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外資:入世帶來奶酪
看好內地快速發展的房地產市場,在中國尚未入世前,外商皆已摩拳擦掌,進行布局。目前投資內地房地產開發的多以港商為主,歐美外商由於深知內地房地產市場發展快、獲利低的情況,目前集中投資在內地房地產最弱的建築設計及中介部門上。
內地房地產業界人士表示,由於之前投資房地產開發的港商虧損累累,在中國入世後港商卷土重來的方式應該會采取與內地房地產商合作的方式,歐美大型房地產開發商也會在入世後進駐內地市場,他們資金挹注的動向,將會使內地房地產市場產生巨變。
根據相關預測,未來五年內,中國內地房地產開發投資將達人民幣(下同)3580億元,平均每年增長7%。根據內地的規劃目標,到2010年,建築業當年完成的增加值將達到10億元以上。目前中國房地產企業中,有外資參與的企業多達5000家,其中外商已達1200家左右,港、澳、臺企業則佔了3800家,佔全國房地產開發企業總數的20%,全國年房地產企業利用外資已逾40多億元。
在外商投資方式上,可區分為港商及歐美兩部分。
港商:是甜是酸吃了再說
港商由於地利之便,集中投資內地房地產的開發,在投資額上也獨佔鰲頭。港商投資內地房地產的狂潮從1992年開始,目前港商投資北京房地產業建設項目已達411個,合同外資達88.7億美元,分別佔全市外商投資房地產業72.2%和72.3%。
港商在北京房地產市場投資項目,著名如東方廣場、新世界、羅馬花園、冠城園、怡海花園、朝陽園、清芷園等。而一度破產清盤的玫瑰園別墅最早也是當時北京市最大的赴港招商項目。
香港的六大房地產集團——長實及和黃、新世界中國、恆基中國、新鴻基地產、恆隆集團、嘉裡建設,更是各佔一方。長實及和黃在內地經常聯手發展地產物業,單是和黃在內地已持有400多萬平方米的土地儲備。近年其在廣東的投資多以住宅項目為主,最著名有:深圳福田黃埔雅苑、東莞海逸豪庭及剛推出的珠海海怡灣畔。長實及和黃在廣州主要是投資黃沙站地鐵站項目,還聯合廣州城建總公司開發了天河怡苑等項目。
香港三大發展商之一的新世界發展姐妹公司新世界中國、恆基地產姐妹公司恆基中國及新鴻基地產,在內地持有土地儲備達2200萬平方米。香港業內人士表示,香港地產商積極開拓內地市場,主要是因為本地市場疲弱,內地發展大多是分期興建,地價、投資成本及風險相對較低等,從而加速了香港發展商進軍內地地產市場的步伐。位於上海市中心南京西路的恆隆廣場,主要由香港恆隆集團投資興建。開盤僅8個月,總建築面積9.6萬平方米的66層大樓,租售率已高達98%。不過,值得注意的是,自1992年以來,香港大的房地產商在內地的投資大多不賺錢,原因在於北京三個房地產開發商就佔了60%的市場銷售,北京市1999年注冊房地產企業僅495家,而到了今年高達5000多家。
歐美商:目前還不合口味
有別於港商熱中房地產開發,歐美外商深知目前內地房地產開發市場處於寡頭壟斷局面。所以發達國家的投資商進入內地房地產市場相當謹慎,主要以內地最缺乏的建築設計及房地產中介為主。目前全球最大的225家國際工程承包公司中,已有140家在內地有業務。內地已批准了120多家中外合作和合營的建築工程設計事務所。許多內地主要城市的標志性建築不少出自國外建築師之手,僅以北京為例,市場上的住宅房有10%以上為外商設計。前不久加拿大著名木制房屋供應商VICEROY公司與北京北美聯合房地產開發有限公司簽署聯合開發合作協議書。根據協議,北京北美聯合房地產開發有限公司將在兩年左右時間裡,向VICEROY公司購買上百套木制別墅。加拿大DFS史密斯卡特建築設計事務所與北京玫瑰園簽署規劃設計協議。北京玫瑰園三期200多棟別墅將以典型北美風格出現。
投資房地產中介代理行的港商情況比投資房產開發要好得多。1995年進入北京的戴德梁行(當時名為梁振英測量行)現在在業內的名氣已首屈一指。它在北京代理已有物業包括酒店、辦公大樓、別墅、公寓、商鋪和其他綜合物業等達200多項,加上在建和計劃中的物業,接近300項。在北京運作得很成功的另一家港資代理行是中原顧問,中原顧問提供的服務更專業,它甚至可以為開發商做投資方面諮詢。(臺灣《中時電子報》)
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