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●2001年度,大至奧運、WTO,小至CBD、中關村、媒體大道、金融街規劃等利好消息屢屢秀出,可謂前途光明一片。
●交易牌、資金牌、產品牌、資本牌全都洗牌。
●市場多元化,游戲規則聰明人寫。
今年是個盤整年
2001年,北京樓市經歷盤整。而本次盤整的根本原因在於市場供需架構已經由相對短缺轉化為供需平衡。
短短幾載,北京樓市幾經風雲變幻。市場曲線最近的一次轉折源自個人購房取代集團購買成為需求主力。但是,無論誰是主力,市場都不缺乏強勁的購買力支橕,雖然市場經歷了由供不應求向供需兩旺的轉化。
而2001年度,大至奧運、WTO,小至CBD、中關村、媒體大道、金融街規劃等利好消息屢屢秀出,可謂前途光明一片。但可走的路多了,市場反而步履蹣跚,出現了CBD規劃熱鬧開工少、TownHouse雷聲大雨點小、經濟適用房上氣不接下氣、市場總體銷售沒有質的突破等等現象。
這一現象首先是由於累積多年的住房需求在近10年中已經大量釋放。已經買了房的,由於二手房市場存而不火等原因,無法大規模的套現資金進行N次置業;還沒有買房的,基本就要靠拆遷、解困等方式,獲得首次置業的本錢。市場供需已經向平衡方向轉移。
另一方面,經歷了幾年的個人購買後,買家對住宅的需求再次昇級換代。尤其在紛紛擾擾的入住糾紛年後,質量保證已經成了買房置業的最基本要求。新的需求方向進一步向以板樓所代表的舒適、以TownHouse為代表的品位、以投資型物業為代表的功利等更高層次轉移。面對需求的多樣化,發展商一方面為入住糾紛而焦頭爛額,另一方面也想看看明天路在何方。因此本次市場盤整有兩個主旋律:一是洗牌,二是探索市場未來走向。
市場開始洗牌
年度內新《銷法》出臺、央行『規范住房金融業務的通知』、地產資本流通等五項市場動力大幅度提高了行業從業水准,促進了市場淨化、資源重組。
交易牌:
『商品房銷售管理辦法』
6月1日出臺
提要:
6月1日,建設部88號令『商品房銷售管理辦法』開始執行,該『辦法』明確規定:沒有銷售許可證的房屋,訂金可以退還;廣告內容要真實、合法、准確;變更規劃、設計要在10天內書面告知買房人;商品房交付時應出具『兩書』;商品房交付前必須實測。同時限制了一套商品房被重復買賣;返本銷售,期房售後包租銷售等不規范行為。
點評:
《銷法》是主要針對房地產開放企業的,其內容可以作為法院判案的參照。它增強了商品房交易環節的透明度。
對於想空手套白狼的開發商是壁壘,對於購房者是保護。
資金牌:
中國人民銀行『關於規范住房金融業務的通知』
提要:
6月26日,中國人民銀行發布了『關於規范住房金融業務的通知』。『通知』強調,商業銀行發放個人住房抵押貸款,貸款額與抵押物實際價值的比例(抵借比)最高不得超過80%,嚴禁對借款人發放『零首付』個人住房貸款。借款人申請個人住房貸款購買期房的,所購期房必須是多層住宅主體結構封頂、高層住宅完成總投資的2/3。
點評:
白手起家、以小搏大的地產英雄失去了舞臺。曾經蓋房的貸款、買房的貸款,資金轉來轉去轉得都是銀行自己的錢。玩了N年後,銀行終於明白了,金融風險這顆大雷表面上是推來攘去,實質上卻是自己從頭背到了尾。『通知』的出臺,最直白地提高了行業的門檻:沒有資金、沒有專業的,別吃地產這口飯。
產品牌
『關於加強新建商品房住宅家庭居室裝飾裝修管理若乾規定(試行)』出臺
提要:
12月1日以後立項的商品房,將執行由市建委、市規委、市國土資源和房屋土地管理局聯合制定的本市『關於加強新建商品住宅家庭居室裝飾裝修管理若乾規定』。該『規定』提倡房地產開發企業開發銷售裝修房或提供菜單式裝修。可以預見一年後,毛坯房將淡出。
點評:
房子性能越全面,容易引發質量糾紛的潛在因素越多,對發展商的專業性要求越高。對目前北京的行業專業水准來說,能夠保證質量的停供精裝服務是有壓力的。
資本牌:
房地產資本重組大勢已定
提要:
今年,國內地產資本南來北往,而北京因其獨特的地域特征,再次成為資本匯集的中心。內資部分:珠江、金地、萬達紛至沓來;港資部分:匯集東壩(和記黃埔)、兩廣路(新世界地產)等潛力區域;外資已經開始染指地產市場,如陽光都市。據不完全統計,已有近百家各路精英薈萃北京。
而本地資本如中遠、華遠、太和、首創等大型地產集團也已經緊鑼密鼓地開始了『巨艦』組合。
點評:
資本的規模化、密集,將大大提高市場的競爭烈度、深度。如果說政策變更等因素是政府施加的外力話,那麼這種資本的重組,纔算是在新供需環境下,市場自發的應變。
當然,與資本同步到來的還有專業、服務、品質……
游戲規則重寫
幾股力道聚集,那麼市場會被推向哪個方向?目前,『敢問路在何方』是主旋律。但是可以肯定的是,將來的市場沒有主流,多元化是發展的必然結果。
現房為王
下半年,北京樓市安靜了許多,主題、概念全成了過眼雲煙,倒是現房銷售默默支橕了市場70%的銷售量。
信任危機後,買家更鍾情現房;幾載風霜後,期房熬到了現房;信貸艱辛後,未來的發展商將被迫現房……現房就像斯坦福的MBA學位,只要是個腦門兒,貼上去就亮。
暢想未來多少累點,但是現實的例子,世紀城、珠江打出規模現房供應的的『殺威棒』,至今餘勢不衰。當現房大勢所趨之際,哪個樓盤又敢螳臂擋車,冒險當回『火鳳凰』?
TownHouse小試身手
去年年底,TownHouse剛露了一小臉兒,就被市場捧上了天。今年瀝瀝啦啦地幾個TownHouse項目終於爬進了市場,牛刀小試,嘿,反響還真不錯。市場盤整,不礙TownHouse『過年』,一棟洋房項目雖『瘦』,卻算得是TownHouse的領頭羊,銷售迅速過百,在亦莊風光了一把。
TownHouse在市場盤整中獨樹一幟,說明市場的需求已經從量的釋放轉向質的攀昇。買房好比是下館子,光吃飽不夠,還得撿好的上。
開發商不只傍大款
說發展商喜歡傍大款一點都不過分。在『有錢人的錢更好賺』的驅動下,市場上堆金鑲玉地冒出了一地豪宅,就連普通商品房也要打腫了面積追小款。『9·11』一聲『炮』響,給大款們送去了『拉登』效應,發展商面面相覷,終於恍然,大款款不起來了,金字塔塔尖嚴重縮水了,與其擠在這裡搶傍,不如向下一點,做足性價比,做做中低檔樓盤的生意,傍款誠可貴,賺錢價更高。
於是藍T、朝陽無限、遠洋天地等中低檔小盤湧出了一片,而且大多保持了一天一套的銷售速度。麻雀雖小,五髒俱全,小而精的房子比大而全的房子更難做,中低檔樓盤的成功,本身說明市場前景並不悲觀。
板樓風光依舊
錢多的去買TownHouse,錢少的也爭取買套板樓住。目前,板樓的市場佔有率已經超過50%。同時,針對個人購房的需求趨向,在對大量板樓的戶型的參照後可以感到,板樓在北京就像TownHouse在美國一樣,經典的動線設計即將定型。板樓品質的進一步發展,就要靠電、暖、氣、熱等設備設施的發展維系了。板塔之爭,板樓的勝出,也說明了市場需求的昇級不僅僅局限於高端市場。再轉過頭來,看看回龍觀的設計,再次說明,現在市場的需求已從放量轉向昇級,而需求昇級的幅度則因產品檔次而異。如果有成熟的市場環境確保二手房的釋放,那麼地產繼續充當經濟的增長點的設想,並不過分。
投資型物業雄踞一方
與二手房投資不暢相對照的是租賃市場的火爆。京東很多物業二居室的月租金爬到4000元?6000元的水平並不困難。作為買家炒房,缺乏市場環境支持,沒有相關政策支持,但是銀子扔銀行裡,那點微薄的利息的確和扔家裡的差別不大。政府鼓勵大家投資,可對大部分人來說,出口要麼房子,要麼股市,股市是不敢去了,而中國本來就有買房置地的傳統,票子只有扔地裡,心裡纔踏實。於是投資型物業應運而生,能算一筆『變天賬』成了銷售人員的基本功。
不過北京本身就是移民城市,大規模的流動人口是北京生活不可或缺的組成。常年租賃市場的規模也絕非一般大城市能比擬的。
目前,投資型物業已經從CBD、中關村、亞運村等中心區域向全市擴散。而且,投資型物業也呈多元化格局。
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