溫女士購買了一套期房，在辦理入住手續時，溫女士對房屋內部提出了不少細部質量問題，認為該房沒有達到入住條件，但因要舉家出國，只在入住交接單上提出了自己的意見，並收了房門鑰匙。半年後，溫女士回國發現，有關的細部質量問題仍未解決，而物業管理公司卻發出了多份催交物業費的通知，溫女士覺得很冤，當初房子交接就不滿意，這半年自己也沒住，怎麼還要繳納這麼多物業管理費？

律師分析

溫女士的疑問，涉及到了入住交接和物業管理兩個問題。

一、入住交接的概念和程序

溫女士認為房屋細部有問題，並提出了自己的意見，但又收取了房屋鑰匙，溫女士的這種做法是否意味著房屋已經交付了呢？

房屋買賣中的交付，從嚴格意義上講，應當是以產權證的登記和取得作為最終的交付標准，因為根據有關規定，只有產權證纔是產權人享有和行使有關財產權利的惟一合法憑證。但是在實際操作中，由於開發商銷售的房屋絕大多數都是期房，而房屋在驗收交接後至產權證辦理期間，往往有一個較長的周期，這就使標的物的實際交付和權屬證明的取得之間無法完全同步。因此，入住交接就成為房屋買賣交付中的一個重要環節，買賣雙方往往以此環節作為驗收房屋是否符合法定和約定交付條件的一個主要程序。

在《商品房買賣合同》第8條和第11條中，均對房屋交接的程序做了約定和規范，如要求開發商要在房屋交付時，向購房人提供房屋驗收合格的證明（北京地區的驗收合格文件為《北京市建築工程竣工驗收備案表》）；所購商品房為住宅的，開發商還需提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。開發商不出示證明文件或出示證明文件不齊全，購房人有權拒絕交接，由此產生的延期交房責任由開發商承擔。

具體到溫女士，雖然她對開發商的交付提出了自己的意見，但如果這些意見不構成法定或約定的、不能交付的情況（比如房屋根本未經正式驗收合格等），同時又接受了房屋鑰匙，則說明溫女士對房屋的交付已表示認可，她可以就提出的細部問題，繼續要求開發商進行修補，但不能據此認為開發商不符合交付條件。

二、物業管理費的繳納

既然房屋已經交付，無論溫女士是否實際居住，有關的物業管理費也理應交納，因為無論業主是否實際居住，物業公司有許多物業服務均已提供（如保安、保潔等）。當然，如果溫女士認為物業公司的收費標准不合理或對提供的服務不滿意，則可以對這部分內容向物業公司提出異議。

律師提示

近期，有大量前兩年銷售的期房已陸續進入入住期，因入住發生的糾紛也逐漸多起來，建議購房人在辦理入住手續時，應注意幾點：

一、要認真和善於行使自己的權利。

所謂認真行使，就是在開發商不能提供《北京市建築工程竣工驗收備案表》和『兩書』，又通知您辦理入住手續時，應依據合同約定堅決拒絕接收，不要稀裡糊涂收了房子，再就有關的問題找開發商理論。

所謂善於行使，是指要對發現的問題做一下分析，看出現的問題是否能夠構成拒絕驗收的理由，比如牆面、地面裝修有問題，衛生潔具不符合原定標准等，雖然也屬於問題，但一般不會構成拒絕驗收的依據。對這樣的問題，不妨在開發商提出賠償方案或改進措施後，先辦理入住手續，再敦促開發商落實，以免耽誤自己使用房子。

二、交接過程中，要完善交接程序。

許多購房人在發現問題後，多次找開發商當面交涉，但一般都不形成書面的意見，這樣一旦辦理入住、特別是自己進行裝修後，很多問題就無從查證了。因此，在辦理交接手續時，如果發現問題，一定要書面記錄下來。

如果決定拒絕接收，則要書面說明拒絕接收的理由，因為在《商品房買賣合同》中有一條，『由於買受人原因，未能按期交付的』，開發商一般都約定成，視為開發商已按時實際交房，開發商往往會從這一點上找空子。

如果接收但有問題需要解決，則應要求開發商將處理意見形成書面文字，以備今後協商不成時，有據可查。

上述所有的書面內容，原則上都應該是一式兩份，雙方要簽字或蓋章，避免開發商內部發生人事變動後，接任者拒絕承認前任的承諾。