量降 質昇 分化加速

房價上漲有必然性

　　一個普遍的感覺是，上海的房子在漲價。中房上海綜合指數等相關數據全年持續攀昇，目前一手商品住宅的均價已經達到3800元/平方米。價格的上漲，引發了媒體的討論，引起了老百姓的議論，也引起了政府的關注。

　　我們當然不能排除個別樓盤惡性炒作人為推高樓價，但是從整個市場層面看，上海房價的上漲有一定的合理性。我們判斷房價是否過高，一定要結合價格背後的價值一起來衡量：

　　首先應該看到，與前些年相比，目前上海的商品房品質已經有了相當程度的提昇，尤其是這一兩年推向市場的新盤，無論是規劃、建築形態、環境營造、工藝用料等硬件，還是服務和配套等軟性的建設，都有了明顯的進步。一句話，房子的品質提昇了，價格自然要上去。

　　其次，應該看到上海的城市建設和發展給商品房帶來的利益提昇。1990---2000年十年間，上海城市基礎設施累計投資3100億元，平均每年增長33%，其中僅『九五』期間投資就高達2274億元。由於對城市基礎設施實施高強度投入、大規模推進和高質量建設，極大地改善了上海的城市面貌和居住環境，從而也帶動了商品房價值的提昇。政府的這部分投資，歸根結底也會在地價和樓價上得到體現。因為土地出讓帶來的地價收入，是政府非常重要的財源，是一座城市的基礎建設得以持續發展的重要保障。

　　最根本的是，房價與社會經濟密切相關。整個90年代，上海的GDP以年均12.2%的幅度增長，隨之而來的是市民收入增長和收入的預期增長。預計在『十五』期間，上海的經濟仍將以9-11%的速度增長。收入增長了，房價隨之上揚，是很自然的事。

　　上海的房價漲了，漲有漲的道理。這是第一個判斷。

　　未來房價上漲空間有限

　　第二個判斷是，總體而言，未來上海房價的上漲空間有限。把樓價的構成簡要地劃分，大致包含了土地成本、建安成本、資金成本、人力成本以及投資人的獲利期望五個方面。

　　地產是房產之源，土地成本是房屋成本最主要的構成，也是影響房價漲跌的關鍵性因素之一。因此，如果能夠掌握好土地出讓這個水龍頭，應該說就基本上具備了調控好房地產市場的能力。而去年上海房地產價格的上漲，普遍認為和政府上半年突然收緊土地供應密切相關。但是我們從長遠來看，上海的土地供應非常充足，與我們經常拿來比較的香港截然不同。2000年，上海市管轄面積達到6340平方公裡，是解放初期的10倍。更重要的是，上海針對房地產行業的土地有效供給在持續穩定地增長。從90年代開始，上海開始大力推進城市化進程，城市人口的遷移、城市外延的擴大、交通的改善使許多原來的遠郊變成了近郊，近郊變成了市區。舉例來說，浦東和閔行這兩個原來的郊區(縣)在90年代末期成為上海樓市最活躍的區域。比如萬科城市花園所在的七寶鎮，在90年代初期還是非常偏遠的遠郊小鎮，現在已經成為繁華的衛星城鎮了；而浦東的開發則使上海的土地有效供應大為增加——今天的浦東已經成為上海樓市最活躍的區域板塊，連續四年(含2001年)穩居上海市銷售面積排行榜首。在『十五』期間，上海還將加快新城和中心鎮的建設，可以預計，未來幾年，將有越來越多的遠郊土地進入房地產市場。

　　一句話，只要願意，政府手上有足夠的土地供應去平抑地價，進而調控房價。我們也相信，經過一段磨合期，上海的土地公開出讓(招標、拍賣)將進入一個穩定的循環，去年上半年的『地荒』將不復出現。

　　另一個不可忽視的制約力量是現在掌握在發展商及其他企業手上可供開發的土地。據不完全統計，90年代末期以前，這部分土地達到了26萬畝，經過近幾年的部分收回，目前仍然有近5000萬平方米(建築面積)可開發的土地在外，相信這部分土地會在一段時間內消化。它的供應給土地市場帶來的價格壓力也是顯而易見的。

　　土地成本解決了，其他的因素相對就不那麼重要了。建安成本，隨著規模開發和建築產業化的推進，建築行業工業化程度和水准的提高，建築相對成本會有一定程度的下降；在全球經濟普遍不景氣的狀況下，資金大量進入中國進入房地產行業已經是不爭的事實，政府推行的貨幣化分房制度、住房公積金制度、購房退稅及銀行推出的按揭業務等，降低了住宅消費門檻、提高了居民購買力、刺激了住宅消費需求；即使是在房地產行業並不佔主要開支的人力資源成本，也將呈現兩極分化趨勢，盡管專業職位和高級管理職務的酬金會有比較高的昇幅，但是大量消耗的普通勞動力成本將下降；最後，毫無疑問，房地產行業當前的火爆，將吸引大量資本、企業和人纔進入，這種吸聚效應將導致房產供應的放量，從而平抑房地產價格。

　　不容忽視的，是上海政府在房地產價格監管、平抑方面的力量和意願。

　　要把上海建設成國際大都市，要把房地產發展為上海的支柱產業，政府就必須保持房地產市場發展的穩健有序。尤其是上海，經過十幾年的摸索，在促進房地產行業發展的制度創新和制度完善方面，已經具備了一套比較完整的做法和思路，走在了其他城市的前面，它對房地產市場的調控力度，也是眾所周知的。

　　上海樓市：加速進入分化時期

　　第三個判斷是，上海樓市正在率先進入一個市場細分的競爭時代，從而引領中國的房地產市場發展。

　　未來的三年內，上海的樓市將逐漸呈現出量降、質昇、分化加速三大趨勢：

　　首先，上海樓市的銷售量在持續盤整的基礎上，將出現比較大幅度的下降：

　　今年，預測上海的一手房交易將突破1800萬平方米。與此同時，二手房交易也可能超過1500萬平方米。這麼大的交易量，超過了整個歐洲，是北京加廣州的總和，是深圳的三倍有多。這個交易量靠什麼來支持？能夠持續多久？

　　我們知道，一個城市的房地產發展，歸根結底是依靠本地的購買力，這是1992年房地產泡沫留給我們的教訓之一。第五次人口普查統計，上海現有實際人口總量為1697萬人，其中387萬外來流動人口。對這1697萬人來說，1800萬平方米的新房銷售面積意味著什麼？以人均居住面積30平方米計，1800萬平方米可以解決20萬個家庭(60萬人)的居住問題。

　　60萬人意味著什麼？上海一共有19個區縣，其中僅有浦東、楊浦、普陀等六個區人口超過了70萬。60萬人就意味著我們每年能夠解決超過一個區的居住問題——當然，這一估算是很不科學的，因為這是以假設這60萬人原來是上無片瓦下無立錐之地為前提的；同樣不科學的是，我們知道在任何一個區裡，都有大量的人口是不可能買得起商品房的。所以上海方方房產工作室主任胡宗亙先生就戲稱，我們現在是在打『解放戰爭』，是一個整編師一個整編師地解決居住問題。這樣連續的幾大戰役打下來，上海究竟還有多少購買需求和購買能力可以挖掘？

　　許多人寄希望於外籍人口和外地人口的導入，來補充上海的購房需求。但即使是最樂觀的估計，外來人口的購房比率也僅為15%。至於許多同行寄予厚望的外籍人口購買，我們看到，即便是在上海內外銷商品住房並軌的刺激下，9月份全上海的港澳臺同胞也只買了98套房子，10月份東南亞以及歐美等外國人購房僅有231套。要指望外籍人口和外地人口購房，來支橕上海房地產市場龐大的銷售量，多少有點一廂情願。

　　但是作為房地產從業人員，我覺得，房地產銷售量的大幅下降，對房地產行業並不是什麼壞事，恰恰相反，這應該是行業重新洗牌的大好機遇。我們看到，隨著近年房地產行業的迅速昇溫，大量的資本、企業和人進入房地產開發，使這個行業呈現出泡沫，呈現出虛假的繁榮。在上海三千家開發企業中，許多都是規模偏小、資質偏差的項目公司，有許多是並不真正具備實際的獨立開發能力的，而且有相當一部分是近幾年抱著撈快錢、獲暴利的心態進入這個行業的。我們看到，上海2001年新開工量達到1780萬平方米，竣工量約1550萬平方米，施工面積達到4700萬平方米，這麼大量的開竣工面積，能完全保證開發水准嗎？能避免不規范操作的回潮嗎？因此我認為，交易量的下降，在一定程度上能夠起到淨化市場、大浪淘沙的作用。留下那些規范的、有實力、有經驗的開發企業和從業人員，從而使樓市的產品得到切實提高，使房地產行業的資源組合更趨優化。

　　第三個趨勢是，降量、昇質之後的上海樓市，將率先進入一個快速分化的時期。這種快速分化將主要體現在以下三個方面：

　　產品結構將出現分化：目前上海的房地產品種結構中，住宅佔了約90%的比重。對於雄心勃勃想成為國際大都市的上海來說，這種產品結構是有問題的。因為一個城市的健康發展，需要大量的住宅，同樣需要寫字樓、商鋪、酒店、娛樂等多元品種的物業。國際經驗及數據表明，住宅佔70%-80%是比較合理的。相信在基本解決了居住問題之後的上海，其他品種的物業需求將會進一步凸顯。

　　市場定位分化和企業分化：1997年，上海僅有4家發展商的房屋銷售超出10萬平方米。1998年，達到這一指標的企業增至8家。1999年的數字是10家，2000年為13家，並且有3家企業的銷售面積突破了30萬平方米的關口。這些數字說明上海開發企業的規模仍然太小，資源分散；另一方面，也說明一部分開發企業正在急劇地擴張中。因此我們判斷，今後的幾年，應該加速進入一個企業重新組合資源重新分配的時期，在殘酷的淘汰之後，剩下的發展商將呈現兩極化發展：大的愈大、小的愈精。簡要地說，將來的業界分布同樣符合20/80定律，即以規模開發小康住宅為主業的20%的開發商佔有80%的市場；另外80%的開發商主要是開發高檔精品樓盤，他們通過專業化的操作，找准自己的小眾市場，提供特性化的產品，去佔領20%的市場。

　　以上海為龍頭的長江三角洲，自90年代末期以來，無論是在市場發育、制度創新，還是產品力的提昇方面，都已經走在了中國大陸主要大中城市的前面。我們相信，提前進入加速分化期的上海，所反映出來的狀態，所折射出來的趨勢，都足以為中國的房地產行業提供借鑒。

　　新上海人：樓市的新特征

　　我們看到，越來越多的外地人士和外籍人士湧入上海，他們給這座城市帶來了許多新的理念、氣質和行為習慣；與此同時，上海原住民的心態、面貌和生活習慣也在悄悄地發生著變化。在合力作用下，這座城市的某種新的文化特質正在形成中。

　　這一變化也同樣反映在上海的住宅消費趨勢上。就以剛剛謝幕的萬科華爾茲花園為例，在統計的724組成交客戶中，35歲以下的購房者超過了50%，達到了369組。在新推出的萬科假日風景，截至2002年1月1日的511位准業主中，35歲以下的購房者佔了接近74%的比例。分析他們的背景資料我們發現，這些年輕人群具備了一定的共性：學歷大都在大專以上，職業多為外企白領和民營經濟的職業經理，他們中既有上海人，也有在上海求學然後留下來的外地人士，更多的則是從外地遷入這座充滿機會和誘惑的城市的人士。

　　關於置業，『新上海人』相對淡化了對人民廣場、南京路等傳統地段的推崇，他們更為青睞那些有好的居住環境和發展空間的新興區域；他們大多希望自己的社區能夠有便捷的交通、成熟的配套以及良好的休閑、運動場所。值得關注的是，作為『新上海人』，他們表現出來對不同風格及文化的極強的興趣和包容心，他們期望一個『多元的居住氛圍』。值得注意的是，隨著中國城市化進程的加快，大城市人口流動的日趨頻繁，全國的一些主要大城市如北京、廣州等同樣呈現出類似的人口特性和消費特征。

　　當然，指望現在就為『新上海人』勾畫出一個清晰的輪廓為時尚早，但可以大膽預言的是，雖然他們現在還不是上海的主流，但他們必定是上海的未來。作為房地產開發商，誰主動地去關注他們的生活狀態、研究他們的消費習慣和居住需求，誰就能夠在將來的角逐中勝出。(作者為上海萬科房地產有限公司營銷總監)