紅火也罷，多事也罷，北京房地產業的2001年過去了。展望明年，我們期待著樓市會出現更多精彩的佳作，同時，也應該防范一些有可能發生的問題。

　　■問題一：入住問題明年能否緩解

　　今年可謂是『入住糾紛年』。從年初到年底，大大小小的糾紛就接連不斷。一方面是由於前兩年市場高速擴容時期銷售的絕大多數都是期房，另一方面許多開發商的操盤經驗不足，在銷售時過分誇大了房屋的品質。同時買房人也不夠成熟，存在著過高的心理預期。以至於在交樓時無法接受現實的狀況，又缺乏有效地解決這些問題的經驗，於是許多項目的開發商和業主在不夠理性的情況下發生了一些過激的行為。

　　據業內人士分析，明年的入住問題將有所緩解。經歷了一年的『鬧樓』之後，雖然給房地產市場帶來了許多負面影響，但同時開發商和買房人也在不平靜中逐漸趨於成熟和理性。開發商的成熟使他們不再急於在期房階段銷售，今後進行准現房銷售的將越來越多。即使早先期房銷售的開發商在操作手法上也與以前有很多不同。他們已經意識到過分誇大的期房雖然能對銷售起到一定的促進作用，但將會給日後的入住埋下隱患。另外，買房人的成熟使他們學會了用合理合法的手段來保護自己的權益。新合同文本預留的大量補充條款給了買房人與開發商進行討價還價的權利，專業律師成了他們聘請的談判代表。有了合同的保證，買房人權益能得到很多保護，入住風險也將得到有效地規避。

　　■問題二：寫字樓過剩會在明年爆發嗎？

　　寫字樓的陣痛過去還沒有三年，第二輪寫字樓熱便開始了。據不完全統計，朝陽區、西城區、海淀區、宣武區、崇文區、豐臺區等寫字樓紮堆之地，加上個別區域的小型寫字樓的『殺出』，初步測算，北京將在近兩年內湧現出超過1000萬平方米的寫字樓項目，如此一來，誰將是消化這體量龐大市場的人群。

　　樂觀人士認為，隨著WTO的到來，這些寫字樓將會迎來他們最主要的主人，以及國內進京的大公司，即使是在京的一些知名企業也是這1000萬平方米寫字樓的客戶。

　　但據經歷了90年代初寫字樓動蕩的一位人士分析：一些國外大集團在京要不已經有了滿意的寫字樓，要不已經自己興建了寫字樓，比如摩托羅拉大廈。再有進京的國際化大公司會選擇這些所謂的熱點區域辦公嗎？在世界500強中，只有20多家公司在CBD地區，而有30多家公司選擇了亦莊這樣環境優美、離鬧市不遠的地區設立辦公區，這無疑給寫字樓市場潑了一盆冷水。

■問題三：買房投資明年還有得賺嗎？

　　去年，CBD某樓盤的租金達到每月1400美元，這樣的租金價格不僅使現代城的小業主受益，從而也使CBD商圈內的一些投資型項目引為借鑒，整個國貿地區租金居高不下。這樣的市場行情自然使得買房抱有投資性質的買房人對投資市場產生興趣，因此有人士動輒購買十幾套房進行投資，以期在未來幾年甚至十年內靠租金收回投資。

　　但從今年下半年開始，細心的人不難發現，一些媒體的租房廣告中已經赫然打出『現代城兩居，6000元人民幣每月』、『望京某某家園，150平方米，4500元每月』……一些公認為熱點區域的房屋租金價格開始回落，給買房投資的買房人敲響了警鍾。有價無市，成為今年有關投資回報的唯一解釋。

　　究其原因，各種類型的投資型樓盤大量出現是主要原因。當某位開發商要在CBD做項目，被問到要做什麼樣的項目時，相信大多數開發商會說要做投資型項目。但是真正有需求在熱點地區租房的人有多少呢？通過一個外企租房人的說法可見一斑，熱點區域的房屋租金往往比得上稍微遠些區域的商品房銷售價格，租房不如買房。如此一來，『粥多僧少』的局面勢必會造成部分樓盤熱銷，部分樓盤由於自身品質以及市場知名度等原因而降低租金價格。

此外，有人士認為，隨著入世的實現，外籍租客會消化掉相當一部分的市場，但據有國外生活經驗的人士稱，外籍人士進京未必會喜歡人聲嘈雜之地，離鬧市不遠，環境優美的地段纔是他們的首選。

　　明年買房投資者主要集中在小公司購房上，由於在熱點地區的寫字樓相對租金價格肯定會遠遠高於商品房價，因此，在幾大商圈的房地產投資型項目的主要客戶群將會是租不起甲級寫字樓的人士，他們購買高檔外銷公寓做辦公用。

　　■問題四：專業擔保公司能否浮出水面

　　業內人士認為，公積金貸款買二手房，正規的擔保公司做法是，擔保公司先替買房人支付不足部分的房款，如此賣房人可得到全房款。買房人便可順利辦成產權過戶和抵押等手續，待買房人取得公積金貸款，再還清擔保公司的債務並支付擔保費。當然擔保公司與相關銀行、買賣雙方需就擔保事宜達成協議。

　　在北京至今還沒有一家置業擔保公司，置業擔保公司的角色暫時由一些房地產交易中介機構以變通的方式承擔著。而且由於實力不夠、風險大，不可能用現金先行支付的方式擔保，甚至沒有與買賣雙方簽訂擔保協議，而只是在代辦協議裡自擬一項有關說明。其擔保行為還很不規范。據悉，目前北京市尚沒有一家中介公司被公積金管理部門指定為代辦二手房公積金貸款的機構，業內專家認為一些中介機構推出的擔保業務是可貴的探索。但距離正規的擔保業務尚有很大距離。

　　■問題五：留手的『好房』會變成雞肋

　　今年，亞北某個大項目曾出現過這樣一件尷尬事：上半年推出的二居出現了熱銷，開發商一高興，留了100多套朝向、樓層等都非常好的房子，以期最後賣個好價，沒承想，時過境遷，到了下半年，這些房子非但沒有賣個好價，連賣出去也成了問題。至今，這些房子還是這家開發商心中的『雞肋』，降價賣，不甘心；以上半年的價格賣，沒人問津。這樣的故事在今年的北京樓市沒少發生。2002年，隨著市場競爭的加劇，新項目的層出不窮，這樣的情形不會改變，對開發商而言，留著好房賣高價已經成為歷史，以一顆平常心來面對市場方是上策。

　　■問題六：住房貸款有可能辦不下來

　　今年，不少買房人可能已經注意到了，買房貸款時，收入審查制度嚴格了，外地人貸款額度加大了等等，銀行、公積金管理中心往往因為一些小細節原因就拒絕放貸。同樣，一些開發商也遇到了貸款額度受限的問題，『塔樓主體超過三分之二、多層結構封頂纔可以申請銀行貸款』的政策，對一些中小房地產企業的運轉帶來衝擊。這種情形會不會延續到明年？業內人士分析認為，住房貸款的審批越來越正規、越來越規范是趨勢，2002年，貸款買房一定要『火眼金睛』，並『實事求是』，量力而行，否則，你將面臨貸款辦不下來的尷尬。

　　火眼金睛是用來挑選項目的。有了前幾年的貸款業務運作經驗，今後，銀行審查貸款會越來越嚴格，即銀行將嚴格對房地產企業的審查，從企業法人、運作模式、資金考察等方面得到銀行認可的項目，銀行纔會在任何時候給予優惠便利的支持。而一些靠宣傳攻勢、賣點誘人但不符合實際的項目，銀行不可能輕易地給予大額貸款。因此，明年無論對於開發商還是買房人都要量力而行。（張劍　餘美英　趙國明　劉新雷）