隨著北京住宅業的發展，越來越多的居民從過去的舊住宅中搬到新的小區生活。隨著住宅的商品化，住宅的服務也逐漸商品化，由物業公司進行管理，保證居住者的各項權利，實現各種居住目的。但是，物業公司的管理水平很難確定，尤其是安全方面的服務質量，很多物業公司在服務質量上打折扣，從中獲得不正當利潤，影響了業主的安全心理。為了解決這個問題，世界各國開始推行小區業主管理委員會。

這種組織在各國的叫法不同，有的叫住宅委員會、有的叫住戶大會，但其目的基本都是相同的，即代表住戶與各種小區機構打交道，保證住宅的安全和小區內業主的權利不受侵犯。

美國的住宅管理制度是最發達的，下面我們就以其為例加以介紹。

業主委員會的任務

現在全美有4萬多個住宅委員會，這種組織不僅在住宅所有者中產生，在承租人中也大量存在，有的是一個小區十幾幢樓內十幾戶就有一個委員會。委員會的主要任務有以下幾個方面：

1、選擇物業公司，與物業公司談判並簽訂協議，確定物業管理的服務價格、服務標准和解決爭議的方法。

2、與開發商進行談判，對房屋進行及時維護，並在必要時有權要求對房屋質量進行重新檢定。

3、與政府公共機構進行談判，保持小區內水、電、交通和其他環境的正常化。

4、當與上述企業或部門產生爭議時，聘請律師進行訴訟。

委員會的人數不定，有的兩三個人，有的只有一個人。負責人被稱為主席，一般是兼職的。主席不僅需要及時調查住戶的意見，還需要經常與外界進行談判，而且要代表大家簽訂合同，所以他們一般由律師、記者和企業家來擔任，大家在投票時也注意選擇具有這種身份的人。主席平時有自己的工作，工作方式為定期走訪部分住戶，對住戶反映的情況進行登記調查，然後根據委員會的章程提出自己的解決方案，再通過傳真、公告板等形式通知全體住戶，經過表決期後就可以采取行動。

組織實施方式

在委員會的發展過程中，有很多障礙需要克服，其中最主要的就是溝通障礙，一個有200多戶的小區，開會一般只有10多戶到場。因此除非是極為重要的事情，大多數情況下委員會都采用信箋、傳真、電話和網絡等不見面的投票方式來解決問題。

這種不見面投票的方式由以下幾個活動構成：先由主席根據調查提出表決項目的名稱和具體方案，也可以由住戶自己提出表決議案，然後根據小區的章程確定一個表決期，在表決期內大家可以通過電話來表達自己的看法，主席記錄記錄下來再刊登在公告伴中，在取得一定比例的住戶意見後，主席就可以開始行動，並將行動的方案、進程、變化情況和最後結果隨時通過公告板告之住戶。住戶可以隨時查閱他人的投票結果並進行核對，也可以在表決期內隨時修改自己的意見。

在表決項目中，對於一般性的項目，如果反對的人沒有達到一定標准，議案即可通過；有的情況下必須沒有一個人反對時，主席纔能行動；有些項目則需要支持人數達到一定標准後纔能表示議案通過。多種表決方式有利於主席的行動，也能保證住戶的權利不收侵犯，現在已得到了各方面的認可。

業主委員會的發展趨勢

經過幾十年的發展，美國在保護住宅消費者權利方面積累了豐富的經驗，住戶們對委員會的認同程度很高，而且目前已經出現了每幢樓一個委員會的趨勢。委員會不僅可以與物業公司談判，還可以與銀行談判，為消費者爭取到利率更低的住宅貸款，使消費者的權利保護越來越具體。法律界、社會學界和經濟學界對這種由住宅開發企業、住宅金融機構、住宅消費者和小區委員會構成的市場運行體制也表示認可，認為這是一種經濟效率、權利制衡和社會爭議的完整體現。在美國，小區委員會已經和社團、政黨並列成為聯系公眾的三大紐帶。

業主委員會在我國

中國政府在發展住宅產業過夠成中已經認識到住宅小區委員會的重要作用，有專家指出，小區委員會的本質就是居民的基層權益保護組織，這種組織的健康發展不僅可以極大地推動住宅業的發展，而且可以降低政府的管理成本，使政府集中經理處理外交、公共治安等事務，委員會加法院的管理模式完全可以代替居委會加警察的管理模式。

建設部1994年發布了《城市新建住宅小區管理辦法》，其中規定了小區管理委員會的制度，北京市 政府1995年頒發了《北京市居住小區物業管理辦法》對北京市小區物業管理委員會進行了認同，北京市房屋土地管理局於1997年提出了推廣意見，同時還頒發了《物業管理委員會章程》示范文本。這些文件為小區管理委員會制度的設立提供了法律和管理技術上的保障與依據，對促進北京地區住宅業的發展將產生良好的影響。