不少買房人可能已經注意到了，今年他們在買房貸款時，往往會遇到很多麻煩，例如收入審查制度嚴格了，外地人貸款額度加大了等等；而開發商也同樣遇到了貸款額度受限的問題，尤為重要的是，有關部門新近出臺的『塔樓主體超過三分之二、多層結構封頂纔可以申請銀行貸款』的政策，對一些中小房地產企業的運轉帶來衝擊。對於銀行縮減個人房貸額度，不同的人有不同的看法，為了揭開事情的來龍去脈，記者日前進行了采訪。

■買房人貸款難了

去年北京的房地產市場上曾經發生過這樣的事情：有一個非北京買房人，用一套房子抵押給六個銀行騙得貸款逃之夭夭。無獨有偶，一家房地產開發商銷售不暢，缺乏資金，於是靈機一動，用幾個銷售員的身份證，以及公司為他們開出的收入證明，成功地從銀行得到了大筆的貸款……

但在今年，這樣的『好事』已經很難再出現了，一位急於投資的買房人想購買外銷公寓，他的初衷是交了首付款，再向銀行按揭，等項目成了現房就出租，用房租來還貸款，由於他的實力有限，於是在一家好友開的公司開出了一張高額的收入證明。但銀行的業務員在沒有通知他的情況下，打電話向這家公司核實情況，事情很快穿幫，這位買房人也被銀行記入了黑名單……

據一些買房人介紹，現在銀行的拒貸率特別高，往往因為一些小細節原因就拒絕放貸。不僅是銀行按揭貸款，即使是公積金貸款，現在的情況是要儲存半年以上纔可以申請，不像去年只要有一個帳戶就可以申請了，無論是銀行貸款，還是公積金貸款，同時開始限制，是不是房地產市場走上了下坡路，使這些金融機構失去了信心？

■開發商貸款難了

京城南部一個熱銷項目，僅一期就有600多戶，開發商實行的是全程擔保貸款，這就意味著開發商要替客戶擔保向銀行貸款，但事實上，銀行只給了該項目2億人民幣的個人貸款額度。算下來，即使每個客戶貸款50萬，2億也只夠400位客戶用來貸款買房，那另外200戶怎麼辦？當然，現在的銀行太多了，這家不放貸還有別的家，開發商照樣可以從別的銀行貸出款來。

該項目開發商在接受記者采訪時說，按照常理，效益好的企業往往能受到銀行的照顧，在貸款方面給予優惠條件，但今年銀行內部采取的措施是訂指標，每個項目根據不同情況限額放貸，這樣做是為了保證放貸的安全性。但這樣做的確妨礙了一些項目的運營，那些資金不足，急於用銀行貸款滾動開發的項目很可能面臨崩盤的可能。這樣北京房地產開發的門檻抬高了，有利於市場的發展。

『尤其是前不久出臺的銷售管理辦法中所規定的那樣「塔樓主體結構超過三分之二，多層結構封頂纔能申請貸款」，對於一些實力不夠，靠銀行貸款以及購房人的錢滾動開發的項目是一個打擊。』這位開發商如是說。

但也有一些開發商提出了不同意見，其中一位開發商的觀點是，開發商全程擔保貸款本來就是不科學的，買房人靠自己的資信和實力去貸款纔是今後的趨勢，但銀行目前限制貸款的做法只能會造成很多買房人不能順利貸款，延緩了買房計劃。

■銀行：貸款額度的調整

和市場的興衰無關

一位房地產業內知名人士透露，佔到全國房貸業務90%的四家主要銀行明年將縮減15%的住房貸款，這一消息似乎預示著明年房地產市場將受到銀行的制約，對於本來就不被一些人看好的2002年市場無疑潑了一盆冷水，銀行的初衷是這樣的嗎？

北京市工商銀行的有關人士在接受記者采訪時表示，雖然近兩年住房貸款的發放中出現了一些呆帳、壞帳，但畢竟不是大多數，因為此原因導致銀行縮緊銀根有失偏頗。而所謂銀行因為明年市場不被看好而縮減貸款更不可能。

該人士解釋說，任何一家銀行對於比較優異的貸種都是非常支持的，比如近兩年的房地產市場，給銀行的發展也帶來了積極的促進作用。對於銀行的貸款業務運作，首先是審案貸款，即對那些銀行支持的開發貸款給予優惠，比如一家房地產企業在開發初期便經過了銀行的嚴格審查，從企業法人、運作模式、資金考察等方面得到銀行認可的項目，銀行會在任何時候給予優惠便利的支持。而一些靠宣傳攻勢、賣點誘人但不符合實際的項目，銀行在沒有經過嚴格考察的情況下，當然不能輕易地給予大額貸款。

而對於買房人資信貸款，該人士說，去年發生了不少買房人騙貸的現象，所以今年銀行的業務員追查制度得以健全，想用一個虛開的收入證明騙貸基本不可能。因此，今年的拒貸率提高並不是銀行收縮貸款的原因。

■有關人士：縮小房貸額度不是最好的辦法

雖然銀行的解釋合情合理，但對於在香港乃至國外有開發經驗的有關人士來說，銀行縮減房貸的舉措並不能解決當前所遇到的麻煩。

該人士把房貸中存在的問題歸結在法制以及銀行制度的不健全上，在香港以及國外一些發達國家，一個買房人如果在購買一家項目時，出現騙貸現象，那麼他的資料將記入整個銀行的黑名單，他在未來買房過程中，在任何一家銀行都不會貸到款。而我們的銀行只是在利率、存取方面實現了小規模的聯網，真正意義上的規避風險，資源共享等方面還是存在著許多不足。