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自今年九月份以來,樓盤銷售速度驟然放緩,市場出現盤整跡象,一時之間,業界議論紛紜:有人說供應量已近飽和,房子銷不動了;有人斷言,市道低迷,利空警報拉響;更有人預測,價格戰一觸即發,樓市潛藏崩盤的危險……
面對紛紜的樓市,耳聽紛紜的議論,有頭腦清醒的資深人士看在眼裡,急在心上。經過20年的大起大落,今天的樓市來之不易。專家呼吁業界要多一些愛心、信心與平常心,不
要對樓市冠以大量不切實際的毀譽。
市道盤整不必大驚小怪
近期以來,市道盤整,期房受挫,從而引發了人們許多的不利猜測。對此,經濟學博士梁運斌指出,在國外發達的房地產市場上,期房發售一般是不存在的。通常來看,期房發售的前提有兩個,一是樓市處於供應短缺狀態,或曰需求明顯大於供給;二是城市人口多,人口密度過大,比如香港這樣的城市。因而,梁運斌先生認為,期房受挫,恰恰是一種樓市成熟的表現,對此要正確對待,更不必大驚小怪。
有人認為,今年一二季度,樓市運行態勢不斷攀高,特別是三季度申奧成功之後,樓市熱力四射,然而,短短的兩個月後,市道卻急轉直下,許多人表示不解。梁運斌指出,正是由於申奧成功之後,從業者的期望值過高,不切實際地熱炒,直接導致了樓市虛火上昇。緊接著,當申奧成功的熱力歸於平靜後,人們的期望驟然趨冷,樓市便急轉直下。梁運斌說,對申奧成功後的市場分析不夠冷靜和准確,以致做出了不夠理智的判斷和政策導向,其惡性影響便在今年九月份之後集中顯現。梁運斌深感痛心。
樓市呼喚愛心、信心、平常心
梁運斌在簡單回顧了房地產業近20年來的發展之後指出,目前的發展形勢來之不易。1989年,房地產行業出現大的起落,1990年之後纔得以恢復正常,1992年之後市場形勢快速上昇,緊接著滋生房地產泡沫,市場形勢又急轉直下,以致1996年,房地產投資出現了負增長。梁運斌說,這在我國城市化快速進程中是很不可思議的!在經歷了大起大落之後,市場已走向正軌。近年來,房地產投資與銷售均保持著兩位數的速率增長,梁運斌說,對目前的發展形勢應備加珍惜。
房地產業在國民經濟中佔有支柱作用,國內國外均是如此,因此,梁運斌認為,市場各方主體應對樓市抱有愛心。不要急於求成,也不能求全責備。繼而,我們還要對樓市抱有信心。梁運斌分析,市場經濟就是信心經濟,如同股市一般,信心萬萬不能丟。此外,市場各方主體更要抱有一顆平常心,對市場的分析與預測不可過高也不可過低。梁運斌奉勸購房人不要對市場抱有暴漲、暴跌的不切實際的期望,同時,開發商也應正確對待市場,不要期望一次性撈足。梁運斌總結說,有了愛心、信心、平常心,市場的健康發展便有了保證。
行業借勢盤整政府擺正位置
應該如何看待眼下的市場盤整?梁運斌指出,市場盤整是必要的,不等於市場低迷。如果銷售長期保持30%以上的增速肯定是不現實的。實踐證明,只要房地產業的增速比GDP的增速高一些,便能夠起到有效拉動經濟增長的作用。當前,房地產銷售增速仍保持在17%左右。梁運斌強調,不能因為銷售增速出現了幾個百分點的回落,便染上悲觀情緒。
梁運斌認為,經過20多年的發展,房地產業自身的盤整能力已經很強,目前北京正處於城市擴容和城市化進程的高速發展時期,因此,房地產業當前總的趨勢是快速發展。對此,業內人士應看清這個大勢。
中國房地產業集團顧問、住宅產業專家劉宗昭進一步指出,政府主管部門也應著眼大局,然後針對細部環節,實施調控。劉宗昭先生特意強調,要充分發揮市場本身的盤整力,政府主管部門不要越俎代庖,更不要橫加乾涉。政府的作用在於從供求關系的根源上入手,調控市場,而不是抓房價等表面現象。
梁運斌博士說,調控土地供求關系是調控樓市的有效手段,這是發達國家的寶貴經驗,然而,我國的房地產業政策卻帶有隨意性,未能牢牢抓住『土地供求關系』這個牛鼻子。劉宗昭的觀點是,政府主管部門應著力研究房價與收入比、性能與價格比,研究商品房、經濟適用房、廉租房的合理供應比例,同時,努力使房地產業的政策體系與國際接軌,以適應入世之後的發展需求。
開發商應調整心態洞察需求
結合當前市場各方面關於市道低迷的種種看法,劉宗昭勸告開發商,要調整好心態,不被表面的現象所迷惑,洞察有效需求,增加有效供給。他說,當前,普通商品房的客戶群不外乎三種人:拆遷戶、危改戶與大批青年人。劉宗昭認為,眼下京城樓市的問題在於,供給與需求脫節,真正符合購房人需求的產品太少,不能充分調動起市場潛在的購買力。
梁運斌堅信,樓市的主流仍是快速發展,千萬不要被當前彌漫著的『樓市利空』、『銷售低迷』等悲觀認識所迷惑。剛剛結束的中央經濟工作會議上,將房地產業繼續擺在國民經濟的重要位置,用住宅拉動內需,以擴大內需刺激經濟增長的戰略更加明確。此外,隨著中國的入世,房地產業的發展將獲得更大的推動。(楊哲彬)
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