此次跟工行合作之後,通過性能認定的項目能夠獲得優先貸款,特別是對那些資質優良的開發商更為有利。
扶持精品
童悅仲說,國家不鼓勵把人按收入分檔次、分類,美國的情況就是前車之鑒,雖然美國現在已經發現貧富人群劃分明顯帶來的社會問題,也采取了各種的補救措施來融合各階層的人群,但成效並不大。住宅分為1A、2A、3A三個等級分類供應,只是建設標准的不同,並不是國家把不同收入檔次的居民區分開來,而是為了更好地滿足不同收入者的需求,使不同收入水平的購房者都能買到品質保證的房子。在計劃經濟時代,人們的收入差距不大;但在當今市場經濟條件下,人們的收入檔次拉開了,住宅需求的檔次也就有所差別。盡管現在很多開發商都在宣傳自己的樓盤是『高尚社區』、『帝王風范』等等,對購房客戶也進行盡可能的分類,以求住在同一小區中的居民檔次都差不多。
對開發商來說,3A標准僅是面向不同收入者而言,並不代表開發難度的高低。比如1A級經濟適用型住宅就不一定比2A級中高檔住宅、3A級高檔公寓的開發難度低,1A級住宅對開發商、設計單位、規劃單位、施工單位等的要求跟2A、3A級住宅是一樣的,有時甚至更高,因為涉及到成本控制等問題。但不可否認,達到A標准的都是精品,達到這三個標准住宅的都是同檔次建築裡的精品。對於購房者來說,住宅性能認定為其提供了選擇放心房更多的機會。
精品住宅貸款優先
工行住房信貸部劉子剛總經理告訴記者,住房信貸是銀行的主要業務之一,銀行通過放貸來進行經營收益,所以從銀行的角度來說,它希望放貸對象是值得信賴的。但是我國企業資信評估制度尚未完善,銀行未能有效了解、評估借貸開發商的資格、信譽等等。根據最近我們與建設部簽署的住宅產業現代化合作協議,建設部進行性能認定工作等於為工行解決了這一難題,對於經過建設部評定的項目,工行將以建設部的認定結果為依據,對通過性能認定的優秀樓盤的開發商將會放心地給予發放貸款。這項工作的開展,不僅可以提高貸款品質,還降低了銀行的放貸風險。
關於對被評定為1A、2A、3A三個等級商品住宅開發項目將提供怎樣的貸款額度和手續,劉子剛總經理表示,對於通過建設部性能認定或達到認定標准的優質商品住宅開發項目,工行肯定給予重點支持和保證,對於貸款的額度工行將根據開發的規模等實際情況相結合而有所差別。在辦理貸款的手續上將根據建設部的評審結果而有所簡約、提高時間效率,在業務操作程序、規范、評審重點和規定等方面會適當的靈活些。
記者在采訪時獲悉,今後建設部可能還會考慮與其它有合作意向的金融機構進行合作。(蔡義鴻 符和妹)
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