去年很多樓盤入住糾紛的情景還歷歷在目，進入2002年不過十餘天，三起有關物業收費的糾紛又風波驟起，讓人不禁疑惑：是買房的紛紛擾擾吸引了人們太多的目光而忽略了『養房』的問題，還是入住後糾紛的『重點』開始轉移到了『養房』上——

　　禍起物業收費 非常事件接二連三

　　鏡頭一

　　地點：鵬潤家園

　　1月5日晚7時20分，五六個不明身份的黑衣人突然闖入位於北京豐臺區菜戶營東街甲88號的鵬潤家園2501房間，手拿木棒、鐵棍以及玻璃瓶、煙灰缸等物，將屋內的4名業主暴打一通。這4名業主均是該小區業主委員會籌建組的人員，兩名男業主因傷勢較重，被送往醫院。

　　鏡頭二

　　地點：安立花園

　　1月4日下午2時30分安立花園物業公司會議室。安立花園寫字樓部分業主質疑寫字樓物業收費過高問題，與物業管理公司激烈舌戰。同時在場聽取意見的有業主委員會的成員和市、區小區辦的人員。一位寫字樓業主說，他每年要為購買的房子交納物業費9萬多元，加上空調費、取暖和制冷費、車位費、電費、水費等費用每年至少要花費15萬元以上。他說，每平方米不含取暖和制冷費的物業收費為11.27元，比附近幾個寫字樓的物業費都高。

　　鏡頭三

　　地點：北京億中律師事務所

　　城北一個經濟適用房項目的幾名業主找律師諮詢物業費中某些項目的收取是否合理。這些2001年11月纔入住的業主們提出，按照《北京市經濟適用住房小區物業管理服務收費辦法(試行)》第十二條規定，房屋及小區共用部位、共用設施設備保修期滿後的中修、大修、更新、改造費用應從房屋共用部位、共用設施設備維修基金中列支。建築安裝工程保修范圍和期限內發生的維修費用，不得向產權人收取，也不得從共用部位、共用設施設備維修基金中列支。而在保修期內業主支付的物業費中還是包含了『房屋及小區共用部位和設施設備的小修』的費用。

　　物業收費成為焦點

　　應該說，引起以上幾起物業管理糾紛的原因各不相同，但矛頭都是指向物業收費。據報道，鵬潤家園小區的打人事件起因於停車費。2001年12月20日，該小區物業管理公司將小區停車費用進行了調整：地下車庫費用為每輛車每月680元，並稱禁止不繳納費用的車進入園區。而業主們則認為，小區的物業管理公約上明確寫著車位價格為每月150元。如果每月收680元，一年下來就是8000多元，難以接受。而且開發商也未出示有關部門的收費許可，並且未征求業主的意見。於是雙方矛盾愈演愈烈。

　　而安立花園物業費的糾紛則使寫字樓物業收費問題浮出水面。據市國土房管局有關人士介紹，按照目前的法規，高檔住宅和寫字樓物業收費實行市場調節價。寫字樓由於水電氣熱消耗大，人和物流量大，所帶來的能源費用高。而電梯、水泵等設備的成本和維護費用基本上差不多，因此對面積相對較小的寫字樓來說，處於『大馬拉小車』的狀態，攤到每個業主的物業費便相對較高了。

　　而有關物業收費項目的質疑則表明業主從物業管理公司收費的合理性上昇到了對法規制定合理性的高度。北京億中律師事務所律師王京平提出，小區的公共部位和公共設施在保修期內，根據國家建設工程質量保修的有關規定，應由建設單位來承擔保修義務，承擔在保修期間所發生的維修費用。因此，不得向產權人收取任何維修費用。而市物業管理部門的一位官員對此表示，目前小區的公共部位和公共設施的大中修費用和更新改造費用歸入了公共維修基金，而且，由於建築市場尚不規范，發展商拖欠工程款的現象使得維修基金難以落實，也就是說，即使在保修期內，有些公共部位還是由物業管理公司花錢維修的。看來，在保修期內究竟是否『多收了三五斗』，還有待法規的進一步明確。

　　據了解，去年物業收費管理的糾紛主要集中在服務方面，如電梯夜間停止運營、物管公司不公布賬目清單等，而目前涉及的物業管理糾紛大多是關於物業收費的，而且，很多投訴內容是在沒有政府定價的收費項目上。市國土房管局物業處一位人士告訴記者，北京市有關於地上停車場收費的明確價格，但是地下停車場收費卻實行由經營者定價的原則。政府鼓勵開發商在小區開發的同時配備地下停車庫，如果采用定價的方式可能會偏離價值規律，影響地下停車庫的建設。而沒有價格約束，開發商和物業公司又往往在此『做手腳』——先承諾低價，等入住後再調高。

　　專家指點迷津 『把脈』四大癥結

　　北京市瑞贏物業發展研究所高級諮詢顧問朱孝安認為，造成物業收費糾紛有物業管理公司和業主雙方面的原因。

　　首先，物業管理公司存在不規范運作，主要體現在財務制度和管理缺乏專業性，提交不出物業收費的預算、決算等財務報告，無法讓業主了解他們所交納的物業費用究竟是如何使用的。比如地下停車庫收費，應該明確列出管理人員工資、設備費等費用支出項目情況，讓業主看個『清清楚楚、明明白白』。而有些物管公司在出現糾紛後，常常采取不正當的手段解決問題，通過停水停電或者停止電梯來管制，這種行為明顯擾亂了居民的正常生活，侵犯了消費者的權益，同時也激化了矛盾。

　　其次，業主的辦事方法有時也是『憑感覺』，『開業主委員會討論時，有的業主發言時像小孩子吵架似的發泄情緒，這對於事情的解決於事無補，只會使矛盾不斷昇級。』一位業內專家說，在國外，業主如果認為物業收費過高，會理性地審查物業管理公司的預算報告，或找評估機構來對其收費進行公正評估。

　　朱孝安認為，物業收費成為目前投訴和糾紛的焦點還有一個不能回避的原因，就是法規尚有『真空』地帶。比如，空置房如何交納物業費就缺乏明確規定。在實際中，相關的糾紛也是五花八門，開發商沒有賣掉的房子，有些就不交物業費，而這些支出攤到其他業主的身上，便會抬高物業費。

　　『現在物業管理中的糾紛很多是前期房地產開發階段遺留下來的後遺癥。』市國土房管局的一位人士在接受記者采訪時說，公攤面積不實、施工質量低劣以及虛假承諾等等，業主入住後纔發現問題，尤其是在因此發生或轉移到物業收費時與矛盾同時轉嫁給了物業管理公司，這恐怕是物業管理糾紛產生的更為深層次的原因。

　　探討解決之道

　　既然造成物業管理的糾紛是多方面的，徹底解決物業管理糾紛就不僅要依賴法規健全，還要等待市場的成熟。就目前的市場狀況，如何減少糾紛、如何保護業主合法權益，一些專家提出幾種觀點。

　　觀點一：不應回到政府定價的老路

　　盡管目前許多糾紛集中在市場價的收費項目上，但是專家認為，我國將建立社會主義市場經濟，政府定價帶有計劃經濟色彩，而在市場經濟條件下，價格應該由價值規律和供求關系決定。在國外的物業管理中，政府只負責制定『游戲規則』和涉及公共利益和設施設備的規范，而不直接制定價格。原則性的規定對於業主和物業管理公司的權利義務以及合同能否順利執行至關重要。目前對物業費從何時起交納、空置房物業費由誰來交等問題缺少明確規定，也是引起糾紛的熱點問題。

　　觀點二：防止買得起房養不起房

　　許多人在買房後感嘆『買房容易養房難』，相比購房費用，由物業費為主構成的『養房費用』是一項長期的支出，常常被業主忽略。等到入住後，發現每月除了償還幾千元的銀行貸款外，還要交付數百元的物業管理費，而且這個錢是一直要交下去的。在不了解費用是如何使用的情況下，便會爆發糾紛。因此，購房人在買房時要對今後長達幾十年的物業管理費有心理和經濟准備。

　　觀點三：業主委員會應擔起責任

　　由廣大業主選舉、代表全體業主利益的業主委員會應該發揮應有的作用，不僅要監督居住小區內的保潔、綠化等日常物業管理工作，還要著重對小區內設備養護和物業公司管理秩序的水平高低進行監督。物業收費中佔40%至60%的部分是人工費用支出，與其他小區不具有可比性，一個出入口和三個出入口的小區，即使面積差不多，在保安人員費用上也是不同的。對於小區和全體業主來說，物業管理得好不好，至關重要的一點是看公共設備和本體結構的維護和保養狀況，它的差異在新建住宅的頭幾年並不明顯，但使用10年左右的時間後便能夠看出差距。

　　觀點四：杜絕開發商為銷售作出虛假承諾

　　一些糾紛的產生是由於開發商在售樓時為了促進銷售作不切實際的承諾，給今後的物業管理帶來無窮後患。根據有關的法律法規，業主管理委員會代表全體業主與物業管理公司簽訂委托管理合同，合同中對委托管理的事項、管理的標准、管理權限、管理費收支、監督檢查和違約責任等加以明確規定。只要合同規定的內容不違反法律、法規的規定，就應以合同為依據來確認雙方的合同義務。雙方在合同履行過程中發生糾紛，應當根據合同規定來確定違約事實，承擔違約責任。只要有一方沒有按合同規定的要求履行或不完全履行義務，另一方就有權以違約為由起訴，要求對方承擔違約責任。加強對合同條款履行的監管，將使發展商和物業管理公司不敢亂承諾或者承諾了不履行。（莫春）