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本文作者劉宏誠是2001年度北京明星樓盤評選的業主代表評委,在逐一走訪入圍樓盤的過程中,劉先生以認真負責的態度、憑借豐富的在國內外購房經驗,對每個樓盤的購房合同進行了分析研究。可以說劉先生的發現和意見,表現出的是目前北京購房人的市場視角,對普通買房人和發展商均會有所啟發。——編者
我在應邀參加《北京青年報》2001年明星樓盤評比期間走訪了入圍的47個參選樓盤,發現北京的房地產商並不是一律拒絕和買房人簽訂補充協議,而且一些房地產商和買房人能夠簽訂一些對買房人有利的條款。
■房子可以退
有沒有項目在買房簽合同時就注明了房子可以退的呢?我查找的結果是令人興奮的。錦繡大地的補充協議寫明:『出賣人無條件承諾,在買受人遵守《買賣合同》及本補充協議規定的各項義務的前提下,買受人可在出賣人向其交付該商品房前,無需提出任何理由即可要求退房。』
■貸款辦不下來,買房人可以選擇退房
按照北京市目前使用的建設部的合同范本規定:買房人貸款辦不下來時,賣房人可以選擇解除合同,而買房人只能聽賣房人的支配。這個規定使得很多買房人在貸不下款後處於很尷尬的地位。
我個人一直認為:買房人貸不下款,只要買房人按時提交了材料,退房的選擇權應交給買房人。這個想法是否可行呢?我得到的答案是肯定的。
東晶國際公寓的按揭付款方式寫明:『若買受人已按銀行規定的要求提供了相應的文件,並在規定時間內辦理了按揭貸款申請手續,貸款銀行不能按買受人申請的貸款金額和貸款年限發放貸款或拒絕向買受人提供貸款的,買受人可在如下方式中進行選擇:(1)按照銀行確定的貸款金額和年限辦理貸款手續,並向出賣人補交差額房款部分;(2)選擇其他付款方式並享受相應優惠幅度,並按照所選付款方式向出賣人支付房款;(3 )解除買賣合同。出賣人在收到按揭銀行拒絕發放按揭貸款通知及買受人書面解除買賣合同通知後30個工作日內,扣除印花稅的金額(房價總款的0.05%)後向買受人無息退還已收房款。』
■按套內建築面積誤差確定當事人責任
北京市目前使用的建設部的合同范本雖然規定了當事人有四種計價方式可以選擇,但在簽合同時房地產商往往以北京市按建築面積發放房產證為由,拒絕買房人做其他選擇。
我曾多次呼吁買房人在不能按使用面積簽合同的情況下應堅持選擇合同上標明的按套內建築面積計價,但我的呼吁是否脫離實際不可行呢?答案是否定的。
錦秋之春的補充協議是這樣寫的:『如果發生面積差異,雙方同意按以下條約處理:(1)套內建築面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)的,據實結算房價款。(2)套內建築面積誤差比絕對值超出3%時,買受人有權退房。買受人退房的,出賣人在買受人提出退房之日起30天內將買受人已付房款退還給買受人,並按解約當日中國人民銀行公布的一年期貸款利率付給利息。買受人不退房的,產權登記套內建築面積大於合同約定套內建築面積時,面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔,產權歸買受人。產權登記套內建築面積小於合同約定套內建築面積時,面積誤差比絕對值超出3 %部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。』
■約定定金可以退
我在走訪樓盤時,詢問售樓人員,交的預付款是否可以退,多數人都告訴我可以退,可我要來認購書一看卻基本上都寫的是不能退,我問他們為什麼不寫進認購書中,他們都會說按建設部規定,預付款可以退,買房人要求寫他們就會寫。我問他們知不知到建設部的規定還有一句話:『當事人之間另有約定的,從其約定。』他們都不說話了。在這個問題上,顯然有些房地產商是有意留下伏筆。
有沒有不留伏筆的房地產商呢?有。
北京市城市開發集團有限公司的樓盤銷售認購書寫明:『買方在支付定金後對所購房屋或合同條款有異議的,應在簽訂本認購書後5日內(節假日順延)到房地產經營分公司辦理退房手續,賣方將已交定金原款退還買方。』
■簽訂購房合同的同時簽訂『房屋使用、管理、維修公約』
為了避免交樓後的物業管理糾紛,北京市從1998年起就要求房地產商和買房人在簽訂合同的同時簽訂『房屋使用、管理、維修公約』,明確約定交房後的物業管理收費。
■按法律解釋『不可抗力』
房地產商延期交樓,通常會找出各種理由,在簽合同時把不屬於『 不可抗力』的原因塞進『不可抗力』的條款之下。星島嘉園的房地產商在補充協議中卻能明確 『出賣人保證我國《民法通則》之規定解釋《購房合同》中的「不可抗力」』。
■明確規定交房時配套設施和環境達到的標准
目前北京交房時的爭議多,交房時的環境差和配套設施不能使用是一個關鍵因素,有沒有把交房時配套設施和環境達到的標准寫進補充協議裡的呢?錦秋之春的補充協議寫得很具體:『出賣人應在小區竣工之日即2003年6月30日向買受人提供以下設施:(1)社區紅外線防盜系統;(2)公共出入口電視監控系統;(3)樓內公共區域煙感報警系統;(4)會所、游泳池;(5)地下車庫;(6)塔樓三層以上每二層設置一個「空中花園」;(7)綠化率不低於30%。』
■將承諾寫進補充協議
售樓人員為了賣房,經常會向買房人做出各種承諾,但到兌現時,不是找不到人,就是死不承認,有沒有將承諾寫進補充協議裡的呢?肯寫的房地產商還是有的。
萬科青青家園的補充協議寫明:『辦理入住時,天然氣未能開通,則物業公司為買受人提供煤氣罐及更換服務』。
■買房人自己寫補充協議
由於中國不實行案例法,同一對象,同一起訴內容得到的判決經常不一樣,這和當事人簽訂的合同有很大關系。買房人能否自己寫補充協議,從法理上講應該是肯定的,在這個問題上萬豪國際的房地產商做得比較好,我在走訪時看到了多份業主寫的並得到房地產商認可的補充協議。
■對買房人不公平的約定
今天房地產市場的糾紛與一些房地產商的不規范運作有著直接關系,因為我走訪樓盤,大部分是以買房人的身份進行私訪,發現目前確實有為數不少的房地產商拒絕買房人寫或修改補充協議,甚至有一些房地產商要求買房人先交定金纔給看合同。在我看的合同和補充協議中也發現一些非常不合理的條款。
有人說,2001年是房地產市場入住年,同時也是糾紛年,也有人預言2002年的糾紛會越演越烈。我個人拙見:避免這種糾紛的靈丹妙藥只有一個,那就是房地產商認清市場變化,改變自己心態,認真對待合同和買房人的合理要求。(劉宏誠)
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