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成立業主委員會的必要性
之所以必須成立業主委員會,是因為:業主在購買房屋的同時也購買了房屋下面的土地使用權。業主所購買的房屋是能為業主單獨佔有和使用的,而業主所購買的土地使用權卻不能與其他業主所購買的土地使用權進行劃分。每一位業主所購買的土地使用權只能與其他業主所購買的土地使用權一起為全體業主共同享有。因而,只有全體業主共同行使土地使用
權纔能實現每一位業主對土地使用權的行使。但全體業主共同行使土地使用權並不是事事都由全體業主坐下來討論,這在客觀上既無必要也不可能,所以,必須有一個能代表全體業主的常設機構來代表全體業主行使土地使用權。這一常設機構就是業主委員會。
業主委員會所代表的巨大利益
業主委員會成立以後,不僅能為小區全體業主節省物業管理費的大筆支出,而且將為小區全體業主創造物業管理方面的巨額收入。絕大多數業主關心的只是物業管理費的支出而忽視或不知道物業管理方面的收入。事實上,物業管理方面的收入遠遠大於物業管理費的支出。
在業主委員會成立之前,開發商向已經入住的業主提供物業管理服務應是開發商應向購房人履行的後合同義務,然而,現實是:業主不僅承擔了業主委員會成立之前的全部物業管理費用,而且,物業管理費的收取既不明不白亦沒有任何協商的餘地,業主只能照單付款。以某小區為例:該小區每戶每月交納的物業管理費約200元,每年每戶交納的物業管理費約為2400元,該小區總共約有2000多戶,物業管理公司每年從小區收取的物業管理費即超過500萬元。但是,物業管理公司付出了哪些管理成本呢?小區的供電和通訊線路、供水供氣供暖管道、電梯、道路、綠地等必要的配套設施都已經具備,而且,這些必要的配套設施是作為公攤面積列入建房成本由業主在購房款中承擔了,無需物業管理公司再掏一分錢。物業管理公司所做的物業管理服務基本上就是保安和保潔服務(物業管理公司受開發商之托為業主提供的安裝、維修等服務是物業管理公司代開發商履行與業主簽訂的購房合同中的義務,不屬於物業管理服務的范圍)。在物業管理公司每年收取的500萬元的物業管理費,業主委員會成立以後,業主委員會將委托會計師事務所為小區的物業管理提供會計服務,每一項物業管理方面的開支都在陽光之下。如果業主委員會管理有方,不僅小區的物業管理方面的開支會遠遠少於500萬元,而且,業主委員會通過行使小區的土地使用權所創造的收入即能支付小區物業管理一定的開支。
業主委員會能通過哪些方式為小區創收呢?比如:小區內的車庫、店面和場地的出租收入,住宅樓的樓頂和牆體懸掛廣告的收入,銀行存款利息,投資於產業或證券的投資回報等等。
除了以上物業管理中的支出和收入這兩項巨大的物質利益以外,業主委員會的成立亦將使小區的管理步入真正科學和法制的軌道。比如:業主每年向業主委員會交納多少物業管理費,小區內是否允許開辦公司、商場、歌廳或美容院,小區內的垃圾應如何投放等等都將在《業主大會公約》中作出規定,如果業主拒交或不按時交納物業管理費,或違反《業主大會公約》在小區內開辦公司、商場、歌廳或美容院,業主委員會即可代表全體業主對違反《業主大會公約》的業主提起訴訟。
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