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南山區房地產這兩年呈現出蓬勃發展的勢頭,從深圳整個城市規劃布局的發展看,先羅湖後福田再輻射到南山是大勢所趨,可以說,深圳城市建設經過這10年的發展,對南山的重點建設是客觀需要。1月22日,本報記者就南山國土規劃及房地產的發展方向等問題,采訪了深圳市規劃與國土資源局南山分局局長王幼鵬。
從沈寂到大熱
據王局長介紹,5年以前,麒麟立交橋所在的這片區域還是一大片菜地,南山許多地方還是道路狹窄,南山被戲稱為『城市裡的農村』。分局剛成立時,南山最高的樓還只是現在海王大廈對面一幢9層樓高的建築。深南大道的修建、濱海大道的開通,最大的受益者就是南山,它們縮短了南山區與深圳市中心區的距離,20分鍾的車程解決了南山房地產發展的瓶頸,現在,即將上馬的深港西部通道對南山房地產發展肯定是一個良好的刺激。
從2001年看,南山區商品房市場活躍,去年全市通過招投標方式出讓的土地,南山區佔的份額最大,僅一個『紅樹灣』的出讓量就將是這兩三年的重中之重。南山有填海區、有口岸,從深圳建濱海城市的出發點看,中部沿海地區(南山區就在這個區域)開發力度會很大。
目前南山房地產均價在4500?5500元/平方米左右。隨著南山的發展,房價應該還有很大的上昇幅度。去年批准的商品房預售項目是45個,面積147.7萬平方米,包括辦理按揭貸款、三級市場交易的成交量在150萬平方米,銷售金額達到70億元,整個房地產的總量比上年增加了50%以上。
有序開發南山市場
在南山區房地產這樣一個快速增長的情況下,政府部門更要對整個市場加以規范,有序開發、合理規劃是政府、全體發展商乃至全社會都關注的問題。南山分局努力做到轉換政府職能,以服務意識作好南山區房地產的規范和引導,政府部門的高效服務在中國加入WTO之後尤為重要。南山分局早在1996年12月1日作為第一個開設窗口服務的分局,與市局的窗口同時『開張』為市民服務,窗口引入創建青年文明號的做法,從科室到窗口態度轉變,把直接面向市民的窗口看作國土系統的形象工程。
據王幼鵬介紹,為了更好地服務市民,南山分局開設了從電話預約———上門收件———提前審核———現場發證的服務。2001年,南山分局在發放房產證、樓花按揭、現樓抵押和注銷抵押等方面工作涉及到千家萬戶(有36000戶之多),金額共計110億元。
據王幼鵬稱,2002年,南山區的規劃重點是前海、後海的配套建設、南山商業文化中心的商業配套建設、蛇口和南山舊城舊村的改造工程等。對於西部通道、物流中心、大學城、高新科技園區的建設,政府的重點投資將在3至5年內落實。紅樹灣拍賣成功可以看出南山的潛力和開發商的信心,2002年到2003年將會繼續開發這一熱點片區,其開發量和開發的檔次上都是深圳中部沿海地區的風向標。另一方面,土地出讓計劃主要在集中新的地塊出讓和盤活原有土地方面。
兩大『中心』一個『基地』
深圳市和南山區政府把南山區定位為『高科技基地』、『物流中心』、『旅游中心』進行重點發展。尤其是高科技發展對房地產的促進十分重要。深圳市目前最成功的高新區在南山,原先這裡也存在一些違章建築,南山分局與區政府合作在高新區建立了一個『無違章示范區』,現在,小區4平方公裡、大區8平方公裡的范圍內基本無違章建築。國際的大財團、國內外大公司被高新區蓬勃向上的生機所吸引,來自香港以及海外高科技人纔紛紛回流,他們在南山就有了居住和生活的需求,形成了南山房地產市場的重要消費群體。
南山的歷史古跡加上華僑城、世界之窗和民俗村等構成了南山區新的人文景觀,南山區還將構建大學城;市政府、區政府計劃把南山區西部建設成物流中心,這將是一個海陸空一體化的中心,包括港口(蛇口港)、陸路交通(深南大道、濱海大道、深港西部通道等)以及直昇機場、離南山很近的寶安機場等等。到機場20分鍾的車程、到火車站也是20分鍾的車程———南山的地理位置決定了物流中心將是一個輻射珠江三角洲、甚至到東南亞地區的國際化物流中心。說到底,物流中心和旅游中心的建設就是聚集人氣,人多了房地產自然會蓬勃發展。
另一方面,這兩大中心、一個基地的藍圖必然對南山區的基礎建設提出了很高的要求,加快道路建設一直是我們的工作重點。從1998年到2000年,每年有4000萬到6000萬的市政建設資金投入到南山區道路、立交橋等交通基礎設施的建設。
從時間看,南山區房地產起步時間比較晚,這恰恰形成了南山的優勢:土地儲備充足,城市規劃起點高,發展潛力大。現在房地產開發出現了一個新局面,在按揭貸款買樓日益家喻戶曉、深入人心的今天,金融機構更加積極主動地介入房地產開發,資本運作和房地產融資力度進一步加大,有利於房地產企業做大做強。南山區現在已經有50多家開發商角逐房地產市場,大開發商有華僑城、招商、中國海外等等,南山區房地產出現了大量品牌化、實力強的房地產開發商,不論從建築設計、環境設計都吸取了國內外同行的長處,住宅設計可以說是全國最新穎、最開放的。
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南山區
南山區在深圳市的區位優勢十分明顯:土地資源豐富,與香港隔海相望,遠洋航線、內河通道和陸路交通乾線交匯。在深圳與周邊城市的空間走向上,特別是在以區域性交通、金融、信息、商貿為主要內容的物流走向中,南山區佔據著戰略性的重要區位。20年前,南山區沒有一條市政道路。如今,濱海大道、廣深高速公路、北環路、平南鐵路為骨乾的西部交通乾線網已經形成,東角頭、蛇口、赤灣、媽灣等幾大港口成為運輸繁忙的重要港口。20年來,南山區以港口樞紐為主的物流運輸系統已基本形成,交通、物流企業、各類市場和配送中心為內容的物流營運體系日益發達。2001年10月,籌備已久的深港西部跨海大橋破土動工。5年後,深港西部跨海大橋建成後,從蛇口到香港新機場僅需35分鍾左右,往返深港兩地車流量將有62%以上經過跨海大橋,成為深港兩地交通大動脈。
深圳西部『硅谷』
全區已湧現出一批在國內叫得響的科技明星企業:華為、長城、科興、方大等;一批國際知名的跨國大公司和大集團紛紛落戶南山,如朗訊、愛普生、康柏等,並形成以計算機、通訊、微電子、基礎元器件、激光、新型材料和生物工程為主導的高新技術產業群。區內形成計算機、通信、微電子及基礎元器件、生物工程等6大領域的高新技術產業。
從數字看發展
2001年,發放房產證18087本;樓花抵押2150宗;現樓抵押3171宗;注銷抵押3000宗。成交規模:辦理二級產權證13454本(面積1,400,000平方米);辦理按揭貸款12,000宗(面積121萬平方米);三級市場3300套(26萬平方米)。(數據來源:規劃與國土資源局南山分局『窗口』初步統計結果)
南山的功能定位
1月10日下午,南山區區長李鋒、副區長黃建友到南山分局調研指導工作。李鋒指出,南山分局近幾年來為南山區的經濟發展和城市建設做了大量工作,南山區在功能定位上要建設成為高新技術產業基地、旅游基地、物流基地、教育基地和深圳西部的重要港口,南山區的城市規劃和建設要緊緊圍繞南山區的功能定位來開展。李鋒長要求南山分局近期要配合搞好舊城舊村改造、南山區商業文化中心區的建設、南油市政配套設施的完善、蛇口老街的改造和對舊城區外觀的改善等工作,舊城舊村改造要堅持統建,實現住宅的公寓化。
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