知識經濟或新經濟時代，知識和一些間接提昇產品附加值的其它因素也轉變成資本以後，經濟就會出現虛擬資本的運行形態。

　　當虛擬資本的營運佔有一定空間時，所有商品的價格也會出現兩種表現形式：其一是實物價格，表現為傳統的成本+利潤。其二是虛擬價格，表現為企業的知名度與信譽，品牌的知名度與服務等。

　　業內人士都清楚，房地產價格不管對開發商或是消費者來說，歷來都是一個十分敏感復雜問題。之所以『敏感』，是因為開發商的利潤、消費者的權益、政府的調控都與此有關。之所以『復雜』，是因為房地產業是國民經濟的基本承載體，是在工業化城市化和現代化過程中興起、發展所形成的獨立產業。由於其投資周期長、風險大、關聯產業多、相對滯後等因素，使得房地產價格不像流水線上生產的產品，極易受供需關系的支配。但在虛擬經濟的作用下，房地產的價格存在著共性和個性兩個方面；共性表現出的是受市場供需關系平衡所產生的價格，而個性表現出的更多的是超越實物價格的那部分。因此，房地產的價格應該有兩部分組成，即物業價格+虛擬價格。與其他行業相比，產生房地產虛擬價格的因素較多，粗略算一下，也有如下幾點：

　　1、品牌虛擬。同樣的地段，同樣的環境，萬科房價比你高出許多，他能賣出去你賣不出去。究起原因，品牌也。

　　2、地段虛擬。這種虛擬在房地產中表現的最為突出，同樣的面積，同樣的戶型，市郊一個價，而市中心卻能在此基礎上高出數倍。探求緣故，地段也。

　　3、景氣虛擬。這種虛擬在經濟過熱時最易出現。由於經濟的高速發展使得消費者對置業充滿信心，開發商對前景比較樂觀。信心+樂觀，在某種時候就會產生虛擬。

　　4、人文虛擬。古人雲『宅，擇也，擇吉處而營之』。因此，被認為是風水地的樓盤價值可能被高估，而被認為是『凶地』的小區可能會受到置業者的抵制。同樣，『擇鄰而居』，社區的文化環境與居民成分的差異，也會產生房價的虛擬。

　　5、導向虛擬。一個新的經濟政策的出臺，一個房屋政策的變化，城市大型基礎設施的建設，甚至政府部門的搬遷，都會很明顯地影響房價的預期，產生虛擬成分。

　　在實際操作中，消費者經常會有諸如這樣的疑問，房地產的價格是市場的需求決定的還是開發商自己定的？加入WTO後中國房地產的價格是昇還是降？實際上，我們在不經意間談論的這些價格只是價格的一部分，有時是物業價格，有時則是虛擬價格，兩者絕不混為一談。對此，我們認為：

　　1、房地產的物業價格受市場供需關系的影響較直接，市場需求量大商品房價格就上昇，開發商的利潤也會隨著增大。市場需求量減少，商品房價格會隨著下降，開發商的利潤也會下滑。從這一點來講，房地產業正在從『暴利時代』走向『微利』時代。

　　2、房地產的虛擬價格的影響因素非常復雜，在此不可能做出太多的分析，但有一點可肯定的是它受市場供需關系的影響是間接的。因此，從這一點來說，具有品牌優勢、服務意識、更新觀念強的企業，同其他企業相比，仍然能有較高利潤的空間。

　　3、除非發生大的外部條件的改變(戰爭，重大自然災害，經濟大幅滑坡等)，房地產的物業價格只會上昇不會下降。因為土地資源的利用對於人類來說，從來都是『稀缺』的。因為任何企業都是以追求利潤為已任，從理論上推導，無利潤的企業是不可能存在的。

　　現在，我們可以理直氣壯地說，房地產價格一部分是市場因素所決定的，另一部分就是開發商根據當時的政治環境、經濟背景、地段的昇值前景、企業的認可度等因素自己制定的。我們平時所講的房地產價格的昇或者降，實際上指的是價格中的虛擬部分。這一部分上昇時不封頂，而下降時卻可保底，這條保底線便是房地產的物業價格。(寧建華)