作為從屬於現代文明的新興行業，物業管理近年在大連走過了從無到有、從不正規到趨於正規的迅速發展歷程。然而，相對於發達國家和地區，大連的物業管理還好比一個剛剛起步的孩子，在許多方面不可避免地存在著這樣那樣的差距。7月2日，在我市召開的香港——大連房地產業洽談會上，香港物業管理公司協會會長何照基先生便較為客觀地談到了在他眼中，大連物業管理的『三缺』。

一缺先期規劃意識

物業管理是房地產業的最後一環，但最後一環是否便應在最後纔『鏈接』上去呢?何先生告訴記者，近年在和內地企業的接觸中，他發現不少樓盤、住宅區開發商有這樣一種思維定式，即等到大樓、住宅一切完工了，最後纔去想該找誰來進行物業管理，進行什麼樣的物業管理——大連也是如此。在他看來，這種思路是完全錯誤的。

何先生說，在香港，物業管理是與樓盤的設計、建築、銷售同等重要的四大環節之一，總是在樓盤最初的策劃階段，便會被通盤考慮、設計進去。這樣做，一是可以使樓盤在宣傳階段便強化自身特有的物業管理理念，有利於打造物業管理品牌；二是先期將物業管理納入預算，可大大節省後期成本。相反，內地一些企業總是習慣於在一切完成後，再人為地將物業管理『縫制』上去，這種倒置的程序很容易使物業管理最終成為一種『負擔』。

二缺適宜的財務制度

『據我了解，目前大連物業管理在財務上普遍實行包乾制，以香港以往的經驗看，這種方法在物業管理尚不成熟時，是十分危險的。』

所謂包乾制，即先由政府確定該大樓或小區每平方米物業管理費多少錢，然後該樓盤一切後期管理由該物業公司全權包乾。何先生說，這種做法以前在香港也曾普遍采用，但我們很快發現，一方面它會使物業公司在進行較大的維修時有所顧慮甚至不得已而偷工減料；另一方面，反正每月管理費是一定的，這很容易滋生物業管理公司不負責的心理，影響物業管理質量。為此，近年香港物業管理業已全面淘汰包乾制，代之以實報實銷制，每月進行管理費預算下發給業主，經認可後，由管理公司量入為出。事實證明，效果良好。

三缺有效的管理費追收辦法

在洽談會現場，許多大連物業公司老總談到了令人頭疼不已的收費難問題。對此，何先生說，其實，收費難在香港同樣存在，不同的是，我們有一套追繳率幾乎可達到100％的管理費追收方法。

據何先生介紹，香港的物業管理費追繳方法是這樣的：對管理費拖欠低於1?5萬元者，可起訴至小額錢債法庭；超過1?5萬元者，可找律師進行民事訴訟，通常勝訴率接近100％。勝訴後，如果業主仍拒不補交，物業公司通常會采用『訂契』方法，即把其欠費情況貼在其房契上，不交費房子便無法上市買賣；如果業主短期內根本不想賣房子，物業公司有權對該業主的房子進行拍賣，從拍賣所得中，將管理費扣除，餘額交還業主——而此時，該房子已早歸他人所有了。