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人物簡介
李曉林:市政協城建委委員、林達集團董事長,在多年投資北京市房地產業的實踐中,對本市房地產業的投資環境、政策條件、市場供需、價格走勢及發展方向等許多問題,做了深入細致的調查研究。近兩年陸續在本市主要報刊上發表了《房價觸底回昇,投資良機在即》、《諸多利好因素催動地產市場》、《房價還有下調空間》、《中央商務區建設應『限
低』》、《2001年北京房地產主題——平穩增長》、《北京樓市面臨階段性風險》、《房地產進入『均利』時代》、《平抑房價指數與降低房價不是一碼事》、《京城房地產市場走勢進入鈍化》等10餘篇文章。
-今後四年,本市房地產業總體向上的趨勢仍會持續,大體上可以分為兩個階段,即2002年至2003年,可以用一個『抑』字加以概括;2004年和2005年將以上揚為基調
記者:在北京房地產市場迅速發展的這兩三年中,您撰寫的和接受專訪的文章有十幾篇。這其中涉及房地產各個階段的研究分析和預測研判,對市場主體包括消費者、供應商和管理者認識市場甚至政府決策產生了一定的積極影響。以您的判斷,在目前北京申奧成功、中國加入WTO等歷史機遇的形勢下,從『十五』良好開局的今年至未來整個『十五』期間,北京房地產市場的變化將會是怎樣的?
李曉林:在最近兩三年中,由於市委市政府堅決貫徹執行黨中央、國務院制定的擴大內需的方針及積極的財政政策和穩健的貨幣政策,使全市經濟一直保持強勢穩健增長,尤其是房地產業,更是起到了支柱性作用。1999年,有一些人對當時的房地產業發展持遲疑態度,甚至提出房價還能扛多久的疑問時,我領悟到,積極的財政政策必將是啟動我市新一輪房地產投資和消費需求高潮的政策推動力。經過對包括住房制度改革、危舊房和城市環境改造等一系列利好因素的分析,作出了房價觸底回昇的基本判斷。但是到了2000年,當看好市場趨於一致時,另一種傾向就逐步顯現了。越來越多的國內各省、市、區,包括經濟特區和特別行政區的資金,加上我市的社會游資和跨行業資金在市場利益的吸引下,紛紛投向了北京的房地產開發。目前房地產市場出現的『脹肚』現象,就與此不無關系。
進入2001年以來,市場的增長已轉化為慣性上昇的性質。這一點我在去年底的文章中做出了預測和判定。我市前10個月各類商品房的銷售總量與上年同比,增幅僅為19%;而去年與前年的前10個月同比增幅卻高達近一倍,由此可見其增長速率有明顯放緩的趨勢。預計到今年底總銷量將比去年略有下降。但應該看到2001年的總增長雖然逐月有所減緩,但在時間段上看,一年中的絕大多數時間仍處於同比增長之中,主題是平穩增長勿庸置疑,而且成交的產品檔次和質量比以前有所提高。也就是說,銷售的產品結構與去年相比,中高檔銷勢保持較好,在總銷量有所縮減的情況下,平均房價10月份為每平方米4589元,雖然比今年6月末的4771元有所下降,但與去年的4557元均價比仍有所提高,就證明了這一點。盡管如此,銷量的鈍化畢竟也是不容忽視的事實。對『十五』後面的四年,它有著很深刻的預示意義。
現在再回過頭來回答您的提問就比較容易一些了。今後四年,我市的房地產業總體向上的趨勢仍會持續,既不會出現量價的暴跌,更不可能發生所謂『崩盤』。後四年大體上可以分為兩個階段,前二年即2002年至2003年,可以用一個『抑』字加以概括。在消費需求尚需培育、購買力尚需涵養的時期,又要面對數千萬平方米的成品和半成品商品房壓力,無疑對於明後年的市場來說,加大消化能力將成為當務之急。在此期間,也正是各路投資商對加入WTO後的影響因素進行觀望及適應的時期。鑒於此,努力激活存量房市場不失為亡羊補牢之舉。利用這個房源充沛的有利條件,抓緊危舊房改造進度,落實一部分居民按政策應得而未得的住房補償、補貼、優惠等。我相信,經過全市上下共同努力,加上開發商投資集約化觀念的加強,用二年時間,有可能把供需失衡的矛盾調整過來。這種調整,將是一種技術性調整,而並非政策性調整。在此過程中,平均房價將表現出一定的柔韌性,會有結構性波動,但不會整體下滑。
『十五』後二年,也就是2004年和2005年將以上揚為基調。市場將乘2008年奧運的籌備熱潮之勢而上,趨WTO之『利』、避不確定因素之『害』,也就具備了較充分的時間准備和環境條件。屆時,社會的消費能力在宏觀政策的培育和扶持下,也將有較為可觀的提高。比較前幾年主要依賴政策外因主導推動出現的恢復性增長階段,『十五』後期的增長將更多地體現出自生性需求內因主導拉動的性質,年銷量將回昇並穩定在八百萬平方米左右甚至衝擊千萬平方米大關,比『九五』期間年均約五百萬平方米將跨上一個臺階。直至奧運在京舉辦之前,完成本市房地產市場由增量交易為主向存量交易和更新昇級為主的嬗變,從而進入更為成熟的階段。
-首都概念既有優勢也有劣勢
記者:以您在國內外開發房地產或置業的經驗,您認為目前北京房地產市場的優勢和不足有哪些?
李曉林:首先,北京房地產市場有一個不同於國內其他任何一個大城市的區別,就是它具有獨一無二的首都概念。在這個概念之下,表現出來的優勢主要是市場基礎雄厚、因歷史欠賬較多而形成的需求量大、本地投資和吸附外來投資的能力強、財政環境好、需求檔次較高、購買力強、產品保值性強、市場容量和產品檔次的發展空間較大。例如,『九五』期間僅住宅就增量銷售了2200萬平方米。但是,不足之處也顯而易見。由於行政關系較其他城市層次復雜且多元化一些,如有中央機關層次、市區層次、軍地區別等,使本市的房產權屬復雜,改革進程常常因涉及的利益主體面廣而出現步驟上的時間差、政策上的內容差、執行上的力度差,因此難免出現攀比、觀望、等待和反復。、這在相當嚴重的程度上拖累了我市房地產市場的發展速度。另一個不足,就是政策性的事前審批過於繁瑣,一個項目沒有一年的各種審批是很難真正啟動的,這無形中增加了開發成本,最終還不是轉嫁到消費者頭上?
-消費者對房子的選購會像對其他產品的選購一樣,要求越來越高
記者:據了解,在過去的十幾年中,您已經在北京成功地開發了五六個房地產項目。您目前正在東三環路燕莎商圈進行又一個住宅項目的開發。您將對這個項目定位在什麼樣的消費群體,打算建造什麼樣的住宅產品?
李曉林:經過房地產市場化推進,房地產的產品也成了真正的商品,尤其是針對居民的住宅,乾脆就直呼其為商品房。這也從另一個方面提示人們,消費者對房子的選購也會像對其他產品的選購一樣,越來要求越高,甚至越來越挑剔。我作為連續開發多個房地產項目的開發商,也身臨其境地感受到了房子越來越不好蓋,總感到跟不上市場要求的腳步。但是,我們總是要盡力去順應這個潮流。我把下一個住宅項目林達嘉園選址在寸土寸金的三元橋邊,這個建築面積約25萬平方米的小區,由九棟建築物組合而成。我請來德國資深建築設計專家擔綱,特聘國內各方面專家參與建築、布局、環境、景觀和功能配套等設計。未來的小區內有自己的景觀水系和綠化及景物布置,小區底層商業將形成連貫的商街走廊。住宅的戶型檔次定位在未來幾年的商貿、科技、外事、金融、保險、航空等行業精英階層。戶型中除了大中小各有比例外,還考慮了子母戶型,能做到分而不離,合而不擠。由於林達嘉園地處北京的門戶,所以對建築的造型風格和外觀質量要分外講究,我們會把這個項目當作北京的形象工程來對待。
記者:假如您自己在北京購房置業,假如您不具備現在的巨額財力,而是像目前准備花30萬至50萬元買房的相當數量的北京人,您會如何選擇?
李曉林:這雖然是一個假設式問題,但在當前很有普遍意義。實際上這是一個消費的邏輯問題。在當前,中等收入家庭,在信貸的支持下,陸續進入購買住宅消費的行列,已成為事實,而且會呈持續擴大態勢。如果有50萬元的消費能力,在三環外至四環路兩廂一帶,選購一套60至90平方米的房子,無論是從居住、工作或上學的方便,還是從『養房子』的後續費用如物業管理費和取暖費等等,都比較適合。如果財力較弱,在30多萬元水平,選房子的位置還可以再遠一點,到近郊區的中心城鎮,但公共交通條件一定要具備。近郊區的房子除了房價本身較低外,一般來說,『養房子』的費用也相對低廉,尤其適合雙職工均已退休的家庭,是養老休閑的好去處。
-消費性需求和購買力提高是一個漸進的過程,需要一步一步培育,北京樓市目前正處在這個階段,最終的消費性內需尚處在艱辛培育階段
記者:最近,中央經濟工作會議上提出的明年經濟工作六項重點第一條就是關於堅持擴大內需方針的內容。作為房地產開發商,您如何理解並用來指導自己今後的投資實踐?
李曉林:擴大內需對於全國各產業都有拉動作用,對於以不動產為投資指向的房地產業來說,尤其重要。這既是三年多以來本市房地產市場得以較快實現恢復增長的重要政策條件,也是使房地產市場尤其是增量市場在『十五』期間繼續保持總體向上走勢的後續推動力之所在。但這並不是說市場會因此而一路飆昇。事實上,市場的波動周期有其自身的規律,是內因;而政策有其特定的取向,是外因,外因往往要通過與內因有機配合而起作用。
前一段,本市的房地產投資增幅較大,勢頭較猛,雖然起到了對諸如建築業、建材業、土地增值和市政配套等方面的需求拉動作用,但由於這種需求屬於中間環節的投資性需求,如果不能與終端消費性需求相適應,就勢必出現階段性的供大於求,而形成無效投資。房地產各年的供應上市量往往是源生於兩三年之前投資的累積,這是房地產生產周期決定的。從時間流上看,兩三年前正相當於其上游。而過量的樓宇一旦陸續竣工集中上市,就猶如洪峰一般。我們可以把大量成品房集中上市而市場消化不良的情況看成是一種洪峰效應。面對當前已明顯可鑒的市場銷售勢頭的鈍化和今年底至明年將出現的『洪峰』效應,我們尤其應當冷靜思考。
我認為,當前應著重於培育國內消費需求。中央提出要進一步培育內需,努力增加城鄉居民特別是低收入者的收入,對於房地產尤其是民用住宅具有很強的啟示意義。消費性需求和購買力提高是一個漸進的過程,是要一步一步培育起來的,是要經過努力纔能實現的。我們北京市房地產市場目前所處的階段也是如此,最終的消費性內需尚處在艱辛培育階段。但我們必須看到,前景是好的,市場潛力是大的,當前該如何去實踐呢?還是用會議提出的一段文字來共勉吧:『要選准投資項目,講求投資效益,避免無效投資和不合理重復建設。』
記者:除了對房地產開發和對市場理論的研究,您有什麼業餘愛好?
李曉林:我把房地產業當事業,把市場理論研究當功課,這是我生活中的一個部分。在北京,房地產市場的管理上有些不盡如人意之處,比如前邊提到,各類審批很麻煩,乾一個項目很累,不是一般行業的人能想象得到的。但累也得乾,怎麼辦?堅持。靠什麼堅持,沒別的,鍛煉身體!每周爬山,每日游泳,有時搞器械運動。我是個有愛好而無嗜好的人。如果說有嗜好,那就是讀書、看報、沙龍聊天、交朋友。從各種渠道獲得信息和知識,也得到巨大的精神愉悅和滿足。(劉素京)
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