明年買房人群將會發生一些變化。首先是趨於年輕化，其次買房人群的構成也將發生一些變化，住房補貼及拆遷人群將會加入到買房大軍中來。買房人群的變化必將帶來一些消費方式的變化，對明年的市場將產生一定的影響。

　　■買房更趨理性

　　北京人買房只看2-5次就能作出決定。但是明年這種情況將明顯不同。有關數據顯示，選擇一年之內將要買房人的比例，今年與去年的比例基本相同，為13%左右，但在一年到兩年之內要買房的比例從去年的近50%降到18.2%，在三年到五年的購房比例為22.1%，同比下降5-10個百分點，在五年以後購房或者不打算購房的消費者比例為45.9%，比去年同期上昇一倍。

　　■年輕買房人偏愛集體簽約

　　以前的買房人大多集中在30-40歲，但現在的買房正在向30歲以下移動。買房人群雖然趨於年輕化，但他們並不是一群衝動式買家。他們的維權意識有了明顯的提高。另外，他們熟悉網絡，以便他們的溝通和聯合。由於他們是正在為事業打拼的一族，他們沒有太多的時間用於與開發商討價還價，所以他們比較接受聘請律師代為擬訂購房合同的作法。集體簽約在今年已經初露端倪，在明年可能會成為一種新的消費趨勢。

　　■律師代理購房簽約

　　繼續推廣

　　2001年被稱為『入住糾紛年』。其中，購房人對開發商資質不了解、購房合同中相關條款的約定內容不明確成為入住時認為吃虧上當的重要原因。一些聘請了律師進行買房簽約的購房人則在糾紛產生後有效地維護了自身權益。在一些房地產市場交易較成熟的國家和地區，政府嚴格規定，購房簽約雙方必須通過律師樓，否則簽約無效。有關人士認為，房地產買賣由律師代理簽約最終將得到大家的認可，但明年能否大范圍推廣還是個懸念。

　　■二次置業人群擴大

　　京城房地產賣點不斷推陳出新，產品不斷昇級換代，在吸引了大批買房人置業之後，又引誘著他們進行二次置業。有調查顯示，打算在1-2年內進行二次置業者佔24.10%。

　　■物業選擇兩極分化

　　業內人士預測，明年人們在買房時兩極分化的情況將更加明顯。一方面，經濟適用房和經濟商品房將成為拿到住房補貼的人群和拆遷人群的消費傾向，而TOWNHOUSE和別墅這類高檔住宅消費品則成為追求豪華和舒適的高收入階層的選擇。

　　明年對房地產企業來說將面臨著巨大的機會和更為激烈的競爭。在優勝劣汰的市場壓力面前，勇於創新將不再是樓市中的一句空話。因此，業內人士預測明年房地產企業在推廣銷售方面將出現一些新的變化。

　　■由坐商轉變為行商

　　近兩年，房地產開發商在進行銷售時的常規手法是：通過大規模的廣告投放來吸引買房人的關注。所有的銷售人員都集中在售樓處接聽電話和接待來訪。明年這種坐商的方式將會有所轉變，部分開發商可能會采用行商的方式。

　　盡管選擇強勢媒體進行廣告投放仍是明年項目推廣的首選，但業內人士認為，很多個性化的營銷手法、推廣手段將會在明年浮出水面。

　　在商場或寫字樓內進行項目巡展就是行商的一種形式。寫字樓和商場是人群最為集中的地方，項目巡展選擇在這些地方進行，一方面強化了對目標客群的針對性宣傳；另一方面通過銷售人員的現場講解，可使潛在客戶更為直觀地了解項目的各方面狀況。

　　■由老客戶帶新客戶

　　今年，北京的幾個大型房地產開發企業相繼成立了具有客戶俱樂部性質的組織。如，華遠成立華遠會、萬科成立了萬科會、珠江成立了珠江會。這種會員俱樂部性質的組織一般都是由房地產開發公司發起成立，由公司員工和客戶自願參加的企業內部的非贏利性組織。除了加強會員之間、會員與公司客戶之間的聯系溝通外，也是由老客戶發展新客戶的一個渠道。以珠江會為例，會員除了可以有多種消費優惠外，在購房方面，業主榮譽會員在全國珠江公司轄下樓盤購房時，可以享受購房優惠折扣；業主會員的親友購買珠江房產，會員及其親友也會得到一定程度的獎勵和減免。

　　明年一些房地產開發商會更注重由老客戶帶新客戶來進行銷售。

　　■以拍賣代銷售

　　如今，拍賣一詞對老百姓而言已不再陌生，但細究大眾對拍賣了解多少呢？據了解，現在老百姓接觸最多的拍賣就是房產。今年以來，越來越多的房產拍賣信息進入百姓的視線，競買拍賣房自住或投資的百姓越來越多。因此，有業內人士預期，明年通過拍賣形式進行的房產交易量將更大。

　　據參與過房產拍賣的人士介紹，感覺這樣的拍賣可以達到三方全贏的效果——產權方盤活了積壓的資金，拍賣行則通過拍賣商品掙了傭金，購買者以較低於現階段市場價格的出價購得商品。

　　低起價是拍賣房的一大特點。一般要比市場價低20%，甚至低50%以上。隨著房地產、拍賣行業的規范和京城百姓房產投資意識的提高，房地產拍賣活動明年將更頻繁地出現在北京樓市中。(周宏)