|
||||
當前,由於各種各樣的原因,不少購房者准備退房。在買賣過程中,由於違約方的不同及所處的階段不同,辦理退房的程序不同,購房者遭受的損失也就不一樣。
出現退房情況歸結起來主要有四種原因:一是買方違約,二是賣方違約,三是雙方都不違約,但雙方就退房問題達成一致意見,四是雙方都違約,但協商達不成一致意見。遇到這些情況怎麼處理?我們特約請有關律師,就如何退房進行解釋。
已交訂金、定金或認購金 怎麼退
買方已交訂金、定金或認購金,但沒有簽訂正式《房屋買賣合同》。按目前商品房買賣的慣例,賣方或其代理人一般都先介紹房產的基本情況,待買方交了訂金、定金或認購金之後,賣方纔與買方就合同的有關問題進行商談,否則拒絕出示合同或拒絕討論合同的條款。如果買方已向賣方支付了訂金、定金或認購金,但沒有說明所交款項的性質,也沒有任何約定,這種情況無論賣方所預售項目有無《預/銷售許可證》,買方都可直接向賣方或其代理人要回所交款項,采取口頭或書面方式均可,在賣方退回買方所交款項後,買方將發票或收據交還賣方,賣方可將所保留的房號售予他人,雙方都不需要承擔什麼責任。如果賣方不同意全額退款,買方可向法院主張自己的權利,要回全部款項。如果賣方所售項目有《預/銷售許可證》或產權證,買方與賣方有約定,所交款項為定金,且如果買賣雙方就《商品房買賣合同》達不成一致意見,最終沒有簽訂合同所交款項予以沒收,定金一律不退,這種約定有違公平公正的原則,應屬強迫交易的行為,且定金是擔保主合同履行的,主合同還沒有成立,何以存在定金?但《商品房銷售管理辦法》第二十二條對這種約定似乎是認同的。筆者認為,《商品房銷售管理辦法》是部門規章,其效力低於法律,應以《民法通則》和《合同法》規定為准。這種情況如賣方拒不退還定金,買方可直接向法院起訴。
已簽合同 未做預售登記 怎麼退
這種情況下如果一方想退房,首先要與對方協商,看能否達成一致意見,如果雙方達成了一致意見,要以書面形式表示出來,簽訂正式退房協議。協議的內容主要應包括雙方同意解除原房屋買賣合同違約責任由誰來承擔、如何退款、如何履行等問題。雙方達成協議後任何一方不履行協議的內容,對方都有權要求其履行,也可以通過訴訟或仲裁方式要求對方履行。如果買賣雙方中一方違約,且達不成一致意見,那麼根據《合同法》第九十六條的規定,主張解除合同 的一方,應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的,可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力。如果雙方協商達不成退房協議,可直接向法院或仲裁機構起訴或申請仲裁。
已做預售登記 怎麼退
買賣雙方已到房地產主管機關做了預售登記,但房屋還未交付使用,這個階段如果要退房,雙方還應到房地產登記主管機關辦理注銷預售登記手續。在賣方違約時,如果買方已申請銀行貸款,在解除合同時應同時通知貸款銀行。賣方應將首付款及應付違約金支付給買方,買方銀行貸款部分由賣方直接退還給銀行。銀行再與買方解除合同。至於利息損失、保險費、銀行律師費應從買賣雙方的約定,如無約定,由買方、賣方及銀行三方協商解決。
已到入住階段 怎麼退
在房屋竣工後,買方已辦理了入住手續,交了政府部門應收的稅費之後,但房產證還沒有辦理下來之前退房的,這個階段要求退房的一般都是買方,大多是賣方違約。這個階段還涉及到物業、裝修損失、稅費、搬離時間等問題。如賣方違約,裝修損失應經過房地產評估機構評估,確定裝修損失。買方還應與物業公司簽訂解除物業管理的合同,賣方所代收的稅費也應退還。如達不成協議買方可向法院或仲裁機構起訴或申請仲裁。
已辦房產證 怎麼退
房產證辦理完畢之後,房屋的所有權已完成了轉移,除非合同裡有約定,否則一般情況下買方是不能退房的。如果賣方已為買方辦理完畢房產證,但是賣方墊資,且合同有約定如買方拒不按約定履行付款義務,賣方是可以提出解除合同的,要求買方退房並承擔相應的損失。這種情況需雙方到房地產發證機關辦理房產證過戶或注銷手續。
總之,為了避免退房的情況出現,還是希望買賣雙方都謹慎從事,買方將項目了解清楚之後再作決定,賣方應履行法律法規的規定及自己的承諾,努力將項目做好。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||