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在日前CBD管委會、香江國際發展有限公司聯合主辦的『大型建築綜合體與CBD建設』高級論壇會上了解到,大型建築綜合體將主導CBD市場。
建築綜合體又稱綜合性建築或復合型建築,因其規模宏大、功能齊全而被稱為『城中之城』,在城市規劃建設中扮演著非同尋常的角色,如麥哈頓的洛克菲勒中心,東京的陽光城、北京的國貿等都屬大型建築綜合體。北京提出建造24小時CBD概念 ,即要求北京CBD的功能不是單一性的,而是復合型的,也可以說北京CBD就是一個超大規模的建築綜合體;建築綜合體因其多數位於城市人流密集的關鍵地段,規模宏大,功能復合,並能24小時運轉,形成互補優勢,大大提高了物業的使用效率,所以又稱復合型高效建築,正因如此,建築綜合體將成為CBD建築的主導形式。
在此次論壇作為案例出現的北京財富中心,是CBD新一代超大型建築綜合體,與傳統的商業核心區建築綜合體相比,北京財富中心除了擁有傳統建築綜合體的功能優勢外,更講究建築的近人尺度和場所精神,空間生態和環保意識。如預留大面積的綠化廣場,多層次的立體交通組織,休閑文化功能,垂直綠化等,舒適、便捷、親切感、有人氣將成為這個CBD『城中之城』的特點。據財富中心市場部介紹,正是財富中心這種新的定位和復合性功能,在推廣前期就倍受市場關注,一個形象廣告,就招來三百多位客戶。
北京財富中心前期的成功取決於其項目的區位優勢和大型建築綜合體,因此,此次就建築綜合體與CBD的高層論壇對於CBD的項目開發不無啟迪作用。
附: 什麼是建築綜合體
建築綜合體是將城市中商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛、交通等城市生活空間的三項以上進行組合,並在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系,從而形成一個多功能、高效率復雜而統一的綜合體。
按照《中國大百科全書》的定義,建築綜合體是由多個功能不同的空間組合而成的建築;而《美國建築百科全書》稱:建築綜合體是在一個位置上,具有單個或多個功能的一組建築。這兩個定義都只是對建築綜合體的形象概括,並沒有揭示其內在本質。
通常所理解的『綜合』概念有兩個:數量與種類上的積累是一種綜合,這種綜合不構成新系統的產生,局部增減無關整體大局;另一類綜合則是各組成部分之間的優化組合,並共同存在於一個有機系統之中。建築綜合體與多功能建築的差別,就在於它是處在一定聯系中的,與環境發生一定關系的各組成部分的整體。它是多種功能的系統化組合,使單個功能克服了局限性,並在相互依存的基礎上,創造了更為廣泛與優越的整體功能;同時系統內部整體與部分、功能與目標、系統與外部環境各對矛盾相互作用,促使系統向整體最優化的方向發展,從而使之『自我更新、經濟和有生命力』。
建築綜合體基本特征
1.室內外空間特征
·空間尺度大
城市建築綜合體是與城市規模相匹配,與現代化城市乾道相聯系的,因此室外空間尺度巨大。由於建築規模和尺度的擴張,建築的室內空間也相對較大,一方面與室外的巨形空間和尺度協調,另一方面則與功能的多樣相匹配,成為多功能的聚集焦點。
·豐富的空間形式
城市建築綜合體統一規劃設計,利用平臺、天橋等形成空間的流通和差異,創造比團塊式建築更豐富的空間。
2.交通系統的形態特征
通過地下層、地下夾層、天橋層的有機規劃,將建築群體的地下或地上的交通和公共空間貫穿起來,同時又與城市街道、地鐵、停車場、市內交通等設施以及建築內部的交通系統有機聯系,組成一套完善的『通道樹型』(Access Tree)體系。這種交通系統形態打破了傳統街道單一層面的概念,形成豐富多變的街道空間。
3.景觀與環境特征
應用現代城市設計、環境與行為理論進行景觀與環境設計是城市建築綜合體的重要特征。通過標志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環境。
4.設施特征
建築綜合體既有大眾化的一面,同時又是高科技、高智能的集合。其先進的設施充分反映出科學技術的進步是這種建築形式產生的重要因素。室內交通以垂直高速電梯、步行電梯、自動扶梯、露明電梯為主;通訊由電話、電報、電傳、電視、傳真聯網電腦等組成;安全系統通過電視系統、監聽系統、緊急呼叫系統、傳呼系統的設置和分區得以保證。
5.全天服務周期設計
每種功能有其特定的運行時間范圍,建築綜合體將不同時間段的功能組織在一起,使其保持24小時的繁榮,提高了綜合體的使用效益。建築綜合體內各功能在時間上的銜接,使其各部分的活動組織有序,而且各部分的使用也能相互補充。尤其在市中心地區,建築綜合體將居住、娛樂活動注入其中,使那些在非工作時間『死去』了的地區的功能得到完善,恢復了城市的繁榮,促進了城市的發展。
6.協調互補設計
城市是一個有機體,在其內部存在著各個部分彼此錯綜復雜的相依性,具體的表現就是城市生活的多功能交疊。建築綜合體為城市生活功能提供了一個交合的空間。居住、辦公、購物、飲食以及消遣娛樂等城市生活的各要素以一種新的空間秩序出現在這個交合空間中,並互相促進。
商業零售的設置為辦公人員提供了方便,使辦公人員節省了時間,提高了辦事效率;而辦公人員的經常性消費又為零售增加了贏利;辦公為旅店帶來了客源,旅業的設置為辦公的來訪者提供了下塌地,提高了辦公的效率;旅店為商業零售增加了營利,商業零售的發達又為旅業帶來了客源。
建築綜合體的功能價值
建築綜合體的功能構成
建築綜合體由城市社會生活的商業零售、辦公、居住、旅館、展覽、餐飲、文娛、交通等功能組·辦公:辦公用途適合於各種混合開發,無論城市中心還是新區中心、工業區中心,辦公在綜合體中建立競爭性,加強吸引力,提高使用效益。辦公對綜合體其他功能,如酒店、會議、商業等提供有力的支持並形成最佳市場協同。
·酒店:酒店是綜合體中最贏利的項目,它為綜合體提供流動的『居住』人口和活動的人,並提供娛樂設施和夜間服務,24小時的服務使城市保持持久的繁榮並增加了城市的活力。
·商業:商業零售與人們的日常生活最密切,形成城市范圍的市場並吸引和支持其他功能。零售更主要的是提供生活性、愉快性和豐富性以滿足人們的多樣化選擇,並形成熱鬧繁榮的街區。
·居住:居住是城市開發的基本成分,是解決市中心居住問題,避免每天上下班長途跋涉造成交通擁擠和能源浪費的有效辦法,同時居住為城市街區提供安全的生活空間。
·交通:交通設施使綜合體與城市保持密切的聯系,為綜合體的零售提供持續不斷的人流。
建築綜合體的功能復雜多變,各功能單元的組合沒有固定模式,它們的隨機組合是在市場機制、城市規劃和城市綜合開發的規律性共同制約下形成的。北京燕莎中心是以凱賓斯基飯店為主,並綜合寫字樓、商場等功能的群體組合型的建築綜合體。
建築綜合體各功能間的組合關系
·相關的功能關系
其特點是功能相關且整體放大,在完成一種(或一些)功能的同時帶來了其他功能的參與和滲透,它反過來又促進原有功能的發展。如與購物相關的行為有餐飲、娛樂、服務、休息、社交、停車等。
·並列的功能關系
建築綜合體的功能組合中有些單元之間並沒有什麼必然關聯。但它們之間也沒有什麼明顯矛盾而呈現出並列的關系。如辦公、居住、旅店、展覽等功能單元,各自都是相對獨立的使用空間。
·既相斥又吸引的功能關系
購物活動一般是較為喧鬧的活動,所以在一定程度上會對辦公、居住和旅館
等功能單元產生乾擾,但它們存在著相互吸引、相互依托的關系。所以給設計帶來一定的難度。
建築綜合體內部功能之間的關系只是相對的,並沒有絕對的關聯、並列或排斥。但眾多功能的參與必然造成環境條件的復雜化,所以『在建築綜合體的設計中需要依據條理與非條理、秩序與非秩序間的相互作用而構成的復雜性對眾多的功能進行有機的組織』。
由於建築綜合體組合了多項城市功能空間,所以,它所涉及到的問題已深入到城市生活及城市發展的各個層面,是一項經濟與文化、技術與藝術、建築與城市、環境與生態等多學科交織的系統工程。而『系統就是由許多部分組成的整體,所以系統的概念就是要強調整體,強調整體是由相互關聯、相互制約的各個部分所組成的』。建築綜合體經過有機的整合將原來較分散的城市功能空間組織在一起從而形成一個協同的綜合體,功能間的有機協同擴大了綜合體與城市的結合力。
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