(一）管理機構

為了保證社會福利住宅的建造、出售或出租，以及對出租房屋的維修與服務，在法國各區都建立了"HLM"機構，全稱是"HLMUNION"，意思是低租金住房聯合會，"HLM"指的就是社會福利住宅。"HLM"機構是非盈利性部門，其主要任務是開發建造社會福利住宅；出租或出售住房（以出租為主）；對房屋及其設備進行經營管理、維修保養、改造舊房。其建房和出租、維修改造房屋都可以從國家獲得補貼。目前，在全法國的住房中，有 16％的房屋屬於"HLM"，共有330萬套，其中有50％的房屋出租，每年可收500億法郎的租金和250億法郎的住房管理費及其他費用等，並可接受每年由國家提供的1100億法郎貸款。法國每年建房總量中"HLM"佔25%，每年還改造5萬套住房。

創立於1950年的法國"OPAC38"（國家房屋修繕與建設管理局），是負責管理GRENOBLE地區房屋的管理局之一。

（二）"HABITT400"管理軟件

幾十年來，他們從實踐中總結出豐富的經驗，對"HLM"采用先進的計算機管理手段。1983年"OPAC38"由裡爾一個公司購買了"HLM"物業管理軟件"HABITAT"的版權和著作權，"OPAC38"將這一軟件加以改進、補充並以"HABITAT400"的注冊名稱推向市場。

"HABITAT400"是一個模塊式的物業管理軟件，它以IBMAS／400為基礎，共有3000多個程序，其軟件的內容非常豐富，且具有高水平的系統完整性，它提供寬廣的實用范圍，從出租、銷售到建設期間的財務以及人員工資的管理等諸多內容一應俱全。管理、支出管理、總會計、協作單位、房屋現狀勘察管理、工資與人事管理、物業維修管理，書面材料管理等。"HABITAT400"有使用方便的多種功能，設有"幫助"鍵隨時可以查閱，還可以廣泛使用由用戶設走的庫，並能完成所需各種材料的打印輸出。

房租管理是"HABITAT400"軟件中的重要內容，它具有多種功能，在法國並不是任何人都可以租住"HLM"機構的住房，當租房者的房租超過家庭收入的20%時，承租人可向國家申請房租補貼。由於工資的變化而引起的住房補助也有相應的變化，因此在房租管理模塊中，有住房補貼異常的自動管理，可以隨時准確地計算出租戶所享受的住房補貼及應繳的房租。另外當遇到租戶未按期繳納房租的情況時，計算機會自動進入追款程序管 理，打印催款通知，並有追款程序執行情況和餘額存檔對拒付情況存檔、付款方式改變存檔等。房租管理模塊中，還可以做出情況匯報，隨時對欠款（包括在住的和已交房的住房）、因陳舊空閑的房屋及其類型、住戶的社會階層比例、周轉情況與進出量、住戶國籍、收人情況、年齡等內容進行分析。

資金對於物業管理是至關重要的，在這個物業管理軟件的總會計模塊中有整個公司的經營成果情況、資產負債情況、折舊情況、債務及債權狀況，並可根據要求查詢和打印。管理人員還可通過"HABITAT400"物業管理軟件進行財務預算管理，並隨時查詢預算執行情況，以便及時掌握物業公司的經營狀況。同時通過計算機還可以采購訂貨，可以進行房屋狀況勘查管理。

總之，"HABITAT400"是一種實用性很強的專業軟件，它能廣泛地滿足各種需要，使其適應企業在運營各階段的職能。目前，法國有30多家公司使用"HABITAT400"物業管理軟件，管理著26萬套住房。

國內的物業管理也終將走上電腦化的道路，但計算機化的過程不可能一賦而就。"HABITAT400"的物業管理軟件為我們提供了這方面的先進經驗。