地產創新昇級地產創新是一個永恆的主題。2002年也必然是一個創新年。近年來，地產市場的創新已經呈現出蓬勃之勢，但是所有的創新都局限在傳統層面，突破的空間不大，而且創新的瓶頸已經凸顯出來，投資空間狹小，營銷層面較窄。地產與金融的結合，地產與資本的嫁接，都需要向更深層次發展。從經營層面上看，發展商對產品的經營模式也須創新，尤其是產權模式的變革、新型生活樣式的導入，都有待於市場的探索和學習。新概念、新樣式的導入，為形成新風尚，帶動新潮流推波助瀾。從商業物業和寫字樓的發展態勢來看，唯有創新纔有更大的發展空間，寫字樓在加大硬件設施投入的同時，也應著重於提昇軟性配套和服務，然後就是對主流市場的准確定位。商業市場從去年的發展態勢分析，兼並和擴張的百貨業最為耀眼。面對入市的壓力，內外重組，意欲增加自身免疫力，這種發展方向無可厚非，但從總體市場而言，顯得過於單一。而在新經濟背景下，如何挖掘新型業態、新興主題、新的經營方式，纔是突破現有瓶頸的一條捷徑。豪宅好比『酸檸檬』大盤好比『青苹果』2002年將是一個『豪宅年』，豪宅市場將呈現放量的態勢，區域也相對集中在中心區、景田、華僑城、南山高新區。如此大的供應量，如此集中的市場區域，使得在消費結構中本來份額就小的豪宅市場面臨激烈的競爭。如此眾多的豪宅項目在市場中拼殺，必然使出渾身解術，從品牌戰開始，接下來就是拼細節、拼規劃、拼設計、拼技術、拼材料、拼環境、拼配套、拼營銷、拼廣告。

　　在這種狀態下，豪宅市場看上去很美，而且位置、地段每一個都不錯，但市場總會有所取捨，必然有一個分化的過程，項目入市如果節奏踏不准，日子不會好過。2001年，『大盤』經過一年多的市場檢驗，在市場中逐漸將自己定格為工薪階層的家園，其最大優勢在於性價比較高，最大劣勢是交通問題和生活配套，大盤的發展具有美好的前景，但前期開發中的問題也不容回避。大盤不會永遠是個『青苹果』。區域層級漸次劃分市場秩序逐步形成深圳地產經過了兩個周期的大發展之後，通過市場無形之手，已經將市場秩序逐漸核理清晰，市場區域格局和層次漸漸浮現水面。區域發展已經具有品牌基礎和個性色彩，如銀湖、如蛇口，都各具特色，而像華僑城、中心區、香蜜湖片區，則逐漸過渡成為新興豪宅區，南山市場明顯是中檔市場的典范，布吉和龍華市場已經成為城鎮模塊的工薪階層集散地。這種市場的潛在歸結，非一日所成，有政府因素，有資源因素，有市場動力；這種格局的形成，有利於區域品牌建設，有利市場層次的梳理，同時也有利於拉動二、三次置業潮的復興，為市場的有序流動創造良好的市場環境。『地產配套年』從聯動走向聯合地產市場經過又一輪置業潮之後，理性程度更趨向成熟，再次置業者的需求傾向更為明確。對於中高檔次的住宅而言，目標客戶沒變，價格也不會有太大的變化，環境、景觀各有優勢，在這種樓盤質素和條件相當的情況下，對於有過居住新興小區經驗的業主來說，配套至關重要。從置業角度而言，無論是首次置業，還是二次、三次置業，都將會將關注的焦點放在社區綜合配套上，對置業者來說，買房意味著每天實實在在要生活，生活的便利程度是第一位的，經過市場風風雨雨及地產廣告的洗禮之後，絢麗多彩的廣告畫面已不能輕而易舉捕獲消費者，實效、務實是置業之取向。從開發商角度，經歷過市場摸、爬、滾、打之後，從經驗教訓中，更加體會到各自為政、重復建設的弊端，小區配套社會化將成為一種必然選擇。在這種市場背景條件下，重組聯合，整合聯動成為一種發展趨勢，已經有開發商從營銷聯合走向產業聯盟，在各自經營過程中，自覺地將產業鏈串起來。把外銷推上一線如果把豪宅市場稱作一線市場的話，那以近年來外銷市場的主戰場始終圍繞二線展開。據香港一項調查顯示，今年在深置業人數將繼續增加，置業單位有望突破1萬個，消費金額有望突破50億人民幣，市場份額有望達到15%左右。這是一個龐大的市場群體，外銷市場一直以來都為地產市場的發展起來重要的推動作用，其『羊群效應』也十分明顯，如果能使外銷向一線市場傾斜，將大大改善本年度豪宅市場的競爭壓力，同時，也使外銷市場走向優化，使外銷市場逐步昇級，並使其向層次明晰的專業化方向發展，這就需要政府和發展商齊心協力。(新永基地產營銷總監王永勝)