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目前,京城樓市進入新的盤整期,產品結構、市場結構將進一步進行調整,調整應從中低收入居民出發———
為什麼要采用住房分類供應體系?
1998年7月國務院《關於深化住房制度改革加快住宅建設的通知》中,決定在我國實行 住房分類供應體系,這是一個借鑒國外經驗並結合我國實際而做出的規定。在我國實行住房分類供應體系,主要有以下幾條原因:
(一)實行住房分類供應的主要內容,是要求高中低收入者都用商品房價格(含經過優惠的經濟適用住房的商品價格)去購房或租房,有利於逐步實現住房商品化的房改目標。
(二)實行住房分類供應,使高中低收入者進入市場,經過挑選購買或租賃住房,既能提高居民對住房的滿意度,又能活躍住房市場,有利於住房市場化。
(三)實行住房分類供應,要求高中低收入者都要『盡其所能』地參與住房消費,加上政府提供適度的社會保障,有利於激活消費,增加住房投入,加快住房建設,提高居住水平,實現『人人享有適當住房』的目的。
(四)實行住房分類供應後,由於政府對中低收入者的住房提供了適度的社會保障,就使政府對中低收入者住房的戶型、房價和房租進行調控,有利於調節住房供應和平抑房價。
與各國推行的各種住房供應體系相比較,實行住房分類供應是優點較多的一種體系。它的優點對於克服我國舊的住房制度的諸多弊端,有著很強的針對性。因此,我國在截斷住房實物分配的同時,決定推行住房分類供應體系,既是從我國實際出發的最佳選擇,又表明了我國政府致力於全面解決住房問題的決心。
住房分類供應為何定位於中低收入者?
據1999年國家統計局的統計,當年城鎮人均可支配收入指數為1978年的360.6%,說明經過21年的改革開放,我國城鎮居民的收入有了很大的提高。但從戶均收入情況來看,仍然沒有完全擺脫低工資制的影響。當年,國家統計局選擇了40044戶居民收入進行抽樣調查。這份調查是用西方國家通行的高中低收入者按20:60:20的比例來分類的。按此調查結果的戶收入(注:原調查只有人收入,這裡是按每戶3口人換算成戶收入並進行上下限推算的)情況是:20%的低收入者年戶收入在13600元以下;60%的中等收入者高低限在13600元至23000元之間;20%的高收入者在23000元以上。這個抽樣調查的中等收入者的高限只有23000元,如按生活水平衡量,只能計入低收入者的范圍。這個抽樣調查的高收入者年戶收入為23000元以上,收入的起點實在不高,很可能也有一部分要計入中等收入者的范圍。這個抽樣調查可以證明,由於長期實行低工資制的影響,我國居民平均收入水平仍然很低,佔比重最大的是低收入者,中等收入者的比重還很小。因此,不能使用西方國家20:60:20的比例來劃分我國的高中低收入線。據1999年的統計,我國年收入百萬元以上的富翁為300萬人。其中固然有少數收入在千萬元以上的大富翁,但其中也有相當一部分為一百多萬元的富翁。一百萬元換成美元只有十二萬多,剛剛超過美國有些城市的中等收入者高限12萬美元。當然,從我國的國情出發,百萬元以上的收入者應是名副其實的富翁。如把這300萬富翁算成300萬戶,也只佔城鎮居民戶的2%,比重是很小的。
近年來北京市確定,把戶均年收入6萬元定為北京市的高中等收入者的分界線。如果按此計算,則我國戶收入超過6萬元的高收入者可以達到10%。
國家信息中心在今年發表了一個資料,他們預測到2005年,我國名副其實的中等收入者,將達到20%。
按以上資料推算,到2005年,在我國居民總數中,年收入在6萬元以上的高收入者佔10%,中等收入者佔20%,低收入者佔60%,最低收入者佔10%。如果生搬硬套西方國家的辦法,確定我國的經濟適用住房只供應佔居民總數20%的中等收入者,顯然是不合適的。而將經濟適用住房的供應對象擴大到中低收入者,其比重就可以佔總戶數的80%左右,既符合經濟適用住房要面向大多數居民的原則,又適合我國的國情。這裡還要指出的是,經過21年的房改,我國的低收入者都已經有房可住。特別是大多數按房改政策購買了公房的低收入者,他們可以賣掉現有住房去購買大一些或者新的住房,從而具有了住房梯度消費的能力。因此,確定對中低收入者供應經濟適用住房,是從我國實際出發的正確決策。
還有一個重要原因是,推行廉租屋屬於政府行為,要由政府拿錢出來對廉租屋實行房租補貼。考慮到各地政府的經濟實力不夠強,無力承擔對全體低收入者(特別是我國低收入者的比重很大)的房租補貼,因而確定當前一個階段廉租屋只適用於佔居民總數10%的最低收入者,這也是從我國實際出發的正確決策。從近幾年的實踐來看,對最低收入者的房租補貼也要分幾個步驟纔能到位。北京和上海的辦法是,第一步先解決佔居民總戶數2.5%的雙困戶,這一步又采取了分批實行的辦法,可能要用好幾年的時間,纔能全面地解決雙困戶的問題。然後進行第二個步驟,解決佔居民總戶數5%的困難戶的房租補貼問題。最後纔進行第三個步驟,解決佔居民總戶數10%的最低收入者的房租補貼問題。
怎樣解決經濟承受能力問題?
要徹底地解決經濟承受能力問題,主要靠以下兩條:
一是要靠持續地發展國民經濟。據測算,如果我國的國內生產總值能夠持續地保持7%的年增長速度,到2010年就等於2000年的200%,到2020年和2030年就等於2000年的400%和800%。也就是說,2000年人均GDP超過1000美元的城市,到2020年和2030年就可以超過4000美元和8000美元甚至超過10000美元。如果城市居民的收入也同比例的增長,到那時,我國具有與西方國家消費能力相近的中等收入者佔居民總數的比重,將會上昇到40%以上,問題就比較好解決了。
二是要在發展國民經濟的同時,建立起與市場經濟相適應的工資制度。目前我國的工資制度,還存在著較多的『大鍋飯』,檔次拉不開,不能體現按勞分配的原則,也不利於推行住房梯度消費。從1999年的居民收入抽樣調查資料可以看出,收入者中的60%的居民,高低限為人民幣13000—23000元,相差不到1倍,這種收入差是很難形成住房梯度消費的。而美國許多城市1998年中等收入者的高低限為2.4—12萬美元,相差為5倍。其中佔中等收入者20%的年收入9—12萬美元的居民,有能力買得起新建的每套200平方米以上的住房;而收入2.4萬至4萬美元的居民,一般只能買得起每套在100平方米以下,小一些、舊一些的住房;年收入4萬至9萬美元的居民則有能力買每套100至200平方米的住房。這樣就形成了一個多層次的住房梯度消費結構,並使每年有10%左右的居民進入市場賣房和買房,投入大量住房消費資金,加快住房建設,繁榮住房市場。
從長遠發展來預測,經過持續地發展國民經濟和提高居民收入,預計在21世紀中葉,我國就有可能進入富裕國家的行列,並可以按高中低收入者實行住房分類供應。(包宗華)
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