房地產開發商為社會提供的是一種特殊商品，它的特殊性表現在三個方面：

　　第一是它的高價性。一般老百姓大概要全家人傾一輩子積蓄纔能考慮買房子問題。

　　第二是它的屬地性。它是不動產，房與地密不可分，不可移動。

　　第三是它的社會性。房產是作為家庭的載體，連同家庭一起成為當地社會的一個單元。

　　進入商品經濟社會以後，購房者日漸成熟，房地產開發商也隨著日漸成熟。成熟的軌跡也正是沿著房地產產品以上三個特殊性漸進的。

　　北京樓市這幾年

　　由於價格高，購房者從開始想買房時就自然地對其質量會格外重視。因此除了價格和距離這兩個先決條件外，購房者首先想到的就是房子的質量，可以說購房者這時的眼睛是盯在房子裡面的。於是房地產開發商在廣告中強調質量就成了房地產市場化初期的一道風景線。換句話說，在市場化初期階段，房地產開發商賣的是『房子質量』。

　　隨著購房者的日漸成熟和房地產開發商對房子質量的日益重視，購房者在重視房子質量的同時又把眼光從房子裡面轉出去開始打量房子外面的小區環境。於是房地產開發商緊跟其後開始大打環境牌。這是市場化中期的重要標志，也是今天房地產市場的主流。形象地說，這一階段房地產開發商賣的是『小區環境』。

　　購房者與房地產開發商成熟的腳步並未在此停止下來，在房子質量和環境質量都得到滿意供應之後，購房者再次把眼睛轉向了更深層次，開始認真審視小區外面的社會環境。應該說在成熟的購房者面前，大部分房地產開發商還沒有醒過悶兒來，還在市場化高級階段的門坎前徘徊。

　　社區成了圍城

　　以普通住宅開發為例，不能說開發商們沒有考慮到購房者對社會環境的要求，但一般說來開發商們都認為改善小區周邊社會環境是政府的責任，於是都把改善的可能定位在了小區內部。一般都假定自己有能力營造一個獨立於周邊環境之外的小區社會，顯然，大量出現的封閉式小區並不符合購房者對社會環境的根本要求。

　　理由很簡單，社會環境是一個軟條件，它是由家庭生存的一些基本條件組成，它包括所有與人生活、工作、教育、文娛、休閑、購物、出行有關的社會供應。而這種供應最重要的標志是人與人之間社會化的正常交流。

　　大家憑經驗都就可以想象出封閉式小區的模樣，但不一定知道四周圍起鐵欄並不是封閉式小區的弊端所在。從某種意義說，四周圍欄確實既是界定責任區的需要，也是現治安條件下安全的需要。

　　從形態上講，封閉的弊端表現在『小區辦社會』。小區設有自己的小學、自己的幼兒園、自己的商店、自己的超市、自己的餐館、自己的其他第三產業。開發商的初衷無疑是好的，為購房者提供了原社會環境不具備的一切，但封閉的弊端也由此而生了。

　　首先，人是有社會性的，這種獨立於社會環境之外的人造環境雖然一方面短時間內滿足了小農意識的『土圍子』安全感，但從長遠看，這種與周邊社會的格格不入所造成的封閉給各方面都留下了隱患。從經營上講，封閉就意味著凝固了客流量，北京大部分已入住的封閉式小區在經營效益的壓迫下都無法矜持下去了，想盡辦法把這些小區內設施向社會開放。這為時已晚的開放又打破了原設定的保安格局，造成物業管理上新的尷尬。

　　這樣一來，社區就成了一座『圍城』。

　　小區與社會溝通

　　如果開發商在設計理念上就把小區定位為開放式小區，那麼就可以達到雙贏目的。

　　具體說就是『社區資源，社會共享』。如果從一開始就從購房者的長遠利益著想、從物業經營的實際需要著想，把只為小區內服務的設施建在小區邊緣，向社會開放，與社會共享。以這種方式融合於周邊社會，帶動、提昇周邊社會的文化質量，配合政府的建設規劃，盡到房地產開發商的一份社會責任。

　　從對房地產市場認識的高級層次看，這一階段房地產開發商賣的是『人文文化』。購房者新的需求將強迫開發商們不得不選擇這條路。