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自1992年全國掀起房地產熱潮,10年來,大連的寫字樓市場在房地產領域一直都處於非主流角色,相對住宅市場,總體感覺仍不慍不火,按照自身特定的規律在發展。那麼,2002年大連的寫字樓市場會出現哪些微妙的變化呢?筆者認為,大連將建設成為國際性城市的經濟目標是寫字樓市場的發展源動力;中國入世是寫字樓市場的重大利好;高檔寫字樓繼續受到追捧;寫字樓的區域劃分將更加明顯;市場競爭的加劇將促進寫字樓開發水平的整體提高。
中國加入世界貿易組織後,必將帶來大量的外資湧入,無疑將促進國內的高檔寫字樓市場的發展,而大連必將是這一利好的受益者之一。首先,一些已經在北京、上海、廣州等地設立了中國總部的境外公司會在大連設立分支機構。其次,一些已經在大連投資的境外公司會相應地擴大規模。另外,作為一直是寫字樓最大需求者的中資及合資企業,隨著入世後的經濟全球化,貿易規則統一化,也開始注意樹立公司品牌和企業形象,辦公樓便是他們展示經濟實力和地位的極佳場所,而第三產業的繁榮,私營企業比例的增大和服務性智力密集型企業的增多,也會加大對寫字樓的需求,促進對中高檔寫字樓的消費,成為市場需求的重要支橕。這勢必引起對高檔寫字樓的強烈需求。
如果說越來越多的外資和中資的進入是中央商務區高檔物業市場發展的強有力的催化劑,那麼大連人民路多年以來形成的傳統商務區發展模式以及符合需求的規劃方案,則從基礎設施方面為大連中央商務區高檔寫字樓市場的發展提供了一個強大的平臺。從功能、布局、交通、環境綠化、通訊系統及公共開放空間的利用等各個方面為未來中央商務區的發展和開發商進行項目開發提供了良好的保障。大連人民路集中了全市半數以上的星級賓館和酒店。從未來進入外資的構成分析,銀行、保險等這些最先對外開放的服務性行業將是外資進入的重點,而這恰巧也與中央商務區規劃中所提出的區內外資構成基本吻合。它們的進入所產生的對高檔寫字樓的需求肯定也會對大連中央商務區的高檔物業市場產生進一步的推動作用。
從政策方面,政府制訂的相關優惠政策和鼓勵辦法應為開發商提供了各種靈活和便利,同時按照『優勢優價』的原則,使最好位置的土地集中到最有實力的開發商手中,使區內的黃金地段能夠建造出標志性的物業,進而有力地提昇整個商務區的整體形象。另一方面,開發商應摒棄短期行為和經驗主義,在適合和成本有效控制的原則基礎上,提高寫字樓的硬件配置標准,如符合大連城市規劃要求而又具備現代風格的外立面,高檔實用的電梯、空調、消防設施等。還要具備先進的軟性配套,主要是信息化配置和智能化配置,從而真正實現辦公與世界互動。另外,一個高檔寫字樓的價值體現最重要的環節還在於服務,優秀的物業管理會使寫字樓歷久彌新,獲得增值。因此,經驗豐富的國際專業物管公司將備受青睞,遵循國際慣例、充分照顧內、外資企業的運作規程以及境內外人士的生活習慣,提供人性化與個性化服務,將會使寫字樓的綜合素質得到全面提昇。
隨著種種利好帶來的寫字樓昇溫,市場競爭也在日益加劇,但值得欣慰的是,目前,這種競爭大部分是在有序的、市場化的狀態下進行的,地段、硬件配置、物業服務等要素都構成了各開發商比拼的手段,由此而帶來的,必然是開發商努力提高自身素質,提高綜合開發能力,以適應競爭激烈的動態的市場。競爭是好事,關鍵是開發商能否以成熟、清醒的心態,從價格戰中走出來,練好內功,打造精品,對自己也對社會負責,這樣,不但會給廣大寫字樓消費者帶來真正的實惠,也會提高大連寫字樓開發市場的整體水平,開發商也能從這種良性循環中嘗到甜頭。
但是,我們從繁榮的背後也看到了一些不和諧因素,以往一些因資金不足或定位不准確等造成的一些爛尾樓盤,至今仍徒有其表的屹立在城市的主乾道旁,某種程度上,成為整個寫字樓市場發展的心理阻礙,這就需要今天的開發商以真正的優勢高速來帶動市場,來改變這種印象。我們很高興地看到,一些能夠提前封頂的或按期交工的樓盤已經給市場帶來了信心。
總之,瑕不掩瑜,利好不斷,需求放大,穩中有昇,將是2002年寫字樓市場的主旋律。(尤暉)
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