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歷史又翻開新的一頁。房地產行業20餘年的發展歷程,特別是近期房地產行業普遍走強的趨勢已經形成,雖然有像入世成功、申奧成功等利好概念的支持,但競爭日趨激烈,國際競爭對手的虎視與介入,房地產市場將發生深刻的裂變。面對這一問題,宋春華、任志強、劉曉光等權威人士和業界精英發表了自己的見解。
宋春華:不容樂觀的中國地產
建設部原副部長宋春華認為,中國房地產業目前的主要矛盾是開發質量與市場需求、房價與收入之間的矛盾。要合理地解決這兩個矛盾,首先要從大力整頓市場秩序和快速增長國民經濟入手,房地產行業的市場秩序一直是一個困擾房地產行業發展的大問題,買賣雙方應有的信譽度不足,特別是開發商受本位主義和經驗不足等多方面因素影響,開發質量不到位的現象屢見不鮮,這樣就會對正常的市場需求起到負面影響。另外,由於以前一直采取福利分房的形式,取消福利分房後,住宅全部實行商品化、市場化,這樣就造成了一段時間內房價與人民收入之間有很大的矛盾。其實解決這個矛盾並不困難,只是時間早晚的問題。
經濟發展了,國民經濟水平提高了,人民收入自然就提高了,那時房價與收入的矛盾就可以得到很大的緩解。宋春華覺得在未來一段時間裡,強調突出地方特色和大力節約資源應該是所有從業者思考的首要問題。影響未來房地產發展走勢的兩個問題,即准確把握宏觀定位問題和產業化體系建設重點在結構體系建設,特別是第二個問題即結構體系建設的完備與否將直接影響產業昇級及行業利潤的提高。
任志強:用兵之道貴在神速
任志強認為華遠的發展同整個中國地產市場的發展是有區別的。華遠做地產可以說用到了所有的國際融資手段,而且許多已實施的手段是趕在政府管理性文件出臺之前的。例如:國際發行地產債券,政府是因為看到了華遠的行為纔出臺了有關管理規定,這樣從理論上講華遠的融資行為是無准入條件的行為,因此華遠融資的優勢也就不言而喻了。
任志強認為目前中國的地產市場不能快速地良性發展是與我國的資本市場的形態不好有直接關系的,中國的金融市場可以說沒有對房地產市場傾斜,審批時間過長手續繁雜與地產開發的快速性形成了明顯的矛盾,當然這也與中國地產企業的信譽度有關,但就總體而言,中國金融市場對企業貸款的審核方式和角度是有問題的,我國的金融機構總是在以企業自有資金的量而決定放貸的數量,應該說這根本就是不科學的。對房價問題,任志強覺得是不可預測的,市場價格不會以哪個企業的主觀意志為准,因為市場過程本身就是一個優勝劣汰的過程。
劉曉光:房地產企業管理要點線面俱全
面對激烈的市場競爭,不同的企業要根據自己的特點和競爭優勢,選擇不同的企業運營模式。劉曉光認為,迄今為止中國房地產業的企業主體是大大小小為數眾多的房地產開發商,其投資行為的核心特征是『開發建設銷售型物業,快速獲取短期利潤。』然而,房地產業進入常規成熟的發展階段後,銷售型物業新開發項目數量增長慢,房地產開發商就直接面臨生存壓力。實施房地產投資的大企業戰略,首先要做的是通過企業和投資模式的創新,實現傳統開發商向房地產商的轉換:第一,投資領域從銷售型物業擴展到具有長期持有經營價值的各類房地產項目,並保持合理的投資結構關系。第二,以資產經營觀念指導房地產投資決策。第三,投資目標不只是為了獲取短期利潤,同時要更加注重能產生現金流,有良好獲利能力的物業資產的擴展,培育企業的持續長遠贏利能力。其次,房地產業是資金密集型產業,建立穩定和多元化的融資渠道,是房地產企業生存與發展的關鍵,特別是面對奧運商機,從一定意義上講,誰擁有大資金,誰就可以運作大項目,取得超額的投資回報。在當前資金成本較低的時期,企業應利用自身良好的信譽,加強銀企合作,在風險可控的范圍內,爭取較多的授信額度。要突破『立項-貸款-投資開發-賣房-還貸-再立項-再貸款』的同級投資循環體系,開闢新的規模化的長期資金融通渠道,走房地產與資本市場相結合的發展道路。尤其要推進房地產企業股份制改造,直接上市融資,買殼上市以及發行企業債券。(方峙)
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