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如何在競爭日益激烈的房地產市場上脫穎而出?對這個命題的思考是每一個發展商在開發房地產項目前的必然之舉。但今天的蘇州房地產市場在面繁榮發展的盛況下,依然掩蓋不了千軍萬馬過獨木橋的一般同質化競爭的基本面,在登峰的高漲之後,起伏波動的經濟規律提示我們,未來的成功道路上,沒有什麼捷徑可尋。
但是,可以預見的是小戶型也許會在今後房地產的競爭中脫穎而出,因為一個市場在競爭充分的前提下,還要很旺,就必須是一個全民置業的市場。而小戶型的低總價效應可以使剛剛工作幾年有一些積蓄的年輕人就能參加置業,置業大軍佔人口的比例就會提高。這樣在低總價的小戶型直接推動和直接參與下,來對應接近金字塔底部的人群,全民置業的時代纔可能到來。而只有那些對市場感覺敏銳的,敢於創新的發展商,纔能洞察先機,決勝於未來。
按照蘇州城鎮居民的人均住房面積和蘇州市商品住宅的主流戶型和面積控制,我們可以把80平方米以下的戶型稱作為小戶型(北京、上海、深圳則是70平方米以下)。以前小戶型的戶型結構有一房一廳,現在主流是兩房一廳,而且現在小戶型麻雀雖小五髒俱全,甚至還有復式和小錯層,這是在市場競爭條件下發展賞和設計師不斷摸索出來的結果。
小戶型的開發基本上可以分為三類,第一類是安置型,像早期的大工廠周邊比較原始的小戶型,還不能夠成為普通的住宅區。第二類是安居型,跟普通的住宅差不多,有獨立的廳和陽臺。第三類是康居型小戶型,是帶小區環境的小戶型。小戶型最大的優點就在於它可以單價做得高,因為它總價降低了。小戶型在市場上是一個薄利多銷的房地產項目,在許多中心城市,如深圳,賣得最好的樓盤,賣得最快的樓盤是小戶型。小戶型市場需求量之大、市場銷售率之快是人們想象不到的。為什麼說小戶型銷售這麼快?因為在深圳等中心城市外來人口多,小戶型市場佔有率比較大,可以說租賃市場有多大,小戶型的市場就有多大。而蘇州隨著外向經濟的飛速發展和城市擴張的加快,有望成為上海之外的江南地帶的一個重量級的次經濟中心,幾個國家級的開發區和不斷湧入的外資企業每年都吸引了大量的外來就業人口,隨著這些外來就業人數的增加,小戶型的單位的租賃市場變得非常大的,租房子的人非常多,相應也帶來投資客的增多。而小戶型客戶面主要就分為兩個層次,一個是首次置業的業主,主要是剛工作不久的年青人和新移民,是主要的購買群體。第二個是投資者,投資者是在小戶型市場的輔助的購買群體,主要是小戶型由於總價控制得當,首期款較低,每月供款壓力小,甚至買小戶型比租房還便宜,如果出租還能賺錢,這是小戶型無論是投資還是自住都很暢銷的基本原因。 據金豐易居對上海『青年匯』的購買客戶的統計,投資客也佔了相當的比例。
在蘇州這樣一個以90-120M2為主流面積的市場中,小戶型旗幟能否豎立,很多發展商會帶有疑問,究竟有沒有這樣的市場,其實在一些大型住宅區中,小戶型的單位往往都是首批銷售完的,積壓下來的就是那些120M2以上的大套型,但是由於好銷,就很少看到有針對小戶型的促銷和廣告宣傳,再加上至今為止,沒有出現過以小戶型為主打賣點的整案推出,就造成了大家誤以為,小戶型沒有市場。其實,從市場總量來講,小戶型項目是非常有潛力的,而且是客戶目標針對性非常強的細分市場,它的總量市場不算多,但是潛在需求量卻不低,在蘇州地價和樓價持續攀昇的趨勢下,越來越多的樓盤定位高檔和大戶型的對比下,預計明年起小戶型的春天即將來臨。(其實,今年新區世紀花園近1500戶的銷售量已經印證了這樣的發展趨勢 ,世紀花園幾乎所有的戶型面積都控制在100M2以下)
當然小戶型在設計和操作上本身要有一個昇級,把戶型結構、環境各方面做好,關注樓房的綜合品質,不要因為戶型小,就降低或忽略景觀、智能化、會所和配套方面的投入,纔可以完全剔除低檔的物業感覺。小戶型也可以做成簡裝修,讓承租的人,提著皮箱就可以入住,而且,簡裝的造價還可以融入到貸款之中,減輕客戶首期投入的壓力。最後要強調的是,小戶型的單價其實並不低,低的只是總價,就單平方米的利潤而言,小戶型甚至可以更高。
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