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住到郊區已成必然
去年秋季,北京樓市進入盤整期。許多業內人士認為,出現這種局面的主要原因是市場上住宅產品的有效供需不匹配,中檔價位產品嚴重供過於求,而高、低價位房求大於供。由於土地成本的剛性限制,城市中幾乎沒有增加低價位住宅供應的可能。許多專業人士認為,解決有效供需失衡的最好辦法是讓大多數中低收入購房人住到開發成本較低的郊區去。
據了解,去年,隨著北京城市建設從市中心向郊區的迅速擴張,以及大量低層低密度住宅開發的帶動,京郊概念的四、五環一帶可建設用地已基本被京內外的房地產公司圈佔。眼下,萬科地產已在京沈高速邊黑莊戶5000畝的土地上規劃建造郊區住宅;珠江、合昇集團在通州溫榆河畔打造2000畝規模的低密度住宅;天鴻集團在長營鄉規劃了300萬平方米的住宅大社區;華潤置地在京城東、南、北三個方向的造鎮計劃也在緊鑼密鼓中進行……不少專業人士預言:2002年北京的郊區化住宅將成為樓市最搶眼的亮點。
住宅郊區化已成為必然,然而今年即將開發的郊區住宅是否能與大多數中低房價的需求對位,成為眾多購房人關心的焦點。
郊區住宅將分化翻新
業內人士分析,由於對郊區住宅需求的逐漸明朗,今後北京的郊區住宅會產生分化,產品將翻新。
協成企劃總經理王曉航分析認為,過去的郊區住宅大致有兩種:一種是依托於城郊主乾道,為城裡人找富人感覺而建造的高檔住宅;另一種則是位於縣城腹地(衛星城中),多為縣裡自助開發的低價、低檔住房。而今後,新推出的郊區住宅將會根據市場需求有較大改變。高價位高檔次的住宅仍會追尋著城裡的高收入人群追求別墅的心態,不斷推出形態各異的、高起點的,純休閑、純度假的精品別墅;同時,隨著城市輕軌和高速路的修建,在一些城市邊緣集團會出現普通收入者能夠消費得起的,總價為30萬至50萬元,但並非單純為價格便宜而建造配置、戶型設計均具有持續性的好房子;郊區公寓很有可能多起來。
偉業顧問公司市場研究中心的李雪妍女士認為,京郊一些環境或區位具有唯一性的區塊,會成為高品質住宅區(針對高收入人群),例如:溫榆河地區及海淀山後區(自然環境獨特,需要依賴私家車);而通州、京開路沿線等地有可能成為解決供求不匹配最早的地區;北京經濟技術開發區則會作為中檔住宅的一大供應區。
中原物業公司的銷售總監殷則環說,市場產品與現實需求的錯位,已經使一些發展商在規劃設計上采取了反向思維的方式,即用房款總價控制戶型面積,功能性、舒適性及可持續性將成為今後郊區住宅的產品定位及競拼的熱點。
一些專業人士認為,盡管TOWNHOUSE在去年出盡風頭,有些具有區位優勢的項目,如一棟洋房、時代莊園、亞運新新家園等銷售情況很好,但這類物業由於是公寓和別墅間的一個變型產品,具有過渡性。在今年北京放松別墅用地及郊區公寓的衝擊下,其有效需求會被分流,因此今年新『湯』盤不會很多。
低總價房到哪尋
偉業顧問公司李雪妍認為,城市邊緣集團和基礎設施條件改善明顯的郊區是今年供求對接比較好的區域。今年絕對低價的項目不會很多,但相對低價的房子會大量湧現,即單價不是很低,但性價比很高,總價控制得比較好,在50萬元左右的低密度高品質郊區住宅。
一些專業人士共同認為,東四環到東五環,四惠橋向東京通路沿線最有可能滿足不具備私車的中低收入者的購房需求。王曉航認為,東壩、長營鄉、定福莊、管莊土地規整、拆遷少,好規劃;京東地區是北京消費增長最快的地區,住宅需求旺盛;大多拆遷戶不願到南城,而京西、京北的房價均比東四環和東五環要高;另外,方便的交通和完善的配套,使這一地區具備造城條件。
據了解,目前該地區除了已有的青年路小區、朝陽無限、美然百度城、天賜良緣等中低價項目外,今年該地區還會出現5000元左右/平方米的全裝修項目北京奧林匹克花園、廣廈集團開發的20多萬平方米的小戶型項目,珠江公司在定福莊開發的3000元至4000元/平方米的住宅項目,以及天鴻集團在長營鄉開發的300萬平方米的大型組團式住宅項目。
有消息透露,天鴻集團長營鄉的項目與以往便宜房的概念不同,其配套設施將自成體系,該項目無論在價格定位,還是在產品定型及營銷策略上,都會有新的創意。其項目推出後,第一年將銷售20萬平方米至30萬平方米,可極大地滿足人們外遷的需求。
除東四環外,京昌高速路、輕軌沿線、北邊的立水橋、來廣營一帶也同樣會推出一定量的30萬至50萬元低總價的住宅項目。
業內人士透露,大興京開路周邊今年的市場供量將達200餘萬平方米,但相對而言,這一區域交通、配套及人們的認知度比較低。
供需對位非一蹴而就
偉業市場研究中心一項調查顯示,北京可承受單價在5000元/平方米以下的客戶佔54%,而可承受單價在10000元/平方米以上的客戶僅佔6%;從總價來看,對50萬元以下的總價需求最集中,佔35%,而可承受總價在200萬元以上的客戶僅佔3%,需求群體主要集中在低價位。
由於需求的拉動,今年在交通條件良好的城市邊緣集團會有發展商以大規模、大組團、薄利快銷的方式打造低總價房。但由於北京的特殊地位,房地產市場也具有特殊性———即多年來支橕北京樓市的客戶群始終不是北京的老百姓,開發商受利益趨使,大多不情願建低總價房;另外,北京五環一帶的交通等配套設施發展還相對滯後,這決定了大部分郊區化住宅的消費者還屬於擁有私家車的中高收入者,這意味著住宅郊區化是一個需要一定時間的發展過程。有業內人士預計,到明年,市場的供需結構將有望得到較為合理的調整。(陸昀)
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