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『幸福,不就是一家人踏踏實實地吃頓飯嗎?我們想安居、樂業,我們沒有別的更多的奢求,安全、安定真的遙不可及嗎?』在鵬潤家園業主互助網站的首頁,無奈的業主寫著這樣一段話。
新的一年剛剛開始,位於北京南二環的北京豐臺區鵬潤家園就因為業主入住問題與物業產生了矛盾,這次糾紛吸引媒體關注的焦點是小區的業主居然被保安毆打。這幾天,鵬潤家園漂亮的高樓以及臨街的窗戶上都掛滿了『業主騙』『還我公道』『停止行凶』等標語,非常醒目。到記者發稿時為止,業主和物業之間還沒有達成諒解,另據報道,警方目前已拘留了一名打人的保安部負責人。鵬潤家園的案例體現了許多業主在協商未果的情況下的這樣一種心態:他們已不願求助於司法途徑,轉而訴諸於暴力手段。
上個世紀90年代末,深化住房體制改革的新政策,釋放了第一輪居民購房的衝擊波。這一購房風潮中的期房佔到七成以上,大多在最近2年竣工入住。隨著各類期房交付使用,入住和准備入住的業主們陸續發現開發商及物業管理方面存在的種種問題。在北京,中國第一商城、九龍花園、現代城等知名企業或樓盤發生了業主與開發商間的嚴重衝突,業界如此集中而嚴重的糾紛引起了政府、傳媒與社會各界的異常關切,有學者甚至提出了『房地產業的信任危機』問題。
現在的問題是,『房地產業的信任危機』是怎樣產生的?
開發商與買房人
游戲的潛規則
來自中國消費者協會的統計資料顯示,消費者近年針對與房地產相關的質量、價格、廣告、計量、交付等投訴連年上昇,分別是:1998年1.89萬件,1999年2.12萬件,2000年2.22萬件,去年前三個季度已達18592件。
中國消費者協會投訴與法律事務部主任王前虎說媒體說:『在投訴總量減少2萬件的情況下,有關商品房的投訴量還是上昇了5%。有關商品房的投訴內容也是方方面面,主要集中在產權證、廣告內容不實、延期交房、面積誤差、房屋質量、物業管理等六大方面。』
為什麼會有那麼多的商品房投訴?北京大學的經濟學博士戴德餘用信息經濟學的方法對房地產市場上存在的問題進行了分析,在這個市場上,開發商對項目情況了如指掌,這就是賣者擁有的私人信息。買者則對項目的質量並不了解。換言之,在北京的房地產市場上,買者與賣者之間的信息是不對稱的。在信息不對稱情況下,賣者可以利用買者缺乏信息而把非常一般的項目經過包裝作為好的項目賣出去。這就是說,擁有私人信息的一方可以以損害缺乏信息的一方為代價而獲得自己的利益。這種情況在經濟學上被稱為道德風險,這就是房地產市場中投訴的『潛規則』,在這個游戲規則中,開發商和買房人處在不平等的位置上,正是這樣的信息不對等和道德風險困擾著北京的房地產市場,所謂的『房地產業的信任危機』就這樣產生了。
解決入住糾紛
出路在哪裡?
今年的地產市場在入住問題上出了那麼多的糾紛,很多開發商都感到有點措手不及。這讓記者想到了去年的地產市場上,有一件為媒體所廣泛關注的事情,那就是王海來北京樓市打假。在談到這件事情的時候,戴德餘博士認為王海打『假房』的經濟學意義在於市場已經找到一種克服信息不對稱的機制。
使信息不對稱市場正常運行的關鍵是找到一種機制獲得賣者的私人信息,並把這種信息交給買者。當買者和賣者雙方信息對稱時,市場就可以正常運行了。這種機制就是由王海這樣的中間商對項目進行鑒定,這就獲得了賣者的私人信息。在這種情況下,開發商為了更好地銷售項目會主動提供私人信息,以減少鑒定項目的收費。買者只要看一看王海這樣的中間商所作的鑒定就可以了解房屋的質量,放心地論質討價購買了。
戴博士對記者說,買房的人不會為購買一套房子而去大學裡再去補一個房地產專業的學位,因為這樣做的成本肯定大於收益,是非理性行為。中間商就不同了,他們學習鑒定房屋知識不是為了一套房子而作鑒定,而是為很多項目作鑒定,這樣就實現了規模經濟。把學習所需要的成本分攤到每一套房子上,必定很小,而鑒定每一套房子的收費必定高於這種成本。他們的行為是理性的。中間商也就成為一種和其他獲得收入的工作的職業。
當然現在王海在自己公司中只是成立了房地產投訴部,他所提供的鑒定在更大的程度上可能只是法律層面上的。但我們可以預見的是在北京的房地產市場上一定會誕生更多的從事房地產開發項目鑒定的中介商,因為市場有這樣的需求。
中介是市場經濟中構築流通橋梁的核心力量。中國房協秘書長顧雲昌曾指出,中國房地產業要與國際接軌,發展房地產經紀業是關鍵。從2001年12月下旬起,我國已開始對房地產經紀人員實行職業資格制度,並將此制度納入全國專業技術人員職業資格制度統一規劃。地產經紀人資格制度的實施,使人們把對這一行業的希望投向了明天。(曹海濤)
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