2001年北京市已購公房成交量較之2000年增加兩倍，北京住房二級市場進入初始階段。年末，北京市國土資源和房屋管理局對實施《北京市已購公房上市出售管理辦法》的若乾規定進行了調整，進一步掃清了困擾已購公房上市出售的幾大障礙，2002年的北京二級市場必將迎來春天，初步活躍起來。當然，二級市場仍有一些交易雙方期待解決的問題，或是房地產經紀機構尚存爭議的運作方式，本報將繼續關注這一市場的變化。

　　■已購公房上市會變順暢嗎?

　　日前，北京市國土資源和房屋管理局下發了『關於調整《關於實施<北京市已購公房上市出售管理辦法>的若乾規定的通知》』，這次政策調整非常鼓舞人心，有的房地產中介機構在政策出臺後，接到了好幾十個電話，已購公房的產權人稱，以前就是因為受單位限制，無法把房子上市交易，現在終於解套了。

　　也有人表示，這次政策調整是否能帶來實質性利好，還有待市場進一步檢驗。這主要是怕單位采用其他手段為交易設卡，比如拿供暖費或物業管理費說事兒，打消買賣雙方的積極性。更擔心房地產交易管理部門向這些單位妥協，來一句『既然你們之間有糾紛，那你們解決了，再來辦手續吧』。據我愛我家房屋租賃置換有限公司的工作人員介紹，該政策剛出臺時，公司向各區房地局諮詢，只有海淀房地局明確回答，這個政策可以執行，但是細節問題還沒有制定出來。市房地局有關負責人也承認，政府出臺一個政策，對有些人是有利的，對一些人又是不利的，有些人自然會抵觸這一政策，政策的順暢執行需要一個過程。業內人士表示，已購公房上市是否能夠順暢，取決於三個條件：一是單位領導要開明，真正替職工利益著想；二是產權人出售房屋的態度要堅決，畢竟自己擁有產權證；三是相關部門執行該政策要強有力。

　　■二手房交易雙方

　　支付的稅費能否降低?

　　本報曾為讀者算過一筆帳，同是一套兩居50平方米，價值25萬元的已購公房在京滬買賣，雙方交納的稅費有很大差額：北京的購房者需交25000多元，賣方需交9000多元；而上海的買方需交納7000元，賣方需交納2700元。

　　京滬兩地二手房交易時，交納的稅費究竟有哪些不同？首先是契稅不同，在北京，按成交價的2%收取契稅(120平方米以下的)；在上海，契稅由買方按房價的0.75%繳納。其次是土地出讓金不同，北京按房屋交易價格的3%收取土地出讓金；上海市規定，已購公房的買房人繳納成交額1%的土地收益金。再次是交易手續費不同，北京的規定是交易房屋建築面積低於120平方米的按500元/單收取手續費；而在上海，交易價格在30萬元以下的按每套250元收取，並由買賣雙方分攤，有文件嚴格規定，各房地產交易管理機構除上述手續費外，不再向交易各方以其他名目收取費用。最後中介代理費不同，目前北京市規定房地產中介公司收取的代理費不得超過2.5%，上海的房地產中介公司的代理費從0.5%至2.5%不等。

　　二手房買賣所需支付的稅費過高制約著市場的活躍，影響人們交易的積極性。交易雙方更希望北京市有關部門比照其他省市房屋交易的繳費標准，重新調整北京二級市場的稅費。2002年北京二級市場定會加大市場化進程，稅費能否隨之降低，我們將拭目以待。

　　■二手房公積金貸款能否簡化辦理手續?

　　住房公積金制度作為企事業單位一項福利政策，使職工享受了政府的各項優惠，公積金貸款在利率上的優惠，最被人們看好，如果職工申請住房公積金貸款，利率將比商業貸款的利率低1個百分點左右。但是，公積金貸款手續比較復雜，辦理周期較長，通常需要三至六個月的時間，纔能辦下來。更為矛盾的是，公積金管理中心要求先看到借款人所購房屋的產權證，進行抵押登記之後，纔批准其公積金貸款。

　　一位房地產中介公司的負責人告訴記者，凡是來他們公司貸款買二手房的，業務員都勸購房者申請商業貸款，所以真正辦理公積金貸款的購房者很少。另一位房地產中介公司的置換部經理認為，公積金管理中心之所以這樣做，是為了避免風險，實際上，這一風險完全可以由中介公司承擔——通過規模大的房屋中介機構做階段性擔保。目前，已有房地產中介機構與公積金管理中心洽談放貸程序問題，有些分中心已經同意在看到產權證之前，提前辦理此項手續。明年是否能激活公積金貸款，使更多的購房者享受到公積金貸款的優惠政策，將成為我們關注的一個問題。

　　■拆遷戶會成為購買二手房的主力嗎?

　　根據北京市現行危改拆遷政策，采取房改帶危改方式改造的外遷居民每戶拆遷補償款在10萬元至15萬元之間，主要需要的戶型在每套60至70平方米，需求的住宅價位在每平方米3000元左右。采取其他方式改造的外遷居民每戶拆遷補償款在20萬元左右，主要需求戶型為每套70至90平方米，價位在每平方米4000元左右。北京未來五年內需拆遷34萬戶，每年至少需要200萬平方米住房。

　　不難看出，拆遷戶所需購置住宅的戶型、價位與二手房的戶型、價位十分吻合。拆遷戶熱衷於二手房已是不爭的事實。本市各房地產經紀公司看到了這一市場的潛力，紛紛擴展針對拆遷戶的業務：鑫尊房地產經紀有限公司的負責人表示，明年公司要面對拆遷戶開展使用權房屋的買賣。海開房地產交易中心售房部主管表示，公司非常重視拆遷戶這一購房群體，所以明年將同更多的房地產開發商聯系，替他們代理尾房銷售，因為這些尾房的價格能被拆遷戶接受，比如西四環看丹橋附近的城市經典，尾房的售價比原來的價格每平方米降了800至1000元。近日，置業家園房地產經紀有限公司專為拆遷居民量身定制了『購房特快』業務，有待解決拆遷戶在購置二手房時，因拆遷補償款遲遲不到位，而影響了交易順暢進行的問題，待拆遷戶與該公司簽署有關協議後，公司可先行墊付小於或等於拆遷補償款的資金，讓拆遷戶盡快完成購房。

　　拆遷戶湧入二級市場，勢必增加對二手房的需求，而取消單位對已購公房上市的限制後，可提供的房源又會迅速多起來，那麼，二手房的成交量的攀昇也是指日可待的事了。

　　■『收購房屋』能夠合法化嗎?

　　『收購房屋』被業內人士稱為『吞吐』。北京市房地局明文規定：房屋中介不許吞吐房屋。但是，許多中介都在開展此項業務，相關管理部門也未采取什麼制裁手段。最近，不少房屋中介在媒體上打出的廣告公然寫著『收購房屋』，可見從事這項業務已公開化。不少人表示，吞吐業務是有市場的，而且搞『吞吐』的行為也是善意的，因為房主著急把房產變成現金，又苦於找不到買主或是找到的是需要貸款的買主，有房地產中介公司收購房屋，使房主很快拿到了全部房款。日後，房地產中介即使加價出售也是可以理解的，畢竟在此期間，中介公司承擔了風險，花費了很大精力促成交易。

　　目前，有人質疑房屋存銀行和押舊買新兩項業務是在搞『吞吐』，市房地局市場二處的黃處長明確表示：押舊買新不是『吞吐』，真正的『吞吐』是中介公司買下房主的房屋後，並辦理過戶，以後再加價出售時，是中介公司與購房者辦過戶，而不像押舊買新業務那樣，盡管中介公司把房款都付給了賣主，等將來找到買主過戶時，賣主還得出面。

　　『吞吐』也好，押舊買新、房屋存銀行也好，其實都在吃差價。房屋中介吃差價，也是為了其企業的生存。既然這樣，北京市應該開放這一市場。有中介公司的經理建議，北京應該參考上海的政策，准許房屋中介搞『吞吐』，但是要對吞吐的利潤進行明確規定。如果暗箱操作的事情，變得有法可依、有章可循，那麼這一市場就會更規范了。

　　■二手房交易合同統一嗎?

　　2001年下半年，市房地局與市工商局聯合制定了租賃的居間合同，據了解，明年，兩局將再次聯合推出二手房買賣的居間合同。房地產中介市場將統一使用這一合同嗎？本市幾家規模較大的房地產中介公司紛紛發表了看法：從整體而言，二手房市場的合同應該統一，但是細則可以通過補充協議去修訂，而且，合同應該兼顧買方、賣方和中介方三者的權利和義務，並確定各方的違約責任。但是這種統一，不應該是完全統一，因為每筆交易都存在特殊情況。市房地局市場二處的黃順清處長表示，政府會提供一份示范合同文本，但是一般不會采取強制性使用的方法，只是要求各中介公司盡量使用，消費者知道有這個合同，也可以向中介公司提出使用這個合同。

　　■房屋中介墊付資金可行嗎?

　　在二手房交易中，經常遇到一些矛盾，比如，商品房的房主尚未還清銀行的貸款，未拿到產權證，就打算出售房屋。又如，拆遷居民遲遲拿不到拆遷補償款，無法支付購房款。再如，辦理二手房公積金貸款時，公積金管理中心需要先看到借款人辦下的產權證，纔批准其公積金貸款。而購房人正是因為湊不足房款，無法與原房主達成交易，纔去貸款的，這時不可能擁有產權證。不少房地產中介公司為解決交易雙方的類似困難，采取了先行墊付資金的方式。

　　目前，我愛我家、置業家園、海開房地產交易中心等少數幾家中介公司開展了墊付資金的業務。也有中介公司對此做法產生質疑，買賣雙方的資金不足，不是房地產中介應該解決的事情，這個風險不該轉嫁給中介公司，另外，需要墊付資金的客戶多了，公司的資金也無法周轉。開展墊付資金業務的中介公司也承認，這樣做帶來了一些風險，例如，借款人說，銀行已經口頭承諾可以放貸10萬元，中介公司隨即墊付了10萬元，促成了交易，可後來銀行只放貸8萬元。為了規避這些風險，中介公司提出要與借款人簽一份嚴謹的合同，並去做公證，當然，他們也相信，資金周轉不成問題，畢竟公司規模大，有一筆很穩固的資金。明年，不少房地產中介還將繼續開展這一業務，中介公司的資金能否很快地回籠、周轉，還要靠市場來驗證。

　　■中介行業管理協會是否成立

　　中介機構管理混亂，長期以來，由於缺乏必要的行業管理，房地產中介市場普遍存在主體混亂，經營行為不規范，信息不對稱等問題，另外，中介機構過多、過濫、惡性競爭，造成中介大企業少、效益好的少。近一段時間，業內人士正在討論是否能夠成立房地產中介行業協會，負責監督和管理中介企業的經營行為。此外，不少人提議，完善經紀人制度，並設立經紀人檔案制度，對經紀人的拉私單、跳槽等行為進行約束。只有房地產中介公司的人員素質提高了，這一市場纔能真正規范起來，所以，我們期待著行業協會的出現，期待著中介從業人員加強自律。(黃蘭)