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『以人為本』。京城樓市向來盛產人物,樓市一年的歷史,就是一部《人物志》,所有顯山露水的人物們以他們的行為和話語,描述出『說唱版』的樓市———
-風雲一族
人在江湖,誰不想風雲一把?今年借著住交會發力的主流媒體宣傳聯盟就投票評選出
了『中國房地產市場十大風雲人物』,他們是:王石、盧鏗、馮侖、任志強、劉永好、陳興漢、張寶全、郭梓文、彭磷基、潘石屹(以姓氏筆畫為序)。『風雲』的標准一看業績,二看話語,而話語尤為京城人物所擅長。正當不少人暗自忿然『憑什麼他們就「風雲」了』的時候,馮侖說:這就像選美,選上了當然高興,但不能高興得忘了自己是誰,該乾嘛還得去乾嘛。『十大風雲人物』京城佔了4個,足見『文化底蘊』。如果沒有了『風雲人物』,樓市大概也會枯燥無味。
-明星一族
從去年開始,京城樓市有了明星樓盤評選活動,也就成了市場中的熱門話題。對樓盤而言,能否成為明星是衡量其市場表現的一項標准,於是人們要求這項標准要量化到每一個人都看得見摸得著,於是也就面對著市場的尷尬:對於一個仍然以期房銷售為主、以規劃設計和包裝策劃為生命力的市場,無論如何也難以用現房的精細尺度來衡量。
但這並不妨礙期房市場群星燦爛,整體而言,明星樓盤陣容是樓市品質昇級的一個階段性反映,是某種『流行趨勢發布』,至於能否做到奧斯卡的境界,就要由時間和實力來說話了。不少人津津樂道於明星樓盤有這樣或那樣的問題,殊不知這也正是現階段明星樓盤評選的價值體現:提供出一個可供評說的樓盤評價體系,促進樓盤在評說中改進品質。
-聯盟一族
去年是開發商『聯盟年』,先是中城房網6月份在上海以『新住宅運動』亮相,隨後中住聯在年底第二屆中國(深圳)住交會上宣告成立;今年則是媒體『聯盟年』,圍繞第三屆中國(深圳)住交會成立了主流媒體宣傳聯盟,隨後全國房地產主流媒體協作網也在上海宣告成立;而最具民眾性的還有一篇網上流傳的檄文,號召『全中國的購房者聯合起來』。
所有的聯盟都反映出市場格局的擅變,是以共同利益謀求共贏的一種信號式行為,『好幾個幽靈徘徊在樓市的上空』,在開發商層面,聯合融資、聯合開發是最高綱領,目前聯合采購尚不可得,聯合培訓、信息共享還是可以做到的,但這是一個資源整合的主動行為趨向;在媒體層面,情況就比較簡單,跨地域跨領域的報道聲勢有利於本土的競爭發展;在買家層面,情況就更為簡單,簡單到只有一點:『別讓黑心的開發商坑害俺』。聯盟越簡單成本也就越高,比如說要約齊了市場上所有的買家統一行動,成本大到無法承受,但這畢竟是買家群體意識覺醒的一個標志,盡管僅僅是一個聯盟的念頭。
-房媒一族
媒體似乎從未像今年這樣折騰出這麼大的動靜。Paper們評選明星樓盤,其他的paper們也沒有理由沈默,TV們更是不甘寂寞地『質疑』,引得『馬賽克』借力打力又反被打在網裡,最自由的是.com們,大家愛說什麼就說什麼。
都是明星樓盤評選惹的禍,自打去年評出的明星樓盤『屢暴丑聞』,不少人士就對明星樓盤評選『另眼相看』,認為既然評了就該『一包到底』保證樓盤一點毛病都沒有,但似乎並未因為奧斯卡得主的風流韻事而質疑奧斯卡。最具代表性的還是以往搞活動一呼百應的TV:『報紙憑什麼評選明星樓盤?』不憑什麼。『大狗小狗都有叫的權利』,誰也沒攔著誰。至於包飛機異地大規模活動、辦房展也還是沒有壟斷性,誰都可以來乾。誰又能說《福布斯》不能評『全球500強』、漢諾威不能搞展覽?
今年媒體們的『出位』舉動實際上使受眾更加清楚地看到了傳媒的『真面目』:傳媒也是企業,靠『出售』新聞和服務為生。隨著WTO帶來的境外傳媒的『壓力』,傳媒們的『出位』舉動將有增無減,光說不練的,漸漸連說的力氣都沒有了。
-展會一族
今年房展市場開始『分化』:春、夏、秋、冬四季房展『連鎖』經營,也不斷有傳聞說某某展會流產;媒體辦展穩住了陣腳,外地的綜合大展也進京探路。
就在前一兩年,各項房展的操盤手們還以為開闢了飲水區和休息區就是造福於參展者和參觀者,直到現在房展們孜孜以求的仍舊與燒錢網站們一樣:『去的人多不多』,由此還配合以現場成交量,而且成交量越大越說明人氣旺,人氣越旺開發商就越沒有理由不參展。
這就像過年,天天過年過得開發商有點累,老百姓也未必都滿意。於是就有人像盼著『雷峰塔的倒掉』一樣盼著展會的倒掉,但是倒掉的幾個展會不是因為場地就是因為檔期,倒未必完全決取於是否老手操盤。畢竟樓市還需要這樣的人氣場合,盡管只有房子顯得單一,所以參展者和參觀者還得接著受累。
也有不受累的解決方案:今年11月下旬中國(深圳)住交會上,中城房網就克隆了一下歐洲模式,整個展位以休閑為主題,搭了一個酒吧,據說這是王石轉了慕尼黑國際房展後的心得。而北京的現代城已經不再參加任何房展,今年3月去了趟戛納國際房展:人家也不賣房子,就是喝喝酒聊聊天。
京城的房展面臨兩大趨勢:更累的要把房子的上下游串起來,同時還要不累的休閑。
-洋人一族
與去年『洋大師』的走穴勢頭相比,今年的『洋大師』明顯認真了許多。盡管六角鬼丈德芳斯式的住宅設計引得眾說紛紜、山本理顯旋轉角度集中廚衛的住宅設計曾被評為過於SOHO以及歐美『大師』們的『原汁原味』一再刺激買家的感覺,但京城樓市已經接受了這樣一個現實:多洋的異國風格都可以像插接件一樣插進樓市,而且樓市的容量也大得可以嘗試各種各樣的風格。
『洋大師』們的生存基礎是買家中『中產階級』的居住審美取向,雖然『洋大師』的作用已由簡單的廣告效應轉向產品細部的品質提昇,但遠未到『如魚得水』的境界,一是因為外國的魚、中國的水,這一點一直為本土建築師所垢病;一是因為多大的魚也得看水,高迪遇上居埃爾伯爵、米開朗基羅遇上美迪其家族是每一個建築師的夢想,但商品房市場更多的時候是批量市場而不是藝術品市場。
一則廣告說:『如何有一處房子,擁有北歐的園林、新加坡的規劃、德國寶馬級外窗和遮陽卷簾、奔馳波茨坦廣場幕牆、美國白宮圍欄、瑞士的健康新風系統、保溫隔熱技術達到世界先進水平,你信嗎?』只要有『洋大師』們在,誰又有理由不信?
-官司一族
買房和賣房永遠是一對矛盾,情勢之急以今年為烈。與前些年零零星星的業主投訴有所不同,今年的業主投訴更能顯現業主的力量,實際上這種力量往往表現在『前官司階段』,以集會、談判、申訴的方式提出自己的權益要求,但真正進入司法訴訟程序的並不太多,原因並不是『打官司不光榮』,而是對訴訟程序的效率沒有信心。
不少發展商表示,他們感受到了買家作為一個群體的力量,這個群體的權益要求不再是簡簡單單的退房,而是賠償。幾乎所有的市場人士都認為目前的市場狀況很難經受權益保障體系的檢驗,盡管這個買家權益保障體系還很粗陋。各種所謂的『不可抗力』和開發計劃的主動變更都使房子很隨意地『與承諾不符』,而最終又很難找到誰真正為此負責。
市場上的權益之爭本質上是供求關系的平衡度,在一個供不應求的市場很難保證買家的所有權益,目前買家漸漸形成一種群體勢力,本身即表明市場正在向買方市場轉變,但整體特性仍屬賣方市場,群體勢力的背景畢竟是個體的弱勢。
-現房一族
樓市階段可預見而不可超越,買家和開發商都明白:解決期房苦惱的簡單辦法就是———現房。但這個辦法並不簡單,因為買家並沒有約齊了都弄到現房再買房,開發商也沒有普遍的資金實力支橕到現房階段,而且市場是按照預售期房、滾動開發的模式在運營的。於是人人都說現房好,人人都受期房的累。
也有別人看著累、自己乾著習慣的路線,比如世紀城,原先在福建時就習慣了准現房銷售,因為那邊的市場不是准現房賣不動,到了京城反而對期房銷售不習慣,最後還是以准現房銷售打出了自己的風格,為京城樓市今後的現房路線立下了一個路標。做現房題材的還有現代城,每到交房入住時就祭起『無理由退房』的招牌,還加上了本金利息,而退掉的房也已拍賣另覓買家。
目前一開始就打定主意現房銷售的開發商還不多,但人人看得見現房銷售是某種趨勢,只不過要看市場的壓力能到什麼程度。
-藝術一族
隨著發展商掘得『第一桶金』,房子所承載的就不光是居住,還有文化。這種文化不僅僅是為了銷售而拼貼文化情調元素,還有可能是為了更為長久的企業附加值。
最為直接的也許是房子本身,幾乎沒有開發商不想把房子當作一件作品、一種文化的載體,『沒有文化是可恥的』,可關鍵是如何使自己的文化區別於一大堆趨同的文化,離得稍遠又容易脫離了商品房市場的邊界。
紅石公司在長城腳下『開發』建築師走廊,並在SOHO現代城的空中庭院中『收藏』藝術品,『做夢的豬』和『賊』找到了比藝術展覽會更合適的存在方式;遠洋藝術中心則走藝術舞蹈的路子,民工們即興舞蹈本身也成為一種藝術行為;國粹這塊硬骨頭也有人啃,今典花園將開設今日美術館,以商業與藝術的良好溝通准備構築一個現代民間藝術重鎮,目前正在籌備一個在明年6月擬震動中國書法界的『首屆流行業風提名展』。有人說,這些在藝術領域都掛得上號的『藝術們』足以使那些只會喝酒搓麻泡歌廳的開發商們汗顏。其實也不用汗顏,誰還不好點藝術?商業本與藝術通,只不過要看天分和際遇。如果說這些藝術是樓市的『一道風景線』,就碰到兩個問題:藝術並不靠樓市活著、樓市還是不夠藝術。
-轉會一族
今年的轉會人物非任志強莫屬。華遠房地產在辛辛苦苦打通境外融資渠道請來大東家華潤之後,因為與東家的操作理念不合,任志強給自己轉了會,退回了股份拿回了牌子,華潤也落下了北京置地的地盤。
在整個事件過程中,不少人總是盡可能地煽情,動輒企業文化、發展理念、老板性格,害得華潤老總寧高寧出來說了一些不文化的實話:商場上的事能拿錢來解決都屬正常,跟文化沒多大關系。大家一想也是,以股份多少說悲壯,確實太煽情了一點。
本來就是鐵打的市場流水的商人,但老總級別的轉會還是引人注目,除了大張旗鼓的任志強,還有不聲不響的呂大龍,據說尚未確定轉什麼會,『反正不會再給人打工』。至於還有一些老總轉會,屬於『神秘一族』,旁人不甚知曉。部門經理級別的轉會像家常便飯,而銷售人員的轉會更像白開水,再平常不過。樓市就是這樣在各色轉會過程中運轉著。(陳大陽)
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